中房研协：“租购同权”政策有望能够推动“购租并举”

　　近日，广州市政府办公厅近日印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。内容主要包括：1、赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。2、加大住房公积金对租赁住房的支持力度，提高公积金提取额度。3、对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。4、将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。5、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

　　以“租购同权”推动“购租并举”

　　《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》立足“让租者幸福居住”，从保障租赁双方在教育、公积金等方面的权益，在“供”、“改”两个渠道增加租赁住房供应，培育规范租赁行业、壮大现代租赁产业等方面，提出了发展住房租赁市场的政策意见。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦认为，广州政策的最大亮点在于既注重了权利对等，又明确了责任主体。人们之所以选择买房而不是租房，其症结在于二者享有的权益落差过大。比如子女入学和户口捆绑，不买房则难落户，难落户则何谈入学。而广州的方案赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。另外，广州方案的每一条政策都有明确落实的责任主体（如市教育局、市住建委等），这在以往并不多见。

　　在广州发布上述政策之前，上海、深圳、北京等一线城市已先后出台了加快租赁住房发展的相关政策，且政策的强度、执行的力度均超越以往，显示出各地推进“购租并举”的决心。

　　以上海为例，本月发布的《上海住房发展“十三五”规划》提出，“十三五”时期，上海新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右，其中将大幅增加租赁住房供应，在产业集聚区、交通枢纽区、商办过剩区重点发展租赁住房，预计新增供应租赁住房70万套。还将以市场为主，盘活存量住房资源，新增代理经租房源30万套（间）。到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

　　深圳也在本月上旬发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》中提出，要加快出台《深圳市培育和发展住房租赁市场的实施意见》，引导和规范房地产企业开展长租公寓经营。北京也拟加快推进住房租赁的规则制定，多渠道增加租赁房源，培育企业化、规模化、规范化的住房租赁主体，整合社会闲散住房资源集中经营管理，并完善“限房价、控地价”地块企业自持住房租赁的管理办法。

　　不同的声音：

　　评论人吴淑平认为，“租售同权”严重违背市场经济规律。“租售同权”有计划经济的阴影，不符合市场经济规律。买房付出巨大成本，才拥有产权和附加值，而租房也享受产权拥有者具有的附加值，这是藐视资本力量的表现，最终政府会搬起石头砸自己的脚。除非你回到计划经济的年代。“租售同权”只有在公租房小区才可能行得通。

　　“租售同权”其实并不是什么新鲜概念，在全国许多大中城市里，公租房小区的承租人，其子女享有就近入学的权利。这是因为公租房小区都是政府配套完善的小区，小区附近的学校本来就是主要为该小区的子女入学而量身定制的，学位很少有外来竞争者，因为公租房不能出租、不能出借，而附近的商品房小区通常不多。

　　“只租不售”改变土地出让模式

　　值得一提的是，在北京、佛山等地“招拍挂”出现多宗全自持用地后，上海在全国范围内首次宣布，推出用途为建设“租赁住房”的地块。与之前竞拍房企竞报自持比例至100%不同，上海的这两幅地块在挂牌伊始就明确，全部用于建设租赁住房。这一土地出让模式的最新改变引起广泛关注。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，从近日挂牌的两宗自持住宅用地来看，政府在推出该类土地时的起始楼板价并不高（均不到6000元/平方米），这也透露出大力培育上海住房租赁市场的信息。在一、二线城市土地供应日益稀缺的当下，设定自持面积，提高了房地产开发企业的资金占用，实际上也变相提高了企业的资金实力门槛，是希望减少房企的竞争，降低地价上涨预期。而实力不济的中小房企无法分得一杯羹，也将被挤出核心城市。所以“只租不售”的形式不失为楼市调控的一种新尝试。未来，租赁型用地比例很可能进一步提升。

　　明源地产研究院首席研究员刘策认为，推出租赁用地，政府的初衷肯定是希望房屋回归居住属性，但需要明确的是，未来租赁住宅的主体更多还是在居民端，而不是在政府供应端。可能90%的租赁住房供给还是要通过盘活现有居民的房产来实现，而不能把希望仅仅寄托在推出纯租赁地块方面。