房地产融资渠道被围堵：继债市之后 现在又轮到信托

　　房地产信托遭遇监管

　　伴随监管趋严，今年以来房地产信托成立规模走势，呈现出前扬后抑的局面。

　　华宝证券研报统计，今年前四个月，房地产信托成立规模373.52亿元。其中，2017年一季度，房地产信托成立规模300.34亿元，较去年同期上升15.28%。

　　今年以来，投资地产方向的信托占比持续上升并保持在相对较高的位置，原因主要是：

　　一是地产投资保持较高增速，融资需求较为旺盛；

　　二是房地产调控趋严，对于房企来说，传统的银行贷款和债券市场等融资渠道受到较大的限制，只能转而借助于信托融资。

　　但是，进入二季度以后，其成立规模开始出现明显收缩。研报统计显示，4月份房地产信托成立规模73.18亿元，环比3月份降逾3成。

　　根据信托业协会数据显示，2016年4季度末，资金信托投向房地产领域的规模为1.43万亿元，占比为8.19%，环比2016年3季度的8.45%下降0.26个百分点。

　　信托业协会分析，房地产信托占比在2016年一直持续下降，与房地产市场调控密切相关。

　　而在经历了一季度的回升过后，二季度房地产信托再次重回监管视野。4月下旬，银监会要求信托公司控制向房地产行业提供融资的行为，监管要求重点针对房地产行业以及其他产能过剩行业。

　　监管层认为，房地产信托的风险主要为集中度、合规和法律三个方面：

　　集中度风险：1）投向区域集中于热点城市；2）大客户风险较为突出；3）部分信托公司房地产信托业务占比较高。

　　合规风险：1）突破房地产企业资质要求；2）投向建筑业等行业的信托资金被挪用于房地产开发；3）突破结构化房地产信托业务杠杆比例不得超过3:1的要求；4）通过产品嵌套规避净资本监管；5）为其他机构发放购房首付贷提供便利。

　　法律风险方面，监管部门重点提及了“明股实债”类业务所面临的风险上升。

　　融资通道悉数收紧

　　实际上，不止是房地产信托融资，包括房地产国内发债以及海外发债，均出现不同程度的收缩。

　　国内发债方面。Wind资讯统计数据显示，今年前四个月，房地产行业融资规模1096.99亿元。从规模上看，较去年同期下降77.3%。

　　从目前数据来看，降幅还在继续扩大。5月以来，房地产行业发债规模119.3亿元，占比0.79%。从规模上来看，较去年同期的625.80亿元，降幅高达80.9%。

　　海外发债方面。Wind资讯统计数据显示，截至目前，今年以来房地产企业海外发债规模123.65亿美元，发行债券数量33只，均创同期历史新高。而这主要是一季度放量发行的功劳。

　　今年一季度房地产企业海外发债规模99.5亿美元，是去年同期的近四倍。

　　这种形势在二季度已出现微妙变化。二季度以来，房地产企业海外发债规模为24.15亿美元，仅高于2015年、2014年同期，较去年同期降幅高达56.1%。

　　有报道称，发改委二季度起基本停止给房地产商海外发债发放批文。

　　中原地产首席分析师张大伟分析表示，从资金成本看，债券是房企利率最低的资金来源，近两个月发债难度加大，将明显提高房企资金价格。

　　而除了信托、债券之外，甚至包括银行贷款，亦出现不同程度的收紧。

　　Wind资讯统计数据显示，今年一季度，国内房地产开发资金来源中，来自银行贷款的规模达5919.99亿元，创同期历史新高，但累计增速较1-2月放缓1.2个百分点。

　　有银行行长表示，总行已下达被称之为“史上最严”的流动性管控方案。各个经营单位、各个分行都要自保平衡，吃资金大户的房地产信贷首当其冲。

　　民生证券管清友研报分析，从中长期来看，2016年下半年以来房地产调控政策趋严，房地产销售增速边际转弱，叠加土地溢价提升，将对企业2017-2018年利润表产生负面影响；境内外房地产融资途径收紧，融资成本的上升会慢慢侵蚀到企业的利润表，一些前期拿地行为比较激进（土地购置/签约销售比例较高）、财务杠杆率较高的企业面临销售边际收紧、拿地支出高企、境内外融资趋紧等多重压力。

　　研报认为，2014年和2015年政策宽松背景下房地产企业大量发行境内外债券，短期来看今年偿还压力较小，但考虑到目前境内融资环境依然不容乐观，境外融资环境开始恶化，二季度起房地产商海外发债批文发放趋缓，未来两年内存量债券到期压力较大。