重点城市“金九”成交开始发力,但总体上“金九”难现

金秋9月是地产行业的“秋收”季节， 进入三季度以来，不断有房企降价促销、全员营销的消息传出。例如，上半年就开始项目打折的恒大集团，近日再发国庆优惠政策，更有“恒大集团全国超800个项目最高折扣达6折，想要购房置业的朋友可以送员工折扣”的宣传语，频现微信朋友圈。广州房企时代中国“全员卖房”的消息也在市场引发关注。那么今年九月，销售情况如何呢？

表1：10个重点城市土地市场供应、成交情况

单位：万平方米

10个重点城市土地市场供应、成交情况

（数据来源：各地住建委、房管局、诸葛找房）

  由表1可看出，“金九”上半旬新房成交并未有明显上涨，土地供应方面，第37周，成都供应放量，达到190.31万平方米；土地成交方面，受之前供应带动影响，武汉成交面积111万平方米稳居榜首，南宁成交面积以41.04万平方米紧随其后，上海成交面积36.44万平方米位居第三。近期成都、苏州、武汉城市土地市场较为活跃。

表2：10个重点城市新建商品住宅成交情况

单位：套

（数据来源：各地住建委、房管局、诸葛找房）

10个重点城市新建商品住宅成交情况

  2019年第37周，10个重点城市新建商品住宅成交套数为18786套，环比微涨0.1%。分城市来看，仅成都、苏州、重庆环比上涨，其余各城市环比均下跌，其中，青岛环比下跌30.61%，跌幅居首。 

  经过大半个月对金九降价的期盼，2019年第38周新建商品住宅成交上涨趋势明显，积压需求开始释放，市场成交出现回暖迹象。10个重点城市中仅北京环比下跌。北京新建商品住宅成交套数为638套，环比上周下跌33.40%。其余各城市环比均有不同程度上涨；其中，青岛环比上涨58.96%涨幅居首。上海楼市成交发力环比上涨27.13%，成交量的走高源于市场上新增供应的增加。从供应和销售两端来看，9月后半个月，上海楼市活跃度明显增强，从全年来看是一个成交的高峰点。

  热点评析

  市场淡旺季之分淡化，金九难现

  以往，“金九银十” 是除“小阳春”外，房地产又一重要火热的营销节点，但在2019年，“金九”来自市场层面的声音显然并不乐观。

  截至今年9月23日，虽然近一周有明显上涨迹象，但总体上看，依旧成色不足。从过往 2017年、2018年的“金九银十”数据看，无论是新房还是二手房，交易量并没有比7、8月或者年底高出多少。从房价上看，各线城市房价有所回落，但上涨城市依然是涨多跌少，高房价依然不能支撑成交量上升。

  至于今年（截至9月23日），新房交易量均低于8月，显然今年的“金九”也无从谈起。金九未现的原因：其一是因为热点城市楼市下行，购买力难以支撑市场继续走高；其二是受政策影响较大，开发贷收紧、降准释放资金难进入房地产行业、房贷利率上升等政策收紧均难对销量产生利好。

  价格、政策是促使成交上升的关键因素

  近几年，“小阳春“、“金九银十”都是房地产营销者为促销炒作出来的概念。从近三年数据看，9月、10月都不是年度成交高点，成交高点往往集中在年中和年尾两个时间段，此前“金九银十”的概念在近3年早已名存实亡。决定成交量能否上升，还是要看房价以及相关限价、限购、供应、贷款等政策。