受“园区外溢”与“新地王”的影响，尹山湖一个月发生了哪些变化？

 2019年4月24日，尹山湖区域“新地王”诞生！

当天，碧桂园竞得尹山湖3号地块，总价26.27亿元，楼面价21993元/㎡，溢价率高达57%。这对尹山湖房产市场来说，是一个不小的波澜。

尹山湖地块

PART 1

尹山湖版块位于苏城东南，东临园区。从08年“退田还湖”至今，这里不温不火的楼市也慢慢成为了地价突破2w/㎡的热门板块。

图片来源于链家

特别是自4月土拍后，尹山湖二手房均价从2.7w+涨至将近3w/㎡，一个月涨了近三千，尹山湖房价可以说正式迈入了3字头。

对此业内人士则表示，“一个月涨将近三千，地王事件相当于一个导火索，尹山湖版块配套也发展起来了，作为园区外溢第一阶梯，尹山湖未来发展前景还是不错的。”

尹山湖环湖楼盘一览（图片来源于链家）

确实，从15年园区房价暴涨后，尹山湖便成为了园区外溢强刚需选择的最热板块。作为园区外溢红利受益区域，尹山湖片区的房价最终也迈向了3w。

“可惜当初我购房时价格已经2万多了，没赶上最便宜的时候，虽然现在也涨到三万了，但还是有点遗憾。”一位保利悦玺的业主说道。

尹山湖从默默无闻发展至如今的热门板块，“园区外溢”的影响力不可小觑。

PART 2

尹山湖房价虽然一直处于稳步上升中，但今年来的二手房市场格外活跃。

图片来源于链家

据链家网数据显示，目前尹山湖板块在该网站上一共挂牌了736套在售房源，参考均价为29785元/㎡，且环湖多个小区楼盘参考均价均超过了3w/㎡。据数据显示，最近90天内成交房源378套，一天内平均就有四套成交，可见其市场火热。

图片来源于链家

据链家网站数据显示，去年6月，尹山湖二手房均价最高2.4w/㎡左右；到今年5月，成交均价最高3.1w/㎡左右，一年内单价涨幅将近7k/㎡。

从尹山湖各小区二手房最新成交价格来看，大部分商品房价格均快接近或超过2.8w/㎡。其中，中海双湾花园涨幅最大，2年多涨幅高达174%！其次像弘阳上湖、合景叠翠峰、保利居上、首开常青藤等小区涨幅均超过了60%。

值得一提的是，对比相似面积中海双湾花园房源，一年内总价涨了将近100万，涨幅高达43.79%。

一位中海双湾花园的业主就表示，从去年到现在，他家100平左右的房子，总价涨了超过80万。

至于尹山湖板块在售房源这块，由于三年未挂地，板块内新房房源遇到了断层，目前只剩一些联排别墅或复式洋房等房源在售。

但相关业内人士认为，等碧桂园“地王”项目入市后，不仅为片区提供了新房源，更会对当地二手房市场起到一定刺激，再过段时间，尹山湖版块内二手房价可能会走向全面超过3万/㎡的时代。

PART 3

早年的尹山湖，退耕还湖后主要由拆迁小区组成，交通规划、商业配套等基础设施非常缺失，但随着尹山湖房价一路攀升以来，片区配套规划也有所进步。

图片来源于网络

一方面，尹山湖交通有了长足的进步。不仅2号线、7号线（建设中）等线路均经过尹山湖版块，等独墅湖第二隧道、尹山湖隧通车后，5分钟就能直达园区核心CBD。 

隧道示意图

另一方面，尹山湖一直为人诟病的的商业配套，近年来也有了像样的发展。爱琴海购物公园、阳光天地已于去年年底陆续开业，尹山湖居民们也有了自己家门口的大型商业体了。

爱琴海购物公园示意图

一位住在环湖某小区的业主表示，“特别是爱琴海购物公园开业以后，方便了很多，不用再去苏州中心了。”

但在学校教育方面，片区内仅有尹山湖实验小、郭巷小学、苏大附属尹山湖中学（郭巷中学）等学校，随着近几年尹山湖常住人口大幅增加，目前的学校没有办法满足周边居民的需求。

不过值得一提的是，独墅湖医院作为苏州三甲医院综合性医院之一，距离尹山湖仅4-5站地铁路程。

总结：

尹山湖未来的趋势毫无疑问肯定是向上的，但是迎来爆发性增长还是稳步上升，专业人士认为取决于吴中政府未来对该片区的政策和建设效率。毕竟，尹山湖还是属于吴中郭巷区域。

目前，尹山湖商业上的短板得到了补足，学校上，一些小学中学的规划也在陆续出台，交通同时也在建设中，这些逐渐成熟的配套，相信未来也会体现在房价上。

作为园区外溢的第一梯队的尹山湖，虽然总体配套还在发展期，但昔日小小的湖泊边，已经逐渐展现出了“人声鼎沸”的一面，成为了生活气息浓郁、人口密集的苏州热门版块之一。