20亿元卖光天津项目 最后贵族汤臣集团还有多少货可卖？

　　“人生可比是海上的波浪，有时起有时落。”曾经以上海汤臣一品而扬名的汤臣集团，却在地产黄金十年间，静静地留下了一条下行的曲线。沉寂多时的汤臣，如今又以一宗物业出售再回归市场视线。

　　6月30日，汤臣集团宣布，其间接全资附属公司上海汤臣房地产开发有限公司拟将所持有的天津汤臣100%股权出售予天津招胜房地产有限公司，现金代价为人民币20.16亿元。据悉，天津招胜的股东为招商蛇口，而后者为招商局集团下属公司。

　　除此，天津招胜还同意向天津汤臣提供人民币3.44亿元资金，以让天津汤臣偿还其结欠卖方的同额垫款。于出售事项完成后，汤臣集团将不再持有天津汤臣任何股权。

　　退出天津项目

　　观点地产新媒体了解到，汤臣集团于2010年通过天津汤臣，与天津城投集团旗下天津金融城开发有限公司合作开发位于天津市和平区津湾广场二期项目。天津汤臣与天津金融城分别拥有津湾房产建设75%及25%的股权，及各拥有津湾置业51%及49%股权。

　　津湾房产建设旗下拥有津湾广场二期项目7号楼和8号楼，亦即“汤臣津湾一品”项目，及商业部份“One Mall”，该项目的未销售建筑面积则是津房产建设的主要资产。津湾置业则拥有一幢作商业及办公用途的70层高楼——京津中心，总楼面面积约为20.95万平方米。

　　其中，津湾置业方面的权益，早在去年10月份，汤臣集团已将其51%股权以11.73亿元卖给温州中保世纪；继汤臣集团之后，2016年12月，京津中心项目公司津湾置业另外49%股权亦被挂上了天津产权交易所。

　　如今，汤臣集团再卖7号及8号楼，正式退出了天津津湾广场项目，并通过此次出售录得收益约5.07亿港元。

　　至于退出的原因，汤臣集团两度出售的说法几乎一致。汤臣集团称，由于环球物业和金融市场一直起伏不定及面对重重挑战，故于此时进行出售事项将有助该集团变现相关资产的投资潜力；出售事项将进一步加强集团现金流及财务状况。

　　据悉，该次出售的两栋楼分别高25层及57层，为住宅及商业用途，总楼面面积约为29.49万平方米。住宅部份划作销售及提供749个单位，总可销售楼面面积约15.55万平方米。

　　值得注意的是，津湾一品项目与上海汤臣一品、澳门汤臣主教山壹号两个项目的销售业绩，是去年汤臣集团业绩的主要来源之一。观点地产新媒体查阅，截至2016年底，津湾一品住宅部分总可售楼面面积已有约65%订约销售，并于2016年度确认收入约20.12亿港元，占到了汤臣集团经营收益总额约48.21%。

　　最后的内地盘子

　　从90年代初浦东最大的外商，到两度出售天津项目，汤臣集团已逐渐沦为地产商中的最后贵族。甚至在2017年1月，外界曾有消息言之凿凿称，绿城有计划收购汤臣集团位于上海的物业。不过，汤臣集团后续否认了出售一事。

　　在接受媒体采访时，汤臣集团副主席汤子嘉曾表示，出售项目是为了更好地发展，买与卖是正常的行为，却被外界过度解读了。汤臣在天津市场低谷时进场，在收获的季度中离开。

　　确实，这两次出售将合共为汤臣带来近10亿港元的收益，无疑也将改善汤臣集团的现金流及负债情况。不过，回过头来看，卖出天津资产之后，汤臣地产的底子还剩下什么？

　　事实上，以地产起家的汤臣集团，近年来还发展了塑胶业务、消闲业务、媒体与娱乐业务、证券买卖业务。然而在2016年，除了地产业务外，汤臣其他业务全数亏损。2016年，汤臣集团物业投资、物业发展及销售两项分别实现分类溢利7.63亿元及12.4亿元。

　　物业投资方面，汤臣位于上海的几项物业去年贡献了14.09亿港元的租金及管理费收入。而物业发展及销售则主要依赖于汤臣一品、天津津湾一品、澳门汤臣主教山壹号三个项目。

　　年报还显示，汤臣一品截至去年底仅剩余A栋及C栋共计1.42万平方米楼面面积可供出售，而B、D两栋用以出租的大楼总面积5.84万平方米，出租率为68%。

　　汤臣集团拥有70%权益的上海汤臣湖庭花园项目已分三期发展完成，截至2016年底除第三期项目中一个单位以外，所有的住宅单位已售出，并于年内确认收入6.46亿港元；上海高尔夫别墅及花园仅剩余不足十个住宅单位可售。

　　故此，汤臣在内地的住宅项目便仅剩下上海的金桥-张江项目。这个项目是由汤臣集团于2010年9月获取的，土地面积30.07万平方米，并计划分期发展为低密度住宅发展项目。

　　上海之外，汤臣位于澳门的汤臣主教山壹号项目则有近四成签约。在出售了天津物业后，汤臣短期内可仰仗的项目只有上海的汤臣一品项目以及澳门项目了。