实探虎丘城北西路低密度宅地 环境优越极具开发价值

　　近日，苏州市国土资源局挂牌出让10宗地块，其中位于虎丘城北西路的21号限价地块起拍楼面价21800元/平，为10宗地块中起拍单价最高的一宗，备受业内关注。据房掌柜实地探查地块了解到，地块原属虎丘山庄地块，在虎丘综合改造工程规划范围内，周边人文生态环境优越，极具开发价值。

　　原虎丘山庄地块 环境优越极具开发价值

　　根据出让资料，苏地2017-WG-21号地块(原虎丘山庄地块)隶属于虎丘综合改造工程规划范围内，位于城北西路南侧，虎金路西侧，占地面积45405平方米，规划为居住用地，容积率0.7，建筑密度≤35%，绿地率≥37%，建筑最高度≤12米，起拍楼面价达21800.02元/平，为本场土拍中起拍单价最高的地块。

　　就该地块所处的虎丘板块而言，位于姑苏区金阊新城和平江新城交界处，交通便捷，邻近主干道城北西路和西环快速路，5分钟内可达快速路，贯达全城。

　　目前，地块周边公共交通出行也较为便捷，沿着城北西路、金湾路有32路、937路、335路、356路、34路、85路、306路、311路、快线3号等公交线路途经。

　　就商业配套而言，地块距离钱万里小商品市场1.6公里，沿着城北西路向东2.1公里到达江星商业广场和平江生活广场，到达平江万达广场3.8公里，驱车前往观前商圈也在15分钟之内。

　　教育配套方面，地块周边有虎丘中心幼儿园、虎丘中心小学校、苏州高等学校，教育配套齐全。此外，地块东侧紧邻虎丘风景区，西侧紧邻白洋湾公园，东北侧有西塘公园，自然生态环境俱佳，极具开发价值。

白洋湾公园

虎丘风景区

  地块已为净地 拟打造低密度苏式园林建筑

　　区位条件相对优越的21号地目前状况如何?

　　据房掌柜实地探访，该地块目前已为净地，形态方正，地势平坦，周边管道铺设到位。不过，北侧仍有部门废弃的家具厂和建材厂待搬迁。

图片来源：土拍网

　　从21号地块的规划指标来看，地块容积率为0.7，或将打造别墅住宅项目。又据该地块的城市设计引导要求：“21号地块应为低层园林式建筑，体现江南水乡传统特色，采用苏州传统院落式组合方式，强调内外空间的渗透，建筑色彩宜清淡，不得采用各种颜色相混杂的方式。其中靠近虎金路的住宅建筑其门檐口高度应小于6米。”

　　各项指标表明，地块项目今后将建成低密度苏式园林建筑。

  地块起拍楼面价超区域在售二手房均价

　　另外，房掌柜经探访后发现，地块所在区域内新建楼盘稀缺，周边环伺虎阜花园、大观花园、天筑花园，观景二村等成熟小区。

　　其中，距离地块最近的大观花园是总建面积30万方的低密度社区，建筑于2008年，二手房住宅均价25000元每平。虎阜花园是总建筑面积10万方的多层小区，二手房均价20000元每平。

地块周边虎阜花园 大观花园

　　“21号地块的起报楼面价已超过区域二手房在售均价，在当前限贷限购的大环境下，项目销售压力可想而知，未来销售能否突围，还要看产品设计和营销策略。”港中旅地产投资部分析师赵寿鹏认为。

  虎丘综合改造工程 区域内未来更宜居

　　放眼未来，地块所在的区域会更加宜居。

   据房掌柜了解，地块所在的位置正处于虎丘综合改造工程规划范围内。该工程围北起城北西路(312国道)，南到沪宁铁路，西至苏虞张连接线，东至十字洋河，面积3.5平方公里。区域内有虎丘山风景名胜区、山塘历史街区等景点，有社会福利院、幼儿师范院校等市级单位，以及占全国70%市场份额的婚纱市场。

　　整个改造工程主要涉及规划、立项等前期工作以及征收、建设、后续经营管理等工作，征收总面积197.73万平方米。规划区实际建设用地260公顷(约3900亩，可拍卖用地大约1600亩)。

　　改造目标是使虎丘地区成为吴文化的核心区域和苏州的"城市客厅"，成为"历史人文首推之地、旅游休闲首访之地、生态宜居首选之地、城市品牌首席之地"。