上周港股地产板块大涨 A股是否可能搭上顺风车？

　　地产板块波动上行。上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为1.04%，与沪深300指数相差0.87个百分点（负号为落后沪深300指数，反之为超）。上周我们观察的148家房地产股中上涨的有58家，下跌69家，停牌20家。

　　上周市场上房地产股涨幅居前的有莱茵体育、南国置业、美好集团、金丰投资和华夏幸福，涨幅分别达17.68%、10.57%、10.09%、8.99%和8.55%。涨幅最小的卧龙地产、大港股份、运盛医疗、浙江东日和空港股份，涨幅分别为-20.65%、-13.69%、-13.51%、-10.01%和-9.61%。

　　近期观点：近期港股地产板块大涨带动A股市场看涨地产板块情绪，但受金融去杠杆、各地调控政策加码等政策的影响，总体表现为波动上扬的状态。从基本面来看，地产行业并未发生明显变化，不论是政策基调，还是销售热度，都不构成这轮看涨地产板块的主要推动因素。我们认为，是因为近期一系列监管政策，包括减持新规、MPA考核压力等都在降低空转资金的流动性，从而支持A股投资风格切换，由原先更看重成长的逻辑转换为更关注业绩的投资逻辑，可谓之“风动？幡动？心动！”

　　年度观点：京津冀区域作为珠三角、长三角和京津冀三个区域中经济发展水平最不均衡，从而形成环京津城市的经济、社会等差距过大，但长远来看不改其京津大城市化进程能够带来的利好，重点看好在此区域深度布局的首开股份、北京城建、新华联、华夏幸福和荣盛发展。

　　上周我们的投资组合累计绝对收益为1.26%，与房地产指数（中信）差距0.22%。本周投资组合无变化，仍然重点关注北京区域房企：北京城建（2 0%）、金融街（40%）、招商蛇口（20%）和首开股份（20%）。

　　一、二线城市销售承压，何以解忧，惟有买地！一方面，在一、二线城市普遍限购限贷的大背景下，一、二线城市销售承压就成为理所当然的事情，销售降温的同时土地市场也在各式新拍法下显着降温，土地溢价率创近几年历史新低。另一方面，部分三四线城市土地价格和溢价率创新高，土地成本上升将推动房价上涨预期进一步发酵，更多三四线城市调控升级仍在路上。值得关注的是，长效机制的框架或已形成，短期部分容易实现的措施或表现为加速落地。

　　上周深圳环比上涨最大，环比涨幅达3.20%，另外排前的有上海环比上涨2.90%和上海环比上涨2.90%。环比涨幅较小的几个城市分别为：合肥环比上涨-99.38%、福州环比上涨-52.42%和宁波环比上涨-44.53%。

　　风险提示：部分区域调控政策进一步收紧、货币政策紧缩力度加码