上半年房企业绩排行榜：紧跟狂飙的祖国 千亿万亿不是梦

　　图：“一带一路”规划路线及部分房企进入国家

　　(3)收并购模式受房企青睐，联合拿地趋势加强

　　2017年上半年，一二线热点城市土地市场拿地越发困难，收并购、联合体方式获取土地资源为房企青睐，特别是在北京，联合体拿地成为主流拿地方式。2017年1-6月，北京出让金额前十的地块中，九宗都是联合体拿地。一方面，优秀房企联合拿地强强合作，共同扩大区域优势;另一方面，随着北京推出“竞地价+竞自持”政策，越来越多地块加入自持比例，房企联合体拿地可以降低自身自持比例，从而降低拿地后所带来的风险。

　　围绕地产核心业务，延伸服务链条，打造品牌特色

　　创新产品，引领新生活方式成为主流

　　随着我国居民生活水平提高，消费习惯的变迁、高科技的发展和生活理念的转变升级，房地产企业正在从产品制造向生活制造、梦想制造的城市运营商和服务商的角色转变，通过品质创新，带给客户新时代的居住体验。

　　图：2017年上半年房企产品创新特点

　　综合来看，房企主要通过“三大维度+五大体系”的变革，即空间重构、时间轴重构和生命周期三大维度变革，居住体系、安全体系、颐养体系、智能体系、文化体系等五大体系的创新，实现产品质量的全方位提升。例如，鲁能集团确立“生态、健康、运动、娱乐、科技”五个维度的产品战略;融创、泰禾等打造壹号系、桃花源系、院子系等产品满足新时代客户的居住体验;保利地产推出“POLY PLUS生活家系列”居住产品，以全生命周期居住系统为基石，在用户定位、品质、服务、科技及文化等维度进行全面升级;雅居乐提出“雅乐人居3w-life”筑家理念，构建和谐共处的现代生活新领地。

　　品牌竞争力再整合，特色小镇、轨道物业等持续发力

　　特色小镇迎来探索与开发热潮。绿城、碧桂园、恒大、万科、华夏幸福、华侨城、绿地等各层级房企陆续打造融入文化、旅游、科技、足球、农业、养生等各具特色的小镇。如以碧桂园、时代地产等为代表的科技型服务小镇、以绿城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇，以及以华夏幸福为代表的产业小镇等。

　　图：重点房企特色小镇业务模式 

  “轨道交通+物业”模式持续升温。万科、绿地、绿城、华夏幸福、龙光等大中型房企，通过“轨道交通+物业”模式获取城市优质资源，助力企业快速发展。如万科与其基石股东深铁集团以TOD模式共同推进实施“轨道+物业”发展战略。绿城与宁波轨道交通集团签约，通过杨柳郡项目实现产业与地产相融合，开启“轨道+物业”新模式。

　　图：TOD开发模式示意图

　　融资规模稳步增长，融资方式多元创新

　　图：2017年上半年房企融资变化情况

　　2017年上半年房企融资规模保持高位低速，融资成本上扬2-3个百分点，融资渠道多元。截至2017年5月，全国房地产开发到位资金为58989万亿元，同比增长9.9%，房地产企业融资规模保持高位，增速较2016年同期明显下滑。从融资方式来看，信托与海外发债规模迅速增长，其中信托一季度新增2328亿元，海外债务上半年超250亿美元，融资渠道的变化将房企的综合融资成本较之前提高了2-3个点;同时，房企不断加强股权融资合作以及资产证券化，有效缓解资金压力的同时，推动企业轻资产化。

　　结语：

　　2017年上半年，伴随中国房地产市场“因城施策、分类调控”指导政策的逐步深化，一线及二线热点城市房价逐步降温，热点城市周边以及高铁沿线城市的辐射效能累积并快速释放，三四线城市去库存加快，房地产总体保持良好运行态势。长期来看，房地产行业将进入分化与转型的深水区，各阵营内部差距将逐步拉大，中小房企很难复制大型房企的发展路径，要么细分市场为王，要么综合实力称霸，品牌化与差异化已经成为攻城略地、群雄逐鹿的利器。预计下半年，在多管齐下的调控政策约束下，行业整体增速放缓将为大概率事件，同时信贷融资等严控政策预计仍将延续，房企资金面在年底或将迎来一轮考验，调整拿地节奏与比例，优化现金流管控与负债水平，是下半年房企需要重点关注的内容。