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解局 | 招商、华发42.5亿拿地里的上海底价基调

苏州房地产网-房掌柜 2019-12-12 09:02:18来源:观点地产网 
[摘要]这反映出在房地产调控大形势下,上海为实现“稳地价、稳房价、稳市场预期”所研究和制定“一城一策”的成效。

  在12月10日上海土地交易市场举行的国有建设用地使用权相关投标活动中,两宗松江区泗泾镇的宅地确定中标候选人。最终,太仓商盛商务咨询有限公司(招商蛇口)、上海铧崧房地产开发有限公司分别以底价胜出。

  其中招商蛇口获得的是松江区泗泾镇SJSB0003单元11-01号地块,土地总面积约4.45万平方米,出让面积约4.01万平方米,规划地上建筑面积7.2万平方米,含15%自持用房、5%保障房,成交价15.5亿元,折合楼面价2.15万元/平方米。

  华发股份则获得松江区泗泾镇SJSB0003单元17-01号地块,地块面积8.57万平方米,规划地上建筑面积12.85万平方米,自持用房、保障房同样分别占15%、5%,成交价27亿元,折合楼面价约2.1万元/平方米。

  与过往同区域出让地块相比,最新出让的地块在成交价格方面存在着不小的优势。2016年5月,格力地产、融创先后以3.77万元/平方米、3.83万元/平方米竞得上海松江区横港路附近的两宗地,持续刷新区域单价纪录。

  而三年后,招商、华发拿地的单价仅相当于“前辈们”的五六成。

  这反映出在房地产调控大形势下,上海为实现“稳地价、稳房价、稳市场预期”所研究和制定“一城一策”的成效。今年初上海市长曾表示,该市坚持“严控高房价、高地价不是权宜之计,减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是事权宜之计”。政策传导到土地市场,表现出来的也是以稳为主的迹象。

  据第三方统计数据,2018年上海共计出让34宗涉宅地,全年平均溢价率0.027%,底价成交的地块占31宗。至2019年上半年未有太大改善,涉宅地成交溢价率仍低于1%。溢价最高的是今年2月光明地产以8.56亿元竞得崇明区陈家镇CMSA0008单元19-01(实验生态社区41号)地块,溢价率约16%。

  观点地产新媒体不完全统计,自11月以来,上海先后出让奉贤、嘉定、浦东新区、静安、松江等区域的涉宅地块,它们被禹洲地产、阳光城(000671,股吧)、融侨、张江高科(600895,股吧)、电建地产、路劲等房企以底价收入囊中。

对于房企而言,上海作为一线城市聚集了大量产业及人才,使得这里的房地产市场充满前景。

  对于房企而言,上海作为一线城市聚集了大量产业及人才,使得这里的房地产市场充满前景。

  比如,万科今年上半年房地产开发收入遥遥领先的是南方区域及上海区域;招商蛇口新任总经理蒋铁峰此前便在上海、华东区域任职,他所创造的区域业绩被视为升职的重要原因之一。招商蛇口相关人士也向观点地产新媒体强调,上海是公司的“战略城市”。

  华发股份作为2015年才进入上海市场的华南房企,首个项目是与华润置地合作的静安府项目,后者于2018年销量破百亿。初战告捷后该公司设立上海区域公司,明确将上海列为“战略发展方向”,仅2019年便在金山区、松江斥资约38.45亿元新增两宗地。

  而即便是受房企追捧,在严格的调控政策下,上海土地市场也基本与高地价、地王无缘。上海中原地产市场分析师卢文曦在接受观点地产新媒体采访时分析,土地底价成交有多方面因素,包括地段、15%自持比例、资格审核以及限价等。

  上述“资格审核”是指土地挂牌人按照相关竞买资格要求,对竞买申请人的竞买资格予以审核。经审核,符合规定条件,并取得《竞买资格证书》的竞买申请人方能参加挂牌活动。类似的复合方式确定有效竞买人的方式,一方面意味着可以避免房企扎堆抢地,一方面也或许意味着价格已不再是决定拿地的唯一条件。

  以12月10日招标出让的松江区泗泾镇SJSB0003单元11-01号地块为例,该地块共入围招商蛇口、华发股份两家候选人,最高有效报价均为15.5亿元,但最终被招商蛇口获得。

  卢文曦还提到对竞买人的资金穿透式管理方式,表示相关部门也会防止房企通过其它渠道融资拿地。“对拿地的要求越来越高,参与人少了,(成交)价格也不会特别高。”

  受此因素影响,缺少了高地价的刺激,房价也有所稳定。上海链家披露,11月单月房价环比下降2%,同比下降6%;从累计同比来看,较前10月下降了1个百分点,目前已经连续4个月保持每月减少1个百分点,延续了缓慢下行的趋势。

  相比之下,同为一线城市的广州、深圳,虽然也设置土地进行限价、自持等限制条款,但仍允许自由竞买。12月5日,保利在经历一个多小时竞价后,以26.17亿元竞得广州荔湾区地块,溢价率20.21%。

  12月11日,深圳前海宅地进入竞价环节,吸引中海、华发、龙光、招商、越秀、天健、金茂、万科和厦门建发等10家开发商,最终地块被天健以总价38.9亿元竞得,溢价率达43.49%。

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责任编辑:潘龙俊

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