房地产业等投资境外频频受限 房企战略或“由外转内”

　　政府对房企海外非理性投资关注度明显提升，海外房地产投资降温

　　近日，国务院办公厅正式发布了关于引导和规范境外投资的文件，提到要限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资，并须经境外投资主管部门核准。事实上，本次通知并非突如其来，而是对前一段时间境外投资清理整顿的重申。早在2016年12月，国家发改委、商务部等部委已经联合定调，宣布高度关注海外非理性投资倾向，防范风险。

　　近年来，中国内地房地产开发商掀起“集体出海”热潮，包括万科、万达、新华联、绿地、碧桂园、万通控股、SOHO中国等在内的多家房企已实现海外布局。部分企业有大体量布局，房企海外投资已开始“由浅入深”。

　　据戴德梁行的报告显示，2016年中国海外商业地产投资总额达到383亿美元，比2015年增长了49%。仲量联行公布的“全球资本流动”数据显示，2016年中国的海外商业和住宅房地产投资额达到330亿美元，同比增长近53%。

　　不过今年以来，政府对房企海外非理性投资关注度明显提升，房企对外投资已经明显下降。在多轮政策重压之下，海外投资市场已经有所变化。8月15日，商务部负责人在介绍2017年1-7月我国对外投资合作情况时表示，前七月我国境内投资者共对全球148个国家和地区的4411家境外企业新增非金融类直接投资累计572亿美元，同比下降44.3%，非理性对外投资得到有效遏制。值得注意的是，房地产业对外投资同比下降81.2%，仅占同期对外投资总额的2%。

　　商务部副部长钱克明介绍，今年出台了一些调控措施，推动引导企业对外投资更趋理性，特别是加强了对外投资的真实性和合规性审核，引导企业投向实体经济，尽量减少房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域的投资，建议相关企业还是要审慎决策，防范风险。

　　中资在海外投资房地产的两种模式

　　之前中资在海外投资房地产主要有两种模式：第一类是在海外做房地产开发，销售对象也是以国内客户为主。不完全统计，民营和国资在国外有房地产投资的企业已经超过40家，其中不乏保利、中铁建、绿地等以国有资本主导的房企，但是更多的还是要看万达、碧桂园等民企。自然以上都是在本轮调前做的开发，并且近几年来发展模式也有变化，一方面是布局范围越来越大，原先主要在发达国家国际化城市，如纽约、洛杉矶、悉尼，后来更多的企业碧桂园、绿地进入了马来西亚、韩国，这两年也有企业（绿地、正大、华夏幸福）开始进入印度、越南、泰国；另一方面销售对象也发生了改变，由往年的以中国人为主，到今年很多项目转成以当地客户为主。但是在本轮政策出台之后，相信这一步伐会明显放缓。

　　第二类是做物业投资，如一方面是房企如万达、SOHO、复地在海外的商业体投资；当然更多的还是保险、基金在买。比如安邦保险2016年出资近65亿美元，从黑市集团购得的美国战略酒店及度假村集团，再如中国人寿在2016年5月，以大约108亿人民币的价格，购得曼哈顿美国大道1285标志性写字楼项目;2016年10月，以其为首的联合体，斥资约134亿人民币买下喜达屋资本集团旗下遍布美国的酒店股份。这些主要是从资产配置和资金回报来做的投资，之前也收到比较多的房企青睐，接下来这方面投资也会大幅减少。

　　业内：投资回流国内

　　至于“受限令”是否会影响房企的海外投资战略？未来房企的战略方向又该如何转变？业内专家对此进行了深入分析和解读。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从投资方向角度来讲，国外如果受限制，就要在国内选择一个方向，考虑到资产配置和投资等，要选择其他的可行性渠道进行投资。实际上，包括万达及其他企业已经开始加大国内投资比例，这将是一个趋势。不过，相较于国内房地产行业，房企的这些海外投资量还微不足道，不会影响到国内的市场情况。可能对于核心重点城市的布局来讲，会加大房企之间的竞争激烈程度。

　　新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为，影响是有的，不过在此之前，其实房企海外投资就已经开始冷却了。个人投资者不会主动回流，但受限于外汇管制，会减少海外投资。而国内限购限贷和限价，房价上涨趋势已被抑制，投资无处可去，对于国内市场没有太多的影响。另外，投资受限实际上对企业是有积极作用，对一些高风险投资进行风险提示和限制，防范企业海外投资出现连锁反应和风险传导，有助于企业健康发展。

　　总结：其实，之前的海外投资项目，未见得有太多受益。受当地政策、劳务成本、相关税收、支付方式等影响，大多数投资回报和国内不可同日而语。有的项目不仅没有赚到钱，可能还交了一定的学费，从这个角度来讲，今天踩刹车对房企来说也是正确的决定，大家未来可以把目光更多地回归国内房地产市场。

　　从新房交易额来看，去年中国11.78万亿的商品房销售，一年成交超过千万套新建住宅，已经称得上是全球第一大市场，遥遥领先其他国家。从房地产商的角度来说，还是在国内做房地产市场更大，回报更高。