解局 | 招商、华发42.5亿拿地里的上海底价基调

　　在12月10日上海土地交易市场举行的国有建设用地使用权相关投标活动中，两宗松江区泗泾镇的宅地确定中标候选人。最终，太仓商盛商务咨询有限公司（招商蛇口）、上海铧崧房地产开发有限公司分别以底价胜出。

　　其中招商蛇口获得的是松江区泗泾镇SJSB0003单元11-01号地块，土地总面积约4.45万平方米，出让面积约4.01万平方米，规划地上建筑面积7.2万平方米，含15%自持用房、5%保障房，成交价15.5亿元，折合楼面价2.15万元/平方米。

　　华发股份则获得松江区泗泾镇SJSB0003单元17-01号地块，地块面积8.57万平方米，规划地上建筑面积12.85万平方米，自持用房、保障房同样分别占15%、5%，成交价27亿元，折合楼面价约2.1万元/平方米。

　　与过往同区域出让地块相比，最新出让的地块在成交价格方面存在着不小的优势。2016年5月，格力地产、融创先后以3.77万元/平方米、3.83万元/平方米竞得上海松江区横港路附近的两宗地，持续刷新区域单价纪录。

　　而三年后，招商、华发拿地的单价仅相当于“前辈们”的五六成。

　　这反映出在房地产调控大形势下，上海为实现“稳地价、稳房价、稳市场预期”所研究和制定“一城一策”的成效。今年初上海市长曾表示，该市坚持“严控高房价、高地价不是权宜之计，减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是事权宜之计”。政策传导到土地市场，表现出来的也是以稳为主的迹象。

　　据第三方统计数据，2018年上海共计出让34宗涉宅地，全年平均溢价率0.027%，底价成交的地块占31宗。至2019年上半年未有太大改善，涉宅地成交溢价率仍低于1%。溢价最高的是今年2月光明地产以8.56亿元竞得崇明区陈家镇CMSA0008单元19-01(实验生态社区41号)地块，溢价率约16%。

　　观点地产新媒体不完全统计，自11月以来，上海先后出让奉贤、嘉定、浦东新区、静安、松江等区域的涉宅地块，它们被禹洲地产、阳光城(000671,股吧)、融侨、张江高科(600895,股吧)、电建地产、路劲等房企以底价收入囊中。

　　对于房企而言，上海作为一线城市聚集了大量产业及人才，使得这里的房地产市场充满前景。

　　比如，万科今年上半年房地产开发收入遥遥领先的是南方区域及上海区域；招商蛇口新任总经理蒋铁峰此前便在上海、华东区域任职，他所创造的区域业绩被视为升职的重要原因之一。招商蛇口相关人士也向观点地产新媒体强调，上海是公司的“战略城市”。

　　华发股份作为2015年才进入上海市场的华南房企，首个项目是与华润置地合作的静安府项目，后者于2018年销量破百亿。初战告捷后该公司设立上海区域公司，明确将上海列为“战略发展方向”，仅2019年便在金山区、松江斥资约38.45亿元新增两宗地。

　　而即便是受房企追捧，在严格的调控政策下，上海土地市场也基本与高地价、地王无缘。上海中原地产市场分析师卢文曦在接受观点地产新媒体采访时分析，土地底价成交有多方面因素，包括地段、15%自持比例、资格审核以及限价等。

　　上述“资格审核”是指土地挂牌人按照相关竞买资格要求，对竞买申请人的竞买资格予以审核。经审核，符合规定条件，并取得《竞买资格证书》的竞买申请人方能参加挂牌活动。类似的复合方式确定有效竞买人的方式，一方面意味着可以避免房企扎堆抢地，一方面也或许意味着价格已不再是决定拿地的唯一条件。

　　以12月10日招标出让的松江区泗泾镇SJSB0003单元11-01号地块为例，该地块共入围招商蛇口、华发股份两家候选人，最高有效报价均为15.5亿元，但最终被招商蛇口获得。

　　卢文曦还提到对竞买人的资金穿透式管理方式，表示相关部门也会防止房企通过其它渠道融资拿地。“对拿地的要求越来越高，参与人少了，（成交）价格也不会特别高。”

　　受此因素影响，缺少了高地价的刺激，房价也有所稳定。上海链家披露，11月单月房价环比下降2%，同比下降6%；从累计同比来看，较前10月下降了1个百分点，目前已经连续4个月保持每月减少1个百分点，延续了缓慢下行的趋势。

　　相比之下，同为一线城市的广州、深圳，虽然也设置土地进行限价、自持等限制条款，但仍允许自由竞买。12月5日，保利在经历一个多小时竞价后，以26.17亿元竞得广州荔湾区地块，溢价率20.21%。

　　12月11日，深圳前海宅地进入竞价环节，吸引中海、华发、龙光、招商、越秀、天健、金茂、万科和厦门建发等10家开发商，最终地块被天健以总价38.9亿元竞得，溢价率达43.49%。

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