川财证券：政策导向 逐渐激活一线城市房屋租赁市场

　　事件

　　7月17日，广州市政府办公厅印发《广州市加快住房租赁市场工作方案》，《方案》明确提出了租购同权的规定。所谓“租购同权”，是指购房人和租房人享有同等权益———对一线城市而言，最关键的一条即为子女受教育权。这意味着在广州，只要是符合条件的租房人，其子女享有同等就近入学的权利。

　　点评

　　学区房价格难受波及。《广州市加快住房租赁市场工作方案》中舆论关注的核心点是学区房。目前一线城市义务教育入学方式主要为划片区就近入学，学区房的核心价值不在于居住，也不在于环境，而在于教育资源。一线城市优质教育资源本就是“僧多粥少”，在政府没有加大优质教育资源投入前，学区房供给端暂难出现改变。而从需求端看，其实租房人的子女在当地享受就近入学的政策，很多城市都有执行，但大都要积分排队，本地户籍和买了房的积分最多，其它条件的排位都靠后，在教育资源本来就有限的情况下，有房的都不一定能排到好学校，排名较后的租房人难度更大，旺盛的需求短期很难通过单一的“租购同权”改变。由此来看，学区房价格在短期内也很难受到波及。

　　政策导向激活一线城市房屋租赁市场。去年中央经济工作会议关于“购租并举”定调，今年5月住建部下发的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》的顶层设计。随后一线城市也先后出台加快租赁住房发展的政策，上海本月发布《上海住房发展“十三五”规划》提出，“十三五”时期，上海新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右，其中将大幅增加租赁住房供应，预计新增供应租赁住房70万套。深圳也提出要加快出台《深圳市培育和发展住房租赁市场的实施意见》，引导和规范房地产企业开展长租公寓经营。本次广州的“租购同权”并非个案，而是中央政策导向下的细化政策落地，未来一线城市房屋租赁市场将会被进一步激活，存量房的利用率也将得到提升。链家研究院数据显示，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿元，建议投资者关注世联行、绿地控股。

　　风险提示

　　风险提示：经济形势变化；政策出现变化