拟打包商业REITs融资计划 瑞安“饥渴症”缘起

天地模式

天地模式之于瑞房，可谓成也萧何败也萧何。

虽然根据瑞安年初发布的投资者通讯，2011年公司实现了107亿元的销售额，其中，商业整体销售占据很大比例，来自商业整体销售的额度达到48亿元。

据瑞安内部人士透露，过去一年多百亿业绩，多来自于出售商业项目，甚至整体性出售。其中的典型包括：将3栋重庆天地办公楼和商铺，以16.7亿整体售予中国平安(601318)及其关联公司；以3.91亿元价格向三井不动产出售广东佛山岭南天地LOT18地块45%的股权；将上海市杨浦区创智天地项目的部分办公楼及零售面积及停车位，以6亿元出售给工商银行(601398)等。

不过，低迷市场中瑞安房地产的平均售价不降反涨。2011年公司平均售价为人民币20200元/平方米，同比增长10%。

这得益于瑞安在上海、重庆、武汉、大连等地推行的新天地模式，采用以商养住的模式，先将周边养成非常成熟的高端商务社区，再出售住宅，使得其住宅项目具备极高的溢价能力。

但在另一方面，该模式在项目实施上需要很长的周期，资金回笼效率远低于万达、世茂等以住养商的综合体开发模式，给瑞安资金链提出极大挑战。

无论是瑞安房地产还是瑞安建业，目前都面临着净资产负债率在港商序列中偏高的问题。去年年底，瑞安建业还因为资金等问题，放弃认购南京一幅科技园地块的开发所有权。

上述内部人士透露，瑞安考虑将商业物业分拆，想让优质资产独立打包上市募集更多的资金，以支撑公司天地战略的后续发展。

实际上，罗康瑞曾经借助新天地概念在资本市场上饱尝甜头。

十年前，罗康瑞凭借新天地模式走红，随即于2006年10月成立了瑞安房地产，在内地专注发展大型综合住宅项目，并将其从瑞安建业中分拆出来独立上市。瑞安建业则转向烂尾楼开发，并在资本市场多次腾挪，瑞安系借此获取不菲资金。