兴业证券：房价将再无周期性 房产税仍然在探索之中

　　房价在当前时间点下跌空间非常小，政策底线非常明了。国务院参事，住建部原副部长仇保兴近期表态“对于房地产调控不会全面放松，但会根据形势变化进行调整，房价暴涨是不可能的，暴跌我们也要极力去防范的。”中财办副主任在两会期间也说“房地产有泡沫，但我们不要去触碰他”。

　　政策是有底线的，房价怕涨更怕跌。地产股估值隐含了房价大幅下跌预期，极度不合理。任何政策都不是以房价下跌为目的，因为过去几年去库存施加了太多杠杆，去库存本质就是加杠杆。2016年，居民按揭贷款增加4.97万亿，新增公积金贷款1.27万亿；2017年，居民按揭贷款余额增加3.95万亿，新增公积金贷款0.97万亿，可能流入房地产市场的消费贷有1-2万亿，两年在房地产需求端新增杠杆达到13万亿，远高与此前水平。目前按揭贷款余额是21万亿，整个商业银行系统和居民充分暴露于房地产资产价格面前。在当前时间点，如果房价下跌，很容易造成系统性金融风险。这界定了政策的底线，房价不能跌。

　　房产税进度也将低于预期，对于地产股压制将有所缓解。国务院参事、住房城乡建设部原副部长仇保兴在2018中国发展高层论坛上表示“目前房地产税还没有时间表，现在还在探索中。很难预料什么时候能够出，因为房地产税和房子70年或者40年产权到期后收费怎么收之间有很密切的关系，这个关系没有处理好，我觉得还是要处理。”开征新税种一般需要7步，房地产税仍处于第一步立法阶段。而在立法阶段也面临现实障碍：70年产权和40年产权到期后如何收费的问题。由于美国、日本等发达国家土地和房屋都是永久产权，没有产权到期的问题。而中国土地使用权有期限，而房屋产权没有期限限制，存在到期后如何处理的矛盾；并且只拥有土地使用权而不具备所有权，存在征收房地产税的法理悖论。因此，中国房地产税征收，仍面临现实问题，目前还在探索之中，落地进度可能远远低于预期。

　　贸易战反而可能让房地产对经济和金融体系重要作用凸显。美国日本贸易战后日本地产繁荣，虽然对中国未必有很大参考意义，但是也是过往历史的一个路径。风险加大背景下，房地产定海神针作用可能凸显。行业基本面未来三大长期趋势没有改变，也不会改变：房地产大周期、房价再无周期、行业集中度提升。未来龙头地产股业绩增长确定性非常强，同时价值严重低估。在此基础上，中长期将有增量资金来配置地产核心资产，系统性的提升估值中枢。

　　截至3月23日，重点推荐地产公司估值较低，以2018年PE来看，保利地产为8.1倍，新城控股为8.2倍，万科A为9.7倍，招商蛇口为10.1倍，世联行为13.1倍，绿地控股为7.8倍。

　　本周我们统计的42个重点城市整世联行体成交数据环比变化+15%，同比变化-34%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+7%/+0%/+29%；一/二/三线城市同比分别变化-39%/-45%/-23%。其中，四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+95%/+0%/+16%/-41%，北、上、广、深同比变化-35%/-34%/-52%/+108%。本周的二手房市场中统计的16个城市成交面积环比变化-0%，同比变化-48%。库存方面，本周统计的18城市库存去化周期为8.8个月，环比变化+0.1个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.0/+0.2/-0.2个月。

　　投资建议：这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行，地产股“便宜”的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产估值系统性提升，当前只是起点。持续推荐新城控股、世联行、招商蛇口、保利地产、绿地控股和万科a，受益标的还有华夏幸福。

　　风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。