中房研协：目前需更多政策支持企业参与租赁市场建设

　　国企中标首批租赁用地起标杆作用

　　7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交，最终成交楼面价未超过6000元/平方米，分别由上海张江(集团)有限公司和上海嘉定新城发展有限公司竞得，均为国有企业。

　　据报道，参与这两块租赁住房用地竞拍的企业也有几十家，说明开发企业还是很看重这个市场的，但最终的结果是当地的国企顺利拿到地，显然从政府的角度认为，租赁用地的开发对于企业的开发、运营、资本运作等综合能力也提出了一定的挑战。相关部门在选择企业时，也进行了各方面的权衡。两家国企的中标，具有示范和标杆的意义，由国有平台进行操盘更能实现对租赁住房的政策意图。民企虽然在这次土地出让中充当了打酱油的角色，但随着租赁市场的扩大，民企同样有竞争参与的机会。

　　抢占市场大企业加速进入租赁住宅市场

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强曾表示，超大城市租赁住宅年租金回报率只有2%左右，甚至低于3个月理财产品收益率，显然完全无法覆盖建设资金成本。

　　上海市嘉定区规划和土地管理局也对于两宗租赁用地做过测算，按照现行现在的市场出租价格，大概要三四十年以上才能全部收回投资成本。

　　尽管如此，北京、广州、杭州、天津等多个城市推出的竞自持地块也都受到企业争抢。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷分析认为，虽然自持租赁住宅降低了现金流，不能快速周转，资金效率降低，但土地是稀缺资源，不拿地就会失去市场。房企不参与就会被迫退出这些超大特大城市的地产市场。

　　租赁住宅将是一个占比越来越大的市场，尤其是在超大特大城市里。大企业将加速进入租赁住宅市场，探索未来住宅经营之路。这个市场也一定是先起步的大房企天下，市场迟早也会产生垄断式的集中度。中小房企现金投入成本过高，资金无法回笼，难以加入竞争自持行列，当然更拿不到大城市的土地，在开发和租赁市场都逃脱不了被淘汰出局的命运。

　　需要更多政策支持企业参与租赁市场建设

　　房地产市场要形成多元化的供应，要完善租赁市场，就需要鼓励更多的企业来填补这个空白。

　　国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》已经明确指出：“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”

　　但是，地价与税收才是企业积极参与租赁住宅建设的最大顾虑和困境，政府既然决心已定、力推企业自持租赁住宅，可否实行土地出让综合评标制、至少在企业租赁住宅起步阶段先降降出让地价？可否在培育期内减免一定比例的房产税、城建税？可否允许房企引入第三方专业机构运营管理、帮助提升运营效率和投资效益？可否允许自持20年之后就可以整体转让、打通资产流动通道？可否允许租户小孩就近入学、解决他们的最大痛点，也提升租赁住宅的吸引力？可否允许租赁住宅尝试让渡使用权到养老地产？

　　唯有开阔思路、放宽管制、给予扶持，才能引导房企有更强意愿参与自持租赁住宅。