挤外地投资泡沫 镇江明确本地无房家庭优先购房权

    新一轮楼市调控进程中，各地普遍使出限购、限贷、限价、限卖手段，5月11日深夜，镇江率先祭出新思路——当楼盘供小于求时，本地无房家庭是“优先购房人”，享有优先购买权。镇江此举意在尽量“挤”出外地投资“泡沫”，保障本地刚需自住需求。

  镇江市住建局和国土局发布《市区户籍居民优先购买家庭首套商品住房操作细则》明确，镇江市区户籍家庭经查验后可获《优先购买首套商品住房证明》;优先购房人在开发商同一批次商品住房销售过程中，已登记的意向购房人超过销售总套数时，享有优先购买房屋的权利;开发商不得对优先购房人选房时有歧视性政策;无房购房人购买市区普通住房，享有优先购买权;购买非普通住房，不享有优先购买权。这一细则适用于6月起取得预售许可证的商品住房项目。

  在此之前，镇江已4次出招稳楼市：

  3月20日，句容出台限购政策，非本市户籍限购一套，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买普通住房，首付款比例由20%调整为30%;

  3月24日，镇江发布通知取消外地人购房补贴;

  4月1日，句容实施限购，外地人在句容买房需提供在当地缴纳1年及以上社保或个税证明;

  5月3日，镇江本地人市区购买首套房补贴也被取消。

  梳理镇江调控思路，无论句容对外地人设置限购政策， 还是取消外地人购房补贴，以及此次针对当地无房户设计的“优先”政策，都传递出限制外地购房需求的潜台词。同时也可以看出，三四线城市已从去库存转为去泡沫。

  镇江属三线城市，过去几年间，当地人口导入有限，楼市也鲜少吸引外地投资客，市场总体供大于求，房价长年走势平缓。2010年6月镇江全市住宅均价5480元/平方米，至去年6月，当地住宅均价为6605元/平方米，6年间房价涨幅仅1000元出头。

  去年下半年起，在三四线城市去库存优惠政策及信贷宽松政策激发下，加之一线城市率先限购与限贷，不少投资需求开始向三四线城市外溢。去年9月南京重启限购政策，此后镇江楼市便活跃着大量南京投资客的身影，与南京的高房价相比，镇江的低房价是一大优势，正因投资成本不高，涌入镇江买房的南京人有增无减，尤其是与南京仙林无缝对接的句容宝华一带，南京购房客常常超过客户量的一半甚至达七成以上。

  外地“炒客”不断增加，改写当地楼市供求关系，一些楼盘的房价也因此急剧蹿升，当地居民买房压力加大。“房子是用来住的，不是用来炒”，让房产回归居住属性已是大势，镇江步步升级调控也正是对此的策应。

  除句容外，镇江其它区域尚未对外地购房人举起“限购”大旗，也因此，在外地投资资本仍源源不断进入的情况下，保护有购房需求的本地无房家庭，让他们享有优先购房权，仍具现实意义。当然，这一政策出台后也可能会误伤部分有自住改善需求的当地购房人。业内有分析也认为，像镇江这样的城市，无房刚需数量恐怕较为有限，这部分有限的无房刚需“上车”后，投资客仍有不少“空位”，打击外来投资的效果还有待观察。