苏州刚需房源不足四成 改善型需求难扛楼市大旗

　　据苏州市区商品房销售系统显示，截止到6月5日，苏州可售住宅房源量达34909套，可售住宅面积为556.79万方，环比上月增加4.13%，同比去年减少0.6%。4、5月成交的不理想，使苏州可售住宅存量持续走高，6月楼市重新面临高库存的压力，开发商不得不减缓新增入市，据365地产研究中心统计，截止到6月6日，苏州商品房无新增供应量出现，而开盘市场也仅1盘别墅加推16套房源。

　　二季度楼市去化减慢吴中区库存同比陡增17.39%

　　2013年上半年，苏州住宅库存量呈现U形走势，一季度住宅库存呈直线递减，刚需去化加速跑，供销较为平衡。从3月份开始，苏州楼市供销比出现持续上升，楼市去化能力却逐步下降，住宅市场供大于求现象严重，以致于二季度库存量逐步走高，而6月份库存量已接近年初。

　　从各区库存状况来看，相城区不论是环比还是同比均呈下降态势，该区新增供应相对较少，总存量也不多，区域销量在3、4月均大幅上涨，存销比和供销比都处于较为平衡的状态。

　　园区库存同比下降9.16%，环比增加了2.44%。园区刚需房源供应跟不上，导致区域成交连续两个月下滑，大户型房源去化缓慢，使园区房价上涨空间有限，园区上半年销售压力逐渐增大。

　　姑苏区上半年销售明显好于去年同期，截止到6月5日数据显示，姑苏区可售房源仅3126套，处于全市最低水平。随着新增供应量的持续收紧，姑苏区住宅市场将继续呈现供不应求的局面。

　　高新区上半年新增入市房源极少，区域销售以消化库存房源为主。6月份可售住宅面积同比、环比均呈上升态势。高新区成交一直比较低迷，新房源的暂缓入市也难以缓解高库存压力。

　　吴中区上半年刚需跑量十分迅速，多个热盘出现越涨越卖的行情，数据显示，最近两周的成交，吴中区都逆袭夺冠，超越园区成为苏州新的成交主力区。然而，成交市场的火热也带动开发商的蜂拥入市，6月　吴　中　区　可　售　住　宅　面　积181.12万方，环比增加了9.1%，同比增加8.75%。“红五”的落空，让吴中区也逐渐面临着跑量的压力，能否很好的消化苏州南移的刚性需求，6月对吴中区来说机遇和挑战并存。

　　刚需房源不到四成

　　改善型需求难扛楼市大旗

　　2012年“刚需”无疑是楼市的热点关键词，房企“以价换量”刷业绩带来了楼市的回暖，却影响了净利润的提升。2013年，苏州刚需购买力依旧旺盛，中小户型房源却闹起了“房荒”。据365地产研究中心统计，截止到6月5日，苏州110平米以下的可售刚需房源为13048套，仅占全市住宅存量的37.29%。

　　上半年园区刚需存量一度不足千套而亮起红灯，苏州刚性需求逐渐南移，吴中、吴江低价小户房源走俏，部分板块房源出现房价“三级跳”，却也迎合了部分购房者“买涨不买跌”的心态。吴中区占据了全市可售刚需房源量的43%，成为不折不扣的刚需大区。

　　在国家限购限价的严格把控下，刚需房源利润上涨空间越来越小，土地成本的居高不下，迫使很多开发商重新走上以大中户型为主的开发模式。园区在大中户型开发的道路上已经走上了不归路，90平米以下的房源目前仅1473套。相城区可售房源也以大中户型为主，110平米以下的中小户型仅占存量的28.5%。其他三区刚需房源与改善型房源比例相对合理，110平以上的大中户型房源比110平米以下的刚需房源多1千套左右。

　　数据显示，5月份苏州住宅存销比再次攀升。业内专家表示，库存去化周期增加，对于抑制房价过快的上涨势头是有意义的。5月份苏州住宅成交均价整体较上月有所下滑，园区、吴中区个别楼盘也出现价格松动迹象，但事实上是真正热销的楼盘价格都涨了。

　　相对于后期加推的热门老盘，5月份纯新入市的5个新盘表现却过于平庸，开盘后首周认购量仅占推盘量的2-3成，远远不及开发商宣称的“开盘热销9成”“去化7成”等热闹水平。新盘失宠释放出楼市疲软信号，新增供应量向改善性房源倾斜，使刚需购买力难以释放，而改善性需求目前还难以支撑苏州楼市成交回暖。专家表示从5月份的市场情况来看，6月份的苏州楼市成交出现大幅反弹的可能性极小。