中房研协：兰州楼市率先松绑限购 透出哪些深意和动向

　　兰州取消部分地区限购，拉开房地产市场分类调控的序幕

　　2017年，各地的人才安居、购房等政策相继出台，上演了一场二线城市抢人大战。西安3类人才购房可获补贴，最高100万元；郑州本科以上即不受限购约束买首套房；长沙专科以上学历购房者首套房不限购；济南本科学历缴纳社保满半年可享本地购房待遇；武汉放宽落户，低于市场价购房；南京允许40岁以内本科生在南京可先落户再就业。

　　这些城市“以住房引人才”，但是都没有触及限购松绑这条红线，兰州宣布部分区域取消限购，可以说是正式拉开了房地产市场分类调控的序幕。1月5日晚间，兰州市住房保障和房产管理局联合兰州市物价局、兰州市不动产登记管理局联合下发《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，释放了明确的限购松绑信息：

　　1.取消兰州市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。兰州的城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、中国房地产市场研究-热点专题：兰州楼市率先松绑限购，透出哪些深意和动向（2018年第05期）兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。

　　2.要求房地产开发企业在新建商品住房价格备案时，应合理确定申报的销售价格，要严格执行新建商品住房的明码标价、一套一标和“一价清”制度，实际销售价格不得高于备案价格。对于房产部门对拒不接受新建商品住房价格备案的房地产开发企业，暂停其网签备案资格。

　　3.个人在上述继续执行原限购政策区域内购买的住房（含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准），自取得《不动产权证书》登记簿日期满三年方可上市交易。

　　兰州政策调整的重点在于，有保有压，去库存与防炒房并存。值得一提的是，就是在兰州这一个城市里，对于不同区域也是区别对待的：松绑部分非核心区域限购；对核心区域限购的认定进行放松；对炒房依然零容忍，推出3年限售政策。此次兰州市新政出台的相关调控政策，其效果需要一定时间来检验。但其示范意义在于，房地产市场调控正在告别此前相对“一刀切”的简单思维，更加突出区域差别，精准施策将成为更多城市的新选择。

　　兰州楼市率先“松绑”限购原因

　　2017年一季度，兰州市主城区部分区域房价出现快速上涨，个别楼盘在短期内价格上涨了20%以上。从当年4月开始，兰州市开始实施区域限购政策。此后，兰州主城区房价快速上涨的局面得到有效控制，楼市呈现“价稳量降”的局面。受其影响，兰州市2017年全面房屋成交量约为700万平方米左右，较上一年度同比下降20%以上。

　　与此同时，限购也带来了不利影响。兰州市距离主城区较远的西固区、九州开发区、高坪偏远区域，房屋供应量占到了整个兰州新房面积的七成以上，房价仅为主城区一半，受到许多初次置业和改善性购房家庭的青睐。限购政策限制了这些刚性购房需求的释放，同时，也造成了这些区域房屋库存量加大。

　　值得关注的是，兰州楼市的“限售”区域要远大于“限购”范围，也就是说，兰州市许多区域将“不限购但限售”。由于三年内无法售出，这将会使许多购房者在购房时会更加慎重，购房者对房屋中长期持有，有利于房价稳定的预期。今后在兰州市主城区“快进快出”变相炒房的短期投资性购买和投机性购买将受到政策打击，非刚性需求将大量减少。

　　限购放松，释放什么信号？

　　对兰州、合肥政策，很多人误读为放松调控。其实不然，兰州的确给市场一个信号，平稳市场下，2017年用于急刹车的部分过度严厉措施是可以微调的。调控不是一刀切。这是调控的精细化，而不是放松。

　　1、一城多策将成为房地产调控主要趋势。本轮房地产调控最大的特点是一城一策，而分类调控是本轮调控的主要基调。未来在房地产发展平稳健康的总体要求下，不仅仅是一城一策，而是一城多策。有些城市压根就不应该限购限价，相反应该继续去库存政策。有些城市土地可以大量供应，时间稍微一拉长，调控房价不在话下。这么多城市，不能一刀切

　　2、有利于人才引进。这次限购政策调整，威力最大的是非本地户籍取消社保或个税要求，兰州每年有20多万大学生毕业，此外还有大量做小买卖的外地人，限购调整后，这部分群体需求会释放出来。从区域上看，对九州开发区会产生较大带动作用。此外，北京、上海被控制，人才总要有个入口，上面这些城市是中国新的经济脊梁，也是新入口城市。管住高房价的一线城市，把人流引导到楼市库存较多的二线城市，这无论对区域均衡发展，还是对满足首套刚需、支持改善需求，都是好事。

　　归根结底，房子是用来住的，不是用来炒的，这将是很长一段时期中国楼市的主旋律，这个大原则是不会有什么改变。国家现在做的，不过是建立长效机制，慢慢从应急性的“堵”，向更加健康可持续发展的“疏”迈进。