时隔半年园区又挂一商住用地 青剑湖板块或新增大型商业综合体

　　期待已久，苏州终于即将迎来2017年首场土拍！根据苏州市国土资源局5月11日发布苏地网挂[2017]1号公告，将对19宗苏州市区地块组织进行公开网上挂牌出让，其中包含8宗住宅地块：吴中区2宗、相城区4宗、姑苏区1宗、园区1宗，8宗地块全部限价。所有地块将在6月12-13日举行拍卖。

　　作为此次园区出让的唯一一宗商住两用地块，青剑湖板块的这宗苏地2017-WG-17地块的确值得期待，地块紧邻青剑湖学校，教育资源充足；周边小区林立，配套趋于成熟；还有奕欧来等大型商业配套。距离中环北线也只有一公里左右，交通也极为便利。总体来说，这是一块不可多得的优质地块。

　　苏地2017-WG-17号地块基本信息

　　地块配套趋于成熟  大型商业配套或终将到来

　　根据资料显示，苏地2017-WG-17号地块位于工业园区唯澄路南、亭谊街东，地块总占地面积71157.47平方米。这是一宗商住两用地块，总体规划分割成两块商业用地和一块住宅用地，其中两块商业用地容积率均为2，总建筑面积约94083.56平方米；另一块住宅用地容积率1.8.建筑面积43408.24平方米。地块起拍楼面价为5314元/平，一次性报价楼面价区间在7642~8253元/平之间。按照技术规划指导，可打造多层+小高层组合的产品。

　　苏地2017-WG-17号地块地理位置

　　据房掌柜实地探访，苏地2017-WG-17号地块位于园区青剑湖学校东南面。周边道路交通体系完善，路面开阔整洁，绿化、配套也比较完善。地块形态方正，表面较为平整，但杂草丛生、还有不少居民开垦的菜地。另外地块北面还有4大块空地还未公开出让，此地后期可利用率较大。

　　地块北面为唯澄路，设有青剑湖学校的公交站台，途径161路、176路等多条公交路线。地块紧邻亭谊街公交首末站，公共交通较为便利。地块西面是金色湖滨和上君花园两个项目，目前二手房均价在21000~23000元/平左右。地块东面则是阿卡迪亚项目，目前二手房高层及别墅均价在23000~33000元/平不等。

　　教育配套方面，地块东南角就是园区青剑湖学校，区域内还有新纽顿上郡幼儿园、中信森林湖幼儿园等。医疗配套方面有园区九龙医院。地块周边休闲配套也极为丰富，前往阳澄湖湖滨生态体育公园、唯亭生态体育公园十分便捷。

　　大型商业综合体和大型购物超市的缺乏，一直是青剑湖板块的一块诟病。区域内目前只有黄金水岸商业广场、唯盛邻里中心几个为数不多的商业配套，而且青剑湖近十万多居民，附近居然迄今没有一个类似欧式、大润发一样的知名连锁大型超市。此次该地块明确规划了两块商业用地，两块地加起来总占地面积近4万平！4万平的概念，例如苏州圆融星座占地面积是3万平、久光占地面积1.7万平、新区宜家占地面积4.8万平。该地块近4万平的商业面积，建一个大型商业综合体也是绰绰有余的，看来青剑湖人民或将终于迎来期待已久的大型商业配套了！

　　其实此前，园区唯亭街道宣传科长曹则夏就曾透漏，根据苏州工业园区商业网点布局规划，青剑湖区域商业发展定位是：园区8个片区级商业中心之一。今后，在金色湖滨小区东部约6万多平方米的地块上，将规划建设一个大型商住综合体。而这6万多平的地块恰巧与此次出让的苏地2017-WG-17号地块不谋而合！

　　板块内纯新盘稀缺  房价或持续攀升

　　位于园区最北侧的青剑湖板块，从设立之初就被定义为低密度高端生活区域。再加上中环北线、苏州园区站、沪宁高速等交通助力，板块实力与日俱增。近年来也是吸引了一众房企争相入驻。

　　据房掌柜实地勘察，地块周边成熟小区居多，新盘相对较少。附近有招商雍景湾、金辉优步花园、阿卡迪亚、中新翠湖、星悦星湖、香堤澜湾、双友新和城等小区。在售楼盘方面，有华谊兄弟艺术家村、建屋天著、中信森林湖等，另外还有纯新盘万科大家等。

　　房价方面，目前地块周边在售新房项目均价20000~26000元/平，安置小区约14000元/㎡，二手房均价23046元/平。目前区域内新盘相对较少，价格也相对稳定，与园区其他区域相比房价还是相对较低的。

　　近两年来，青剑湖板块一直未有新地块公开出让。除了去年万科以收购方式，拿下了十年前鼎欣地产5.8亿拍得的中信森林湖以南地块，打造了纯别墅项目——万科大家，目前项目尚未开盘，具体价格未定。

　　但从这两年园区总体出让的为数不多的地块价格来看，土地楼面价还是在不断攀升，最高楼面价达到27757元/平，青剑湖板块内房价或也将只升不降。

工业园区近两年总体地价变化情况

　　总体来说，苏地2017-WG-17号地块还是备受期待的。作为一块商住两用地块，商业用地占到近4万方，或将终于缓解青剑湖板块商业配套稀缺的老大难问题。地块毗邻中环北线，园区高铁，交通也是极为便利。加上板块内教育医疗等其他配套的完善，板块内房价或将继续攀升。

　　作为今年苏州首次挂地，本次土拍自然备受关注。同策咨询研究部总监张宏伟表示，如果后期苏州市场由于土地拍卖等原因而继续活跃的话，跟风出台限售的可能性还是很大的。有两个可能性，一是在土拍中中对地块限定一些限售条件，例如保定珠海等地，限售十年或八年。另外一个就是在项目取得不动产证之后，规定满几年才可出售。毕竟目前，尚未限售的核心城市只剩少数几个了，苏州限售或许即将到来。