行业下行发展 房企增收不增利成常态

在多措并举的监管政策的影响下，房地产行业发展规模逐渐见顶，早期规模红利不再，逐步回归理性。房企“高负债、高周转、高增长”模式不复存在，降杠杆、降负债成头等大事，增收不增利成常态。

融资渠道收紧：房企筹措性现金流规模下滑

一般情况下，房企现金流主要来源于销售回款和外部借贷，但在“三线四档”、“房企房贷集中度管理”等政策实施后，房企外部融资渠道融资难度加大。

贝壳研究院报告指出，受房企融资渠道收窄影响，2021年上半年，百家重点上市房企筹资性现金流规模持续下滑。与此同时，百强重点上市房企平均经营性现金流在2020年罕见超过筹资性现金流。

2016-2021年中期，百家重点房企平均现金流净额（亿元）

 资料来源：房企财务报告，贝壳研究院整理

在此背景下，房企资金需求会更加依赖自身销售回款，因而房企加大对经营活动的投入，转型向企业运营管理要红利。

而早在2018年，头部房企万科就明确提出将回款指标作为首位考核指标。有数据显示，2018年上半年，万科销售滚动回款率保持在93%以上；2020年底，万科更是将回款率保持95%作为核心目标之一。

中金公司研究部数据显示，今年上半年，碧桂园、保利、金科、金茂、龙湖、旭辉、美的置业等房企的销售回款率达到或超过了90%左右，而融创的回款率约100%。

不难看出，当前回款是房企经营性现金流的重要来源。事实上，房企自身的“造血能力”、投资风险把控能力、运营效率等都会影响到公司的经营性现金流。

对于房企而言，在安排好销售节奏，有序保证预售资金回笼的同时，也要做好现金支出的把控，以确保现金流安全。

金融监管趋严：房企降负债成效显现

伴随着“三线四档”政策的实施，地产行业“高负债、高杠杆、高增长”的模式已成为过去式，房企在规模增速修复中，加大降负债力度，“三条红线”指标得到改善，降负债成效显现。

2017-2021年中期，样本房企平均总资产与总负债增速

资料来源：wind 贝壳研究院整理

以世茂股份为例，其剔除预收账款之后的资产负债率为63.26%，有息负债率为18.83%，现金短债比为2.1倍，“三条红线”指标全部达标。

碧桂园半年报显示，上半年其有息负债总额降至3242.4亿元，净负债率降至49.7%，与2020年底相比下跌5.9个百分点；现金短债比为2:1；剔除预收款后的资产负债率降至77%。

此外，今年上半年，远洋、保利、中海、龙湖、招商蛇口、中国金茂、华侨城等房企“三条红线”全部达标，财务结构均得到不同程度的优化。

在业内分析人士看来，这代表调控效果开始显现，房企把降低负债、优化“三道红线”作为头等大事。

贝壳研究院数据显示，2020年后金融监管政策升级，百家上市房企平均总负债规模增速大幅下降，下降幅度超过资产规模。2021年中期，百家上市房企平均总负债增速仅为9%，为2017年后首次增速出现个位数。

行业下行发展：房企增收不增利成常态

在行业下行发展过程中，由于遇到偿债高峰，且部分房企采取降价促销的方式回笼资金，进一步压缩了企业盈利空间，致使上半年房企增收不增利成为常态。

以碧桂园为例，上半年其营业收入同比增长27%，净利润同比增长仅为2.3%；万科和中海地产营业收入增长的同时，净利润呈负增长状态。其中，万科营业收入增长14.2%，净利润同比下降13.2%；中海地产营业收入同比增长21.7%，净利润同比下降3.7%。

值得注意的是，在房企营业收入持续上涨的同时，毛利率却自2019年开始逐年下滑。截至2021年上半年，百家重点上市房企平均销售毛利率下跌至24.6%，较2018年33.1%的高盈利水平下降8.5个百分点。

2016-2021年中期，样本房企平均销售毛利率（左）与营收规模（右）

资料来源：wind 贝壳研究院整理

以中海地产为例，其上半年毛利率首次跌破30%，跌至28.5%，同比下降2.1个百分点；而保利地产上半年毛利率为32.5%，同比下降了3.22个百分点，净利率为16.32%，同比下降1.75个百分点。

此外，数据显示，今年上半年，雅居乐、富力、中梁控股等房企利润率均持续下滑。

在龙湖集团首席财务官赵轶看来，行业毛利率会回归到一个合理的区间，未来将保持20%-25%的毛利率。

贝壳研究院也指出，短期内房企毛利率仍然面临较大下行压力，长期来看，行业毛利率水平有望触底回升，而后或将稳定在一定的利润水平。