东兴证券：三线城市涨价的尾声 可以说是市场平稳的前奏

　　行情回顾：上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为-5.56%，落后沪深300指数-1.83%，在所有行业板块中排名17位。上周受相关事件影响，大盘周五整体重挫。周内仅石油石化板块微涨0.08%，其他板块均下跌。

　　房地产市场：上周样本城市商品房销售面积273.1万平米，环比变动9.7%，去化周期78周，环比减小13.3%。一线城市销售面积54.9万平方米，环比变动18.5%，去化周期75周，环比减小19.3%；二线城市销售面积147.9万平方米，环比变动6.5%，去化周期89周，环比减小9.9%。三线城市销售面积70.2万平方米，环比变动10.4%，去化周期67周，环比减小11.3%。

　　政策与事件：（1）国家统计局公布2月份70城商品住宅销售价格数据，一线城市房价同比和环比均下降。二线城市房价环比涨幅回落，同比涨幅扩大，三线城市房价环比涨幅持平，同比涨幅扩大。（2）大连出台调控政策，涉及限购、限售和差别化信贷政策。

　　近期观点据：据国家统计局数据，2月一线城市房价同比和环比均下降，二三线城市房价同比涨幅扩大，其中二线城市环比涨幅持平，三线城市环比涨幅微升，全国楼市继续呈现分化。

　　我们认为，在政府看来，房价往往比成交量更加敏感。三四线城市房价的表现较好，这也是节后调控政策密集出台的主要原因，个别房价涨幅较大的城市仍有可能收紧调控。从历史上看，成交量变化一般领先于房价变化，而1-2月份成交面积相比去年全年同比涨幅已经大幅降低。虽然有部分春节因素的影响，但在目前的政策基调下，成家量增速的下滑是大概率事件。因此我们判断三四线城市房价涨幅在年内将回落。

　　随着成交量的回落和随后房价涨幅的大概率回落，政策普遍性收紧的可能性继续降低。并且目前地产板块估值已经较低，我们继续看好房地产板块。

　　本周推荐：上周投资组合为万科A（40%）、保利地产（30%）和招商蛇口（30%）涨幅为-6.48%，落后中信房地产指数0.91个百分点。本周投资组合维持不变。

　　风险提示：全国性调控政策收紧、供需两端的金融政策大幅收紧