灵魂三问：苏州第三批次集中土拍

2022年苏州第三次集中挂地

已经在路上了！15宗地块！

涉及新区、吴中、吴江、相城4区

共12大板块！

狮山核心3宗地块+超多核心区宝藏地块！

眼熟吧，关于今年苏州第三批次集中挂地，上面写的这些诸如此类的信息，各位看官们最近在苏州各路媒体上看到应该很多次了吧？

这就是网传的第三批次15宗地块：

各个地块解读翻来覆去也已经有了很多，比如狮山的3宗地块个个重磅，1宗位于永和村西南面、1宗位于淮海街东、还有1宗更是得不得了——日本电波地块！新区实小&新区一中对面；

比如太湖科学城双子地块，就位于和萃澜庭旁、科技城西渚实验小学北面；吴中城南、木渎、胥口、光福各1宗；相城澄阳、苏相合作区、黄桥虎丘湿地公园各1宗；吴江城南、运东、城北各1宗……

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究竟什么时候会挂地？

一宗宗、一块块，几乎可以说都是各个区域的核心好地，随着网上陆续的地块信息曝光，大家的目光和期待值都拉得离第三次集中土拍不能更近！

先说真实性，基本上能在网上反复传播且传这么久还安然无恙，一定的真实性可以保证；再结合2022年苏州市住宅用地供应计划各区分布，想来应该跟之后官方公告的地块，不说八九不离十但出入不会太大。

2022年苏州市住宅用地供应计划各区分布

但这批次地块消息都网传这么久了，怎么官方还没有动静？苏州第三批集中土拍，究竟什么时候会挂出、又什么时候会出让？

我们的猜测是这样的：这批次地块预计最迟8月会出官方公告挂出、9月中下旬集中出让、出让时间：1天。

之所以这么说，完全是根据苏州前两次集中土拍的时间节点做出的合理猜测：

3月28日，官方第一批次土地集中挂出（15宗）；

5月9-10日，第一批次地块集中拍拍出（15宗）；

5月25日，官方第二批次土地集中挂出（22宗）；

6月23日，第二批次地块集中土拍（20宗）；

而根据规划，苏州今年一共是有4次集中拍地的。

这样一来节奏就很明显了，上半年2次，下半年2次。

再回溯一下去年的最后一次集中土拍时间——11月24-26日，假设今年第四次集中土拍也在这个时间段左右，那么从8月算，正好4个月，1个月时间挂地公示、拍地，再留1个月左右的时间空档，一套时间线顺下来是不是十分丝滑？

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土拍结果如何？

土拍土拍，看点除了地块本身，就是拿地情况了。

毕竟一直以来土拍都被视作楼市重要的风向标，面粉什么价决定了面包什么价。所以围观土拍，一看都是哪家开发商拿地，二看以什么价格拿了地。

要放在以往，土拍就是一场楼市盛宴，谁拿、什么价拿、会不会冲破中止价、会不会刷新地王纪录…落锤之前，一切都是充满变数和未知的。

图片源自网络

但现在形势完全不一样了，自从2021年苏州集中供地以来，土拍的结果已经呈现出了高度一致的规律性：

①民企退场、国企、央企并进，地方城投托底

②真正的核心区土地要抢，其他地块不流拍已是万幸

至于这场早晚要上的第三场集中土拍，我们不妨基于以上这些斗胆猜上一猜：民企依然是颗粒无收，甚至都不会出手；国企央企同样还会是拿地主力军，托底情况依然会大面积蔓延。

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狮山3宗地块，核心板块核心位置，学校、商业等等都是新区数一数二的存在，这些地块只要拿下，妥妥的就是好卖、赚钱！开发商们但凡有实力铁定抢破了头，看看狮子山澜庭（院）、之前的邂湾澜庭、上贤府、铂湾澜庭，哪一个不是叫好又叫座？

更何况如果上表属实的话，这场土拍园区和姑苏区是缺席的，狮山这3宗地块开发商们当然得铆足马力抢啊，破中止几乎是板上钉钉的事，唯一的悬念就是花落谁家。

究竟谁呢？谁会拿下？

这部分纯属瞎猜了，狮山这3宗地块，盲猜可能会从这几家中产生：中海、中建、中粮大悦城、招商、保利、华润、华发、万科、苏高新（纯属瞎猜，仅供参考）。

毕竟民企基本都没钱，各方面压力都大，有钱也都勒紧裤腰带谨防黑天鹅，轻易不会出手，出手也抢不过大国企央企；而央企国企就不一样了，实力是够的，主要看有没有运气拿到。

上一次的幸运儿是大悦城（中粮），28125元/㎡、溢价率12.85%，这次都会有谁呢？

至于其他12宗地块，单说位置，确实是不错，都算得上是各个板块核心好地块，但是架不住新房市场横盘太久，信心缺失，估计这12宗基本都得托底。

不过，集中土拍以来，场场都有的本地国企苏高新，大伙儿倒是猜猜，这次苏高新会不会现身托底？如果现身又会托几宗？

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为何苏州迟迟不挂地？

最后，简单说说苏州官方为什么迟迟不公布第三次集中土拍？

其实原因很简单。一是苏州虽然一直号称“最强地级市”，但其实内里一向很低调——

自古以来苏州所代表的吴文化就比较柔和，自古以来就不是喜欢强出头的风格；

其次苏州的行政地位相对而言比较低，既不是省会城市，也不是副省市，更不是直辖市，只是一个“普通”的地级市，自然地方政府就不宜太高调；

且苏州经济格局以工业为主，工科生自然踏实肯干，吃苦耐劳，就不是喜好夸饰的风格。

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从之前的公积金政策松绑、5.9楼市松绑政策还是上一批集中挂地，都可以看出来苏州行事向来如此，低调、谨慎、内敛。

二是我们之前也谈到了，今年共分4批次集中土地出让，上半年“任务”已完成，目前来看下半年的时间还很充裕，完全不用急着挂出。

三是可能官方也在等，等新政、等市场表现、等开发商们准备好，毕竟国企央企、地方城投再有钱，也禁不住这么一直往外撒钱囤手里，再这样下去，地主也要哭穷，撒手不玩了吧。

图片源自网络

看看去年集中供地的上百宗地块，入市率才多少，再看看托底的那么多地块里，入市率又是多少？总之就是别问，问就是官方自有考虑，不求快、但求稳。

所以即使网传的风吹得再猛，大家还得耐心再等上一等。好饭不怕晚，就一起坐等官宣挂地届时围观吧~

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