房企融资环境严峻 永续债或成房企未来自筹资金首选

　　融资情况低迷，房企面临新一轮整合

　　2017年上半年房企融资数据继续低迷，合计包括私募债、公司债、中期票据等（不包括股权融资）的融资仅1771.8亿。而2016年上半年同期发行融资额度高达6735.94亿，同比降幅达74%。

　　此外，房企回笼资金另一端口——卖房方面，也下滑明显。央行最新数据显示，上半年人民币贷款增加7.97万亿元，同比多增4362亿元。分部门看，住户部门贷款增加3.77万亿元，其中，短期贷款增加9527亿元，中长期贷款增加2.82万亿元，房贷占比35%，虽然较2013年19.1%、2015的23%相比依然较高，但是较2016年44.9%的比例来说，下滑近10个百分点。

　　未来房地产行业中，谁的财务成本更低，能够适应更多的不同产品形态，是竞争的重点。正因为此，新一轮房地产整合期或将来临，房地产市场结构将变，大多数小房企或撑不下去而被收购，大房企却因资金实力强，吞并项目，提高市场占有率。

　　房企亟需大额融资渠道，永续债或成未来融资首选

　　在国内房地产融资收紧的背景下，被认为是房企利润“黑洞”的永续债，开始走向台前，甚至很可能成为房企应对本轮调控攻坚战的融资首选。永续债，也叫无期债券，是非金融企业（发行人）在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券。永续债没有明确的到期日期，或者期限非常长，但大部分的永续债都是带有赎回条款的，发行人拥有在条款约定的某一个时间段内按照某种价格赎回的权利。

　　7月12日，绿城中国及发行人，绿城中国间接全资子公司荣智集团有限公司与瑞士信贷、汇丰、花旗集团、德意志银行、建银国际及东方证券订立认购协议，发行本金总额为4.5亿美元的优先永续票据，由绿城中国担保。以绿城本次发行的永续债为例，该产品优先永续票据每半年支付一次利息，自2017年7月9日起，首个利率重设日为2020年7月19日，初步利差为3.655%，往后每三年重设一次利率。换言之，如果绿城中国未能在第三个年头偿还这笔融资，接下来的三年其所支付的利率将会飙升至8.905%。以此类推，第六年之后的一个三年期，其利率将升至12.56%，这几乎要超过房有房地产公司的利润率，正因为如此，永续债被冠上吞噬利润的黑洞。但这并未能阻止房企对永续债的喜爱，如今居于房企销售排行榜顶端的碧桂园和恒大曾经发行数百亿元的永续债。不过，近期为降低负债率备战回A股，恒大已经将全部永续债赎回。

　　当下，房企们纷纷宣布大幅增长的销售额时，同样需要资金去跑马圈地。绿城中国之外，6月27日，华夏幸福签署永续债投资合同，首期5.9%的利率。

　　作为一种融资手段，也有房企储备发行资格。6月24日，阳光城发布公告，称已收到中国银行间市场交易商协会接受其中期票据（永续债）注册的通知，金额为58亿元。截至目前，阳光城并未公布进一步的融资信息，改注册准许有效期为2年。

　　房企亟需大额融资渠道。永续债的初期利率比较理想，一般比公司债的利率高1或2个百分点，如首个计息周期后回购，永续债则相当于中票或者公司债，房企在获得资金的同时，永续债解决了上市公司报表杠杆率的问题，能够降低金融资产负债率。