上海首推租赁住房用地 未来租售并举将成市场大势所趋

　　7月4日，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的2宗地块，土地用途均为租赁住房，要求未来仅用于出租，不得出售。

　　符合所在区域产业升级要求

　　公告显示，浦东新区地块为张江南区配套生活基地A3-06地块，总土地面积6.5万平方米，保证金1.45亿元。嘉定区的嘉定新城E17-1地块，总土地面积2.85万平方米，保证金8480万元。上述2宗地块的土地用途均为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

　　上海首次推出的这2块租赁住房用地所在的区域，在很多业内人士看来，地理位置堪称优越，用意更加深远。易居房地产研究院副院长杨红旭分析认为，选址嘉定新城意在实现区域内产业升级、产城融合，意在导入创新型企业、引入高端人才，以市场化租赁解决青年人才的居住问题。而张江地块的推出更是顺理成章，根据上海市发布的《张江科学城建设规划》（征求意见稿），张江科学城将会“新增住宅全部用作租赁住宅”，以此满足科学城就业人口居住需求。

　　从更高层面的考量来看，租售并举将是未来房地产市场大势所趋。去年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出支持租赁住房建设。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。

　　事实上，上海的这2宗地块是全国首次出现土地用途为租赁的地块。之前万科拿下的北京和佛山的3块100%自持住宅地块，并非土地性质本身就是租赁。上海此次土地出让，可以视作对中央支持租赁住房建设政策的响应，是房地产市场长效机制建立的重要一环，预计今后还将有更多城市陆续跟进。

　　考量开发商综合能力

　　从出让信息得知，浦东地块的建筑面积为130014平方米，根据7.23亿的起始价格来算，楼面价仅为5568元/平方米；嘉定地块的建筑面积为71283.5平方米，根据4.24亿的起始价格来算，楼面价仅为5950元/平方米。但是，地价低不代表门槛低，实际上持有型租赁住房对开发商的运营能力和资金要求更高。

　　目前能够接下租赁用地的房企并不多，更加考验房企的开发、运营、资本运作等综合能力。租赁物业要做到持续产生价值，一方面租赁本身能够产生租金收益和相对应的增值收益，另一方面要通过运营提升物业市场价值，也就是价格，这些都是房企可能面临的新问题。住宅销售市场发展了20年，大多数开发商只会造房子、卖房子，如何运营持有是一项新技能。

　　企业融资和资本市场运作的能力则更为关键。其一，因为全自持运营，对开发企业前期的资金支持要求会比较大。其二，资金长时间沉淀，物业进入成熟阶段后如要退出变现，就需要利用金融工具，比如REITS等各种证券化手段。

　　租售并举或成趋势，当前发展痛点在哪里？

　　租售并举或成趋势，预计后续还会有一些地块会选择“租赁住宅”土地出让方式。但需要控制好所在区域内的比例。如果新增可售住宅不多，会造成区域内供求紧张格局，不仅新房价格有上涨压力，而且基于可售房少，二手房也会成为稀缺资源，同样面临上涨压力。

　　其次，当前租赁与买房所能获得的社会权利落差过大，二者无法形成对等的人员流转。子女入学与住房、户口等因素紧密捆绑。倒逼家庭在住房上要倾尽所有，以获得登上社会相对公平竞争的平台的机会。

　　因此，租赁市场发展仍需要更多政策保护租赁者权益，使得承租人的意愿和诉求得到足够的重视和关怀，这样租赁市场才会健康有序运行。