刘世锦：房地产潜力已见顶 调控再放开投资也上不去

　　记者：怎么改?

　　刘世锦：我们曾经提过一些建议，第一适当提高住宅用地占整个城市建设用地比重。过去一线城市比重一般都在25%以下，最近有所提高，但也在30%以下，未来建议提升到40%以上。国际上大都市这个比重都在40%以上，比如韩国首尔达到60%。第二加快推进农村集体土地制度的改革，比如加快宅基地扭转等。第三，调整城市结构。过去各种资源集中在公共服务高度集中的城市核心区、主城区。密度过大出现了各种各样的城市病。建议转变城市发展观念，在核心区周边建设小城镇，即城市群，或者大都市圈概念。这就需要把核心城市的一部分产业转移出去，小镇应该是有产业支撑的，此外建设轨道交通、实现公共服务均等化、提升城市包容性等，不能驱赶低端人口，其实，没有低端人口高端人口日子也过不下去。

　　记者：有观点认为，中国的房地产已经和中国经济绑架在一起了。如果经济不乐观，可能政策会鼓励发展房地产市场。目前虽然处于紧调控周期，那么如果未来经济下行压力大，会不会又放开调控政策。房价会不会又迎来一轮新的暴涨?

　　刘世锦：什么叫绑架在一起?我不同意这个观点。房地产本身就是中国经济的一个重要组成部分，这么多年经济增长，房地产应该说是重要的需求。过去高速增长是因为它正处于高速发展阶段，有那么大的潜力，现在开始回调甚至低速增长或者负增长，这是很正常的，因为发展规律到了这个阶段，必然出现这样的变化。

　　如果说现在经济不行了，房地产调控政策会放松?我们应该思考宏观调控能解决哪些问题，宏观调控不能够解决经济长期性的变化，增长潜力问题宏观调控解决不了。房地产行业发展的潜力就这么大了，再把它放开，投资也上不去。如果它有增长潜力的话，即使收紧政策，它也一定会往上走。一定要把经济发展的规律和潜在的能力，或者潜力和短期的政策调控各自能够发挥什么作用搞清楚，不要搞为一体。

　　记者：那就当前情况来看，宏观调控能发挥什么作用?具体有什么建议?

　　刘世锦：根本的问题还是加快供给侧的改革，城市结构要调整、发展长期公共租赁市场、此外房产税作为城市化建设中的一项基本制度建设，也是不能拖的。因为对政府来说，房地产税是一个稳定的长期收入来源，对于炒房的人来说，能够增加持有成本，打击炒房。但现在有些疑虑，比如我买房时已经交了七十年的土地出让金了，你让我交房产税不合理。所以这些问题将来都会找到合情合理合规的解决办法，最重要的这项制度要建立起来。

　　雄安新区建设可以借鉴中关村经验

　　凤凰财经：据津冀协同发展专家咨询委员会组长徐匡迪透露，雄安新区规划方案预计6月底提交中央审查。您认为定位如此高的一个从零开始的新区，发展什么产业比较有优势?雄安新区能起到协调京津冀发展，分流北京人口压力的作用吗?您认为，做好京津冀协调发展，应该如何进行产业和城市布局?

　　刘世锦：这个要从一个大的背景来讨论。雄安新区的背景就是京津冀协调发展大的背景下发展起来的。总的来说，资源过多集中在主城区，由于虹吸效应，人口也过度聚集在这些区域，加大了城市负担，造成了城市病。所以，把部分产业转移到周边小城镇是必要的。通过产业的分离，将部分产业转移到周边，实际上会产生更多的需求。应该说，雄安新区是在这样大背景之下产生的，当然它不是一个小城镇，它应该是相当大的城市，是京津冀大功能圈的重要组成部分，是一个重大的战略。

　　那么，雄安新区到底怎么搞?可能一个很重要的功能就是疏解北京的非首都功能。当然雄安新区的建设不能用传统的发展思路去搞，比如要讲究绿色、环保、低碳等。大量的节能环保低碳的技术能不能利用起来?从材料、发展理念、发展格局到社会生态都和以前的发展思路是有区别的。

　　记者：一个城市如果所有资金和发展方向定位在生态方面，那么它的支柱产业能够建立起来吗?

　　刘世锦：这个所谓的支柱产业，一部分可能需要北京的一些资源输入进去。另外，从产业发展来讲，更多还是发挥市场的作用，靠市场来配置资源，可以有一些大的融资，这个城市的产业发展一定是要有活力的。在京津冀地区，什么行业能够凝聚活力，我以为中关村IT产业的发展可能最有活力。我想怎么把中关村的这种机制和产业，运用到雄安新区的建设上去，这个可以深入考虑。