东北证券：房地产投资韧性十足 单月销售增速首次转负

　　房地产投资小幅回升，销售持续回落。2017年前9个月，全国房地产开发投资80644亿元，累计同比增长8.1%，房地产开发企业房屋施工面积738065万平方米，同比增长3.1%，增速与1-8月份持平。

　　商品房销售面积11.6亿平方米，同比增长10.3%，增速比1-8月份回落2.4个百分点，9月单月销售面积同比下降1.5%，是15年3月以来首次出现单月负增长。土地市场表现依旧抢眼，房地产开发企业土地购置面积1.67亿平方米，累计同比增长12.2%，土地成交价款8149亿元，累计同比增长46.3%，继续保持高位增长。

　　到位资金稳中有降，按揭利率继续创新高。1-9月份，房地产开发企业到位资金113095亿元，同比增长8.0%。个人按揭贷款17739亿元，增长1.3%，增速回落1.1个百分点。9月全国首套房贷款平均利率上升至5.22%，相当于1年期基准利率1.10倍，按揭利率持续上涨，对销售起到了一定的抑制作用。

　　十一前后各地密集出台房地产调控政策，预示着政策端无放松的迹象，销售的下滑也符合我们之前金九银十成色不足的判断。我们认为，虽然年底部分房企为了冲刺全年销售目标会加大推盘的力度，但是整体来说，市场受到政策面的影响较大，销售下滑的趋势不会改变。受到土地购置费用的支撑，9月房地产投资小幅反弹，但受到京津冀环保政策停工的影响，后续新开工面积预期会进一步下降，房地产投资后续应将稳中有降。

　　投资建议：19大的报告中，强调了“房住不炒”、“租购并举”等房地产调控长效机制。重点推荐行业龙头股：招商蛇口、万科A、保利地产和金地集团；区域主题：新城控股、阳光城、海航基础、光明地产、蓝光发展和金科股份；租赁类公司：世联行、市北高新和张江高科。

　　风险提示

　　调控政策进一步深化；货币政策超预期收紧