旭辉更新拼图 太原之后再获贵阳53万平棚改的扩储逻辑

　　提出了3000亿目标后，旭辉对土地的渴求与日俱增，在其惯有的通过“合作+收购”方式增加土地储备以外，这家房企正展现热情参与城市旧改的扩储路径。

　　3月3日，旭辉集团与贵阳市白云区人民政府签订合作协议。根据协议，旭辉将拿下白云区城市三变青龙路片区棚户区改造项目，土地面积约53万平米，物业类型包括高层、洋房、商业等。

　　由此，旭辉首次进入贵州房地产市场。

　　观点地产新媒体了解，早在今年1月11日，旭辉集团全资子公司重庆辉沛企业管理有限公司就在贵阳注册成立了“贵州辉沛企业管理有限公司”，并在贵阳招兵买马，为进入贵阳市场做准备。

　　同于1月初，旭辉还曾以15.2亿收购青岛银盛泰房产50%股权，一次性获得约167万平方米土地储备。

　　按贵阳白云区棚改项目综合容积率3.75计，仅通过收购和参与城市更新，今年以来旭辉新增土储至少为360万平方米。

　　刚刚迈入千亿俱乐部后，旭辉的扩张速度并未降低。因为旭辉土地储备是其实现未来3000亿目标的有力支撑。

　　半年报显示，截至2017年6月30日，旭辉合计拥有的建筑面积为2210万平方米，其中应占的建筑面积为1240万平方米。

　　具体而言，旭辉的项目主要分布在长三角、环渤海、中西部和华南4个区域共29个城市，与管理层预期的70个城市布局还有一定距离。

　　回顾旭辉的扩张路径不难发现，这家闵系房企对市场始终保持谨慎的态度，这主要表现在城市布局和纳储方式上。

　　自2007年开启全国化战略以来，长三角及环渤海地区一直是其重点布局的区域。直到2015年，旭辉才通过收购保利广州荔湾区百花香料厂项目少数权益，得以正式进入华南市场。而截至2017年上半年，在进入的29座城市中，仍19座位于长三角和环渤海地区。

　　想要实现进一步增长，旭辉未来必然需要将所布局区域的密度增大。这也意味着，除了深耕的长三角和环渤海，此前相对空白的中西部和西南地区也是旭辉需要填补的区域;一二线城市以外，旭辉将进入三线乃至四线城市。

　　而在追逐规模的过程中，合作和并购项目曾占有旭辉总土储近半，如今它将新增“城市更新”这一模式。

　　据观点地产新媒体了解，2017年8月10日，旭辉曾与太原市尖草坪区政府就三给区综合改造签署战略合作框架协议，由此正式进入太原市。这是旭辉第一次操盘旧改，项目约4000亩地，总建筑面积1000万平方米，创下历史之最。

　　三给片区位于太原六城区之一的尖草坪区，周围多为产业园区、高校与科研机构。根据战略合作规划，旭辉将在此投资500亿，其中涉及一级土地安置整理、新城整体规划布局、二级土地的开发建设等多个业务模式。

　　事实上，随着城市土地供应量缩小和土地价格的水涨船高，城市更新成为推动城市发展和解决土地供应瓶颈的重要渠道。除了旭辉，包括富力、万科、佳兆业等都通过旧改获得大量土地储备。

　　对于旭辉而言，虽然接连在太原和贵阳拿下旧改项目，但与华润、万科、金地、佳兆业、富力等拥有十几年旧改经验的房企相比，还是个经验较少的“旧改新兵”。

　　另一方面，旧改因牵涉面甚广、改造难度较大且资金沉淀时间相对较长，并非适合所有房企。此前就不乏房企因为资金链问题，面临半途退场的境况。即便是以旧改著称的瑞安房地产，也因旧改项目沉淀大量资金而不得不选择“卖卖卖”的轻资产模式。

　　据业内人士介绍，目前旧改的合作方式有政府主导型和市场主导型两种。由政府小组牵头实施是目前的主流模式。而在具体工作上，除了上述的开发安置项目、旧住宅区修缮外，现在也更多元化。

　　因此，城市更新也考验着房企的综合运营实力，同时涉及金融、科技、创新、人文、环境、经济等多个领域。

　　以旭辉参与的太原三给片区4000亩旧改为例，整个项目位于太原市政府重点打造的北部新城，以生态、健康、智慧为核心要素，聚焦新型城镇化人群、高端产业人群以及创新创业人群。

　　为此，旭辉需要采取产城融合的开发模式，相比单纯的住宅和商业项目更为复杂，未来在运营能力和资金投入等方面将面对挑战。