克而瑞研究：631.7亿转让资产 王健林演绎“空手道”

　　7月10日，万达商业与融创中国签订了转让协议，万达商业以注册资本金的91%即295.75亿元，将十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款，且项目运营仍由万达负责；万达商业还以335.95亿元，转让76个酒店，酒店交割后，酒店管理合同在合同期限内仍然继续执行。

　　万达、融创联合公告发出后，业界受到广泛关注。事实上，从16年万达大胆调减600亿元地产收入目标，其“轻资产”转型的态度可见一斑。

　　“空手道”不是第一次，万达广场早已走上轻资产道路

　　从目前来看，万达的资金主要沉淀在两个方面，一个是万达广场，一个是当前关注的文旅项目。其中万达广场早在“轻资产”方面有成效。根据万达经营报告，其16年开业的50个万达广场中，有21个属于轻资产，而其17年上半年新开业的12个万达广场中有9个为轻资产项目，新发展的26个万达广场则均为轻资产项目。

　　更值得一提的是，在运营经验的累积下，万达找到了符合自身发展的轻资产模式，一是投资类万达广场，就是其他房企拿钱下订单，万达负责找地、建设、招商和运营；另一种是合作类万达广场，就是其他房企出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。合作类万达广场是2016年万达探索出的一种新轻资产新模式，而且发展迅速。据了解，万达15年只签了一个合作类万达广场项目，2016年不但签了18个，其中北京丰台区的槐房万达广场实现开业，且效果积极。

　　由于重资产运营要扣除管理费后、还得缴纳税金以及所得税，而轻资产分得的净租金除了所得税，剩下的均为净利润，从收益来看，不管是哪种模式，轻资产均优于重资产运营的万达广场。用王健林自己的话来讲：“合作类万达广场，两个就顶一个重资产万达广场，投资类万达广场大概不到三个顶一个重资产万达广场。”如此，在万达广场的净资产模式中，显然尝到了甜头。

　　文旅项目投资收益比有限，买卖做的很合算

　　根据万达集团工作简报，万达集团17年上半年收入1348.5亿元，其中万达商业的租金收入为116.9亿元。而这部分租金收入还包括万达广场的收入，也就是说其中万达文旅城项目所贡献的租金更少。根据CRIC来看，截止到目前，万达已经投入运营的文旅项目有万达西双版纳国际度假区、南昌万达文化旅游城、合肥万达文化旅游城、哈尔滨万达文化旅游城等4个项目，相对于每个项目投资资金达400-500亿的规模来说，这样的投资收益优势并不突出。

　　此次，万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将13个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。这里我们需要注意的是，万达在转让13个文旅项目时，也将全部的贷款进行了转让，如果按照房地产行业可控的60%-80%的负债率来看，整个资产包也将有千亿。这对于万达来说，显然让自己肩上的担子轻了很多。更值得一提的是，由于双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变，万达依然可以收取管理费等服务费。此等买卖，正中王健林早前想要实现的“空手道”。

　　出售酒店，输出酒店品牌，符合万达本意

　　万达酒店管理经过10年发展，旗下拥有四个自营酒店品牌：万达瑞华、万达文华、万达嘉华，以及万达锦华。截止2016年底，万达酒店及度假村在中国持有超过100家高端酒店。而在万达持续的轻资产转型中，王健林在16年的工作报告中，也提出要持续输出酒店品牌管理，并将品牌输出至海外。从目前的成效来看，16年万达在海外签约了6家万达文华酒店，都是在诸如伦敦、纽约、洛杉矶、悉尼这样的地标城市，其中还有一家是非万达物业。而17年上半年新开业4个酒店，同时还签订6个输出酒店品牌管理新项目，包括马来西亚兰卡威万达嘉华度假酒店。此次，万达以335.95亿元，出售七十六个酒店，也符合其做轻资产，成为服务型企业的意愿。

　　总结：虽然从目前的条款来看，对万达的轻资产转型具有推动意义，但是隐忧依然存在。万达和融创两方能否在未来的合作中，保证双方战略态度的一致，维持万达运营管控，将是整个战略合作的关键。当然，从万达的角度来看，不管未来如何发展，其轻资产转型的态度十分决绝。