4月楼市逐渐降温 三四线城市成交出现明显分化

　　3月份调控政策的密集出台，已经逐渐映射到了4月的楼市中，一场慢而深的洗礼渐至。限售限购政策让一部分投机机构和个人打起了退堂鼓，也让一部分刚需者开启了观望模式。

　　近日，易居研究院发布一则报告称：4月份，易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2667万平方米，环比减少10%，同比减少19%。全国50个重点城市新建商品住宅成交面积的下降，恰是楼市降温的一个截面。有意思时，在一线城市新建商品住宅成交面积整齐下落的同时，大批三四线城市的成交面积却异军突起。

　　今年4月份，在50个典型城市新建商品住房成交面积中，相比去年同期，北京新建商品住宅成交面积下滑35%，广州下滑24%，上海下滑28%，深圳下滑23%。事实上，北京、广州、上海、深圳等一线城市的库存是偏低的，而受限于供地规模的紧缺，后续新房供应幅度也不会太大，即便这样，这些城市新建商品住房成交面积还是比去年同期下降不少。

　　可见，今年3月份至4月份密集的楼市调控政策对一线城市影响较为立竿见影。在这些城市消减的这部分成交面积中，一部分是购房资格受限的**客和改善型需求的购房者，另一部分是等着房价渐进平稳的首套房刚需者，随着央行货币政策收紧，多个一线城市的银行开始调高房贷利率，升高房贷折扣，这一收紧进一步加剧了首套房刚需购房者的观望，不少人希望房价降下来后，可以弥补每个月多支出的房贷金额。

　　同样，在严厉的调控政策下，二线城市的日子也不太好过。易居研究院数据表示，除一线城市以外，在全国监测的50个重点城市中共有16个二线城市，而这16个二线城市4月份新建商品住宅的成交面积为1356万平方米，环比3月下降7%，同比去年同期下降28%。

　　一线城市和二线城市下跌的成交面积背后，正是购房者的意愿的微妙变化。除了在原地观望的购房者，一部分**客开始涌向限购一线城市和二线城市周边的三四线城市，使得楼市的外溢效应更加明显。但是，在此外溢效应下，三线城市新建住宅成交面积也出现了明显分化。

　　易居研究院数据显示，4月份，30个三线城市新建商品住宅成交面积为1086万平方米，环比减少9%，同比减少2%。可以看出，相较于一二线城市，三四线城市的波动幅度较小。

　　事实上，3、4月份政策调控的对象也不乏一部分一二线城市周边的三四线城市，因此，政策的影响还表现在：三四线城市开始出现明显分化。易居研究院数据显示，在其监测的50个重点城市中，有30个三线城市，其中，有18个城市成交面积出现环比下跌态势，而其他12个城市则有所上升。张家口、三亚、镇江环比3月分别下降增长45%、44%和38%，而蚌埠、芜湖、柳州则环比3月分别增长50%、50%和35%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“50个城市中，至少有30个城市新出台了各类收紧的购房政策。此类城市市场交易下滑，体现了政策的有效性。预计政策效应会继续显现，对接下来几个月的交易会有一定的利空影响。到了5月份，部分城市推盘节奏预计会加快，可售房源增加会使得市场交易下滑的速度放缓。从这个角度看，即便后续市场继续降温，预计环比跌幅不会大于10%，可以理解为停留在小幅降温的区间。”