5月楼市胶着 房企销售融资双降

    在流动性收紧、调控深化的背景下，5月楼市出现退烧迹象。受此影响，房企在经历了3、4月的业绩增长后，5月销售增速普遍放缓。

  根据克而瑞数据，2019年5月，前百强房企整体销售操盘业绩规模近3.5万亿元，同比微增4.1%，但业绩同比增速较3、4月有明显回落。

  低迷市场环境下，企业融资压力也在逐渐凸显。2019年5月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月，融资总额大幅下降52.07%。巧合的是，2018年，房企融资规模同在5月收紧，是否预示着新一轮房企融资凛冬来临的信号？

  前有销售业绩压力，后有融资收紧趋势，众多房企推出以价换量策略，以适度降价促销等方式试探市场，从而加快回笼资金。

  一家行业前十房企的内部人士向时代周报记者表示，目前，全公司范围内都在开展“全民营销”活动，员工推荐购房成功有千分之六的佣金，高于销售人员的提成。“就在端午放假前夕，公司内部召开会议，要求非营销人员每天带10组访客到各个项目上。”上述内部人士向记者表示。

  广州本地一家中小型房企的内部人士也向时代周报记者表示，公司内部销售压力紧张，很多项目都面临去化不足的情况，这也导致5月份的销售额度有所下降，为冲刺业绩，公司所有的公寓项目推出了8-9折的活动。

  房企纷纷“求生”的背后，折射的是下半年楼市走向的不确定性。

  5月销售增速放缓

  系列促销动作源于5月楼市销售增速的放缓。

  据克而瑞研究的数据显示，百强房企5月的整体销售规模较上月环比增长8.8%。虽保持一定环比涨势，但涨幅有所收窄，从同比来看，5月成交同比增长5.7%，较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落。1―5月，仅有7家房企销售目标完成率超40%。

  苏宁金融研究院投资策略研究中心副主任顾慧君向时代周报记者表示，前30强房企操盘口径的销售金额同比下滑幅度较大，拖累了整体的表现。“在头部的房地产企业中，很多企业之前拿地主要集中在三四线城市，拿地到楼盘上市会有1―2年的周期，很多头部房企今年在售的房子较大的比重还是集中在三四线城市，三四线城市房地产市场经过前几年的高歌猛进，后继乏力，而较高预期的一二线城市房地产调控边际放松并未发生，导致5月的销售增速一般。”顾慧君补充道。

  易居房地产研究院6月6日发布的《5月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，5月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降9%。

  各个城市市场持续分化。具体而言，一线城市市场需求依旧坚挺，2019年5月份，4个一线城市成交面积环比增长13%，同比增长35%，目前绝对值处于2014年以来的中间位置。

  其中，北京与深圳的新房交易量增长势头迅猛。

  根据北京中原的成交统计数据，5月北京新建商品房总成交额356.3亿元，是去年5月的1.97倍。

  而深圳房地产信息平台披露的最新数据显示，2019年5月，深圳全市新建商品住宅成交4605套，同比涨幅70%以上。

  但多数二三线城市市场明显降温，成交量均有不同程度的回落。在易居房地产研究院发布的报告中，18个二线城市成交面积环比下降5%，同比下降3%。无锡、徐州、合肥、济南、大连成交量更是降至历史低位。三四线城市成交面积环比下降2%，同比下降29%。

  市场下行背景下，低温效应是否会持续？ “从政策面看，房地产调控难有放松的迹象，房地产市场还是面临一个偏紧的政策环境，加之前几年房地产的高歌猛进，市场后继有些乏力。下半年的成交量有一些压力，城市间的分化也会比较明显，三四线城市的表现会弱于一二线城市。”顾慧君向时代周报记者表示。

  融资下降五成

  楼市降温下，房企融资也在收紧。同策研究院的最新数据显示，5月，纳入监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，融资总额成为2019年来最低额。

  公司债和其他债权融资一直是房企融资最重要的两个渠道，5月份，这两个输血通道同时 “受阻”。根据数据，5月仅发行6笔公司债，共融资95.85亿元，较4月的473.13亿元大幅下降79.74%。其他债权融资总额53.13亿元，较4月的107.43亿元大幅下跌50.54%。

  境外融资也严重缩水，5月份，外币融资总额32.64亿元，占比8.87%，环比上月外币524.91亿元融资金额大幅下降93.82%。而40家房企中，仅有2笔融资额度来自境外。

  从发债成本看，5月房企融资成本总体有所下滑，基本控制在6.5%以内。融资成本最高的是新城控股(39.050, 1.21, 3.20%)境外子公司新城环球完成在境外发行总额为3亿美元的无抵押固定利率债券，票面利率为6.5%。

  在同策咨询研究总监张宏伟看来，房地产金融风险仍是监管紧盯重点，银保监也收紧了向房企融资的监管尺度。

  5月，针对金融机构违规向楼市“输血”行为，各地银保监局、银保监分局开出多张罚单，进而影响房企境内境外融资的难度。

  张宏伟表示，目前融资只是阶段性收紧，并非持续性动作，6月份应该还会维持这样的状态，但只要市场预期变得相对平稳，整个融资环境有可能还会有好转起来。

  “今年下半年房企的融资环境更像2018年上半年，既没有过度宽松也没有过度收紧，处于平稳适中的状态。”张宏伟补充道，“今年楼市调控的基调还是趋于稳定，资本市场的表现也会相对平稳。”

  深圳一家本地房企负责融资业务的工作人员向时代周报记者表示，由于交易所审批严格，其所在公司已经很少申请债券以及ABS，主要通过金融机构来进行土地前融，即拍地之后去融资，融资回来补齐地价款。“土地前融一般通过信托公司发行信托产品，成本银行贷款，在11%左右，但比较容易操作。”上述人士告诉时代周报记者。