华泰证券：因城施策持续演进 龙头逻辑持续强化

　　本周中信地产板块全周上涨3.4%，相对沪深300超额收益3.57pct。涨跌幅在29个中信一级行业中排名第14。细分板块方面，住宅、商业、园区和服务商分别上涨3.63%、1.15%、2.34%、9.53%。

　　行业观点：因城施策持续演进，龙头逻辑持续强化

　　我们认为近期地方政策依然为调控体系的深化。行业周期弱化的同时行业政策的一致性同步趋弱，未来从单一区域政策判断行业总体政策的风向可能存在偏差，各地调控预计继续呈现差异化和精细化的特点。此外龙头房企业绩表现持续超预期。我们统计已公布年报的7家A股TOP50上市房企(1)2017预收款项对当年总营收的覆盖率由2016年的1.15大幅提升至1.50;(2)2017净负债率和有息负债杠杆分别由2016年的59.81%和130.65%下降至50.03%和123.24%。高销售增长使得投资扩大并未带来负债率提升，融资优势和加杠杆空间依然充裕。2018一季度TOP50房企权益销售金额同比增长23%(克而瑞)，龙头逻辑得到持续强化。

　　二手房价格：挂牌价指数持续上涨，挂牌量指数由跌转涨

　　根据中国城市二手房指数，上周(2018.3.19-3.25)全国范围内城市二手房挂牌价指数继续上涨，环比上涨0.26%，涨幅扩大0.01pct，涨幅前五名分别为：三亚、西安、杭州、昆明、宁波。挂牌量指数环比由跌转涨，环比上涨25.55%，涨幅前五名分别为：银川、合肥、温州、西宁、上海。

　　成交数据：新房、二手房成交环比持续回升

　　本周(2018.3.24-3.30)新房成交：重点覆盖的68个大中城市新建商品房合计成交535.88万平米，同比减少35.81%，环比增加4.94%。二手房成交：重点覆盖的21个大中城市二手商品房合计成交154.11万平米，同比减少44.39%，环比增加4.07%。库存去化：重点覆盖的29个城市商品房可售面积合计为12504.9万平米，同比减少12.27%，环比减少0.03%，去化周期较上周增加0.73周至71.66周。

　　土地数据：成交楼面价环比攀升，龙头房企大举拿地

　　上周(2018.3.19-3.25)百城住宅类土地供给：供应建面684万平，环比下降26%;供应建面周度累计同比上涨23%。土地成交：成交建面899万平，环比下降31%，累计同比上涨4%;成交总价383亿元，环比上涨16%，累计同比上涨30%;溢价率16.73%，环比上涨3.15个百分点。城市：供应建面前三城市群分别为长三角、成渝、长江中游，前四城市分别为昆明、天津、南充、长春;成交建面前三城市群分别为长江中游、长三角、粤港澳;前四城市分别为武汉、徐州、南京、佛山。企业：保利单周拿地金额破百亿，万科、恒大、碧桂园、金地拿地金额超20亿元。

　　风险提示：地方成交改善趋弱;房贷利率水平持续抬升;需求端去杠杆超预期。