房贷利率涨还是跌？高层发声！苏州各银行最新回应来了...

NO.1

就在今天，央行最新LPR报价公布：

11月21日贷款市场报价利率（LPR）为：

1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%

以上LPR在下一次发布LPR之前有效

这也就意味着，本月房贷利率较前几月并没有调整变化。

苏州商贷首套房贷利率最低执行利率仍为4.1%，二套房贷利率最低为4.9%。

这是8月LPR降至3.65%和4.3%以来，已3个月保持不变！

其实最近关于LPR上涨还是下调，网络上各种声音不断，释放出两种不同的信号。

信号一：5年期以上LPR存下调可能

央行11月15日开展8500亿元中期借贷便利（MLF）操作和1720亿元公开市场逆回购操作，均维持利率不变。

专家表示，接下来，年内5年期以上贷款市场报价利率（LPR）有望调降，而明年初再次降准的必要性和概率更高。

证券日报：本月MLF到期规模年内最高，业界称5年期以上LPR存下调可能。

信号二：首套利率下限不低于LPR-20基点截止2022年底结束

11月16日，央行发布2022年第三季度中国货币政策执行报告，其中明确指出：将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。

这一政策针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复。

很多人在看到这句话之后，就称全国性的LPR减20个基点是阶段性的，而且限期放宽至2022年底。

仔细斟酌，你就会发现其实这是针对9月29日出台的政策。

9月29日，人民银行、银保监会发布了一则通知：将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。

也就是说，符合一定条件的城市，可以自主调整个人房贷利率下限。而这个下限，可以低于国家统一规定的-20bp。

政策出台后，一些城市政府积极响应，作出了相应调整，比如我们的隔壁省份浙江温州和舟山等城市，已将当地新发放首套住房个人住房贷款利率下限调整为LPR减35个基点至LPR减60个基点，降幅在15个至40个基点之间。

而这个调整，确实是阶段性的，也就是截止2022年底，到期后自动恢复原政策，即统一执行LPR-20bp。

所以说，到期了要恢复成原有政策，也是这23个城市的事情。

其实央行在下文也做了案例解读，很明显就是针对“因城施策”的23座城市来说的。

央行在5月15日发布的文件中，强调接下来首套房个人贷款利率下限调整为不低于LPR-20个基点，没有时间限制！

NO.2

我们的城市苏州并不在9月29日政策中可以自主下调房贷利率下限的城市行列。（只适用于今年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市）。

所以，苏州目前执行的是全国的利率政策，也就是LPR-20bp，即最低4.1%。

今天，根据分析师最新的电话调研，苏州各大主流银行目前首房首贷利率为4.1%，直接低于2009年房贷打7折后的4.156%，已经是近十年来的低谷。

目前苏州几乎所有银行首套房贷利率为4.1%，二套未结清的4.9%！

目前苏州首套房贷利率最低4.1%，即在LPR基础上减20个基点，二套已结清的贷款与首套房贷一样。

二套未结清的大部分银行都执行4.9%，即LPR基础上再加60个基点。其中，个别银行还会更低一点。

目前额度非常充足，材料齐全，可以做到一周左右放款！快的2-3天就放款。

2022年以来，苏州的房贷利率处于不断下滑的趋势，从去年的高点6.3%降至现在的4.1%，重新回到14年前的房贷水平。

1月20日，央行公布五年期LPR利率下调至4.6%，房贷利率开始逐渐下调。

4月初，苏州首套房贷利率普遍下调至4.6%，与LPR持平。

5月中旬，央行发文房贷利率可以下调至4.6%以下，苏州首套房贷利率最低执行4.4%的优惠政策；

5月20日，央行公布5年期以上LPR为4.45%，苏州首贷房贷利率最低可以做到4.25%。

5月23日，苏州房贷利率降至4.25%，6、7月份的LPR维持不变。

8月22日，央行公布5年期以上LPR为4.3%，苏州首贷房贷利率最低可以做到4.1%。

NO.3

今年以来，多地优化信贷政策，降低首付比例、甚至有城市首套首贷利率降至3字头……购房者的购房成本及购房门槛进一步宽松。

地方层面出台的楼市新政中，“降低首付比例”已成为多个城市优化政策的标配，包括公积金或商业性个人住房贷款的首付比例。

除了首付比例，多地银行也陆续对首套房贷款利率进行调整。部分特定城市的首套房贷利率正进一步下调，已有超20个城市首套房贷利率进入了“3时代”。

尽管利好政策不断出台，但效应尚未触达市场端，房地产市场恢复不及预期。

据国家统计局11月16日发布的70城房价数据来看，10月70城新建商品住宅价格指数同比跌幅为2.4%，环比跌幅为0.37%，跌幅较上月扩大0.09个百分点；二手住宅价格同比跌幅3.7%，环比下跌0.47%，跌幅较上月扩大0.08个百分点。

新房、二手房价格环比跌幅均呈扩大态势，说明房价整体上仍处降温阶段，这与楼市疲软有关，也与购房需求释放不到位有关。

当前各地纾困政策“应出尽出”，但调控宽松对市场端的促进作用有限，当前的难题仍是购房者信心不足。

虽然11月以来，房企资金端政策利好不断，近一周时间内，几部门连续发布“第二支箭”、“金融16条”以及预售资金监管新政。

在政策暖风作用下，缺失的市场信心有望到明显提振。

分析师认为，目前的苏州房贷利率已达历史低位，后续放松空间有限，预计保持稳定。

针对当下市场依旧寒冬的现状，后续预计政策会持续刺激，可能集中在局部限购放松、首付款比例调整或二手房交易等方面。