保利45亿夺上海总价高价地 大型房企集体补仓拿地

10日，保利建锦、信保（天津）股权投资基金联合体以45亿总价，夺得上海徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01商住办地块。接近保利的知情人士称，此次拿地并非完全因为看好后市，而首先是为了“补仓”。

10月10日，经过一个半小时、445轮竞价的激烈争夺，保利建锦、信保（天津）股权投资基金联合体以45亿总价，夺得上海徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01商住办地块，折合楼面地价27055元每平方米，溢价率42.9%。

现场竞逐激烈，高达400多轮的来回竞价，是土地市场许久未曾有的热度。而45亿的总价，也创了上海土地市场年内新高。

经历几个月的暗淡，此前的9月，土地市场开始明显升温。按当地官方公开数据显示，北京9月卖地收入超过了1-8月份总和。而上海等城市在9月密集推出多幅土地。保利此次拿地是否具有风向标意义，地价会否向房价传导？10日接受采访的开发商及业内人士多数认为不会，“土地市场并未全面回暖，房企拿地严重分化，大型房企对个别优质地块的垂青，并不能代表楼市的‘基本面’。”上海同策咨询研究中心总监张宏伟称。

地块总价最高

“这个项目是徐汇区最后的滨江地块了，位置绝版，27000元/平方米楼面地价比较合理。”保利地产不便透露姓名的知情人士对本报记者表示，拿到这幅地公司还是比较满意的。该人士强调，地块单价并非上海最高，只是总价较高而已。

梳理上海土地市场公开资料，45亿的总价，创了上海土地市场今年年内新高。

保利地产上述知情人士对本报强调，上海地块非常特殊，主要是今年以来各地方政府几乎没有出让核心地段的土地，现在有了机会。

对于保利来说，上海滨江地块无疑具有战略意义，保利在上海核心区域没有住宅项目，仅有的一个项目是商业性质。整体看，在今年的土地市场上，迄今保利也显得保守谨慎，其新增土地储备低于万科、恒大、万达以及绿地。

此前的7月保利曾声明放弃北京万柳高价地，上述人士表示，保利在北京核心区域已有蓟门桥高端项目，两者相距较近，同时开发会有压力；而且，当时保利及其他房企补充土地储备的需求，远没有现在这么迫切。

上海同策咨询研究中心总监张宏伟称，借助世博会迅速崛起，徐汇滨江地区成为上海中心城区内唯一可成片规划开发的滨水区域，作为新兴的江景豪宅区，板块内豪宅圈层效应已经形成。

从成交楼板价看，此次保利所拿地块，超过了邻近的绿地海珀旭晖项目的楼面地价22949元/平米，该项目目前酒店式公寓预售均价560000元/平方米，住宅均价83000元/平方米，成交均价在每平方米60000元以上。

保利内部测算认为，滨江地块所处区域正是豪宅区，建成后卖60000-70000元/平方米便可盈利。

地产基金驰援

此外，张宏伟称，保利、中海、绿地之间出现多轮竞拍，和其前期采取高周转的市场策略、大幅回笼资金密切相关，此外，作为央企地产企业、地方性国企，它们的融资成本较低，也为其在今年下半年推地潮中争得了先机。

本报记者注意到，保利此次所拿地块，并非纯住宅地块，而是住宅与商业、写字楼混合，且商业性质占到一半以上。

从举牌竞拍者来看，是保利地产及其发起成立的信保地产基金共同投资，保利出资将至少占一半以上。

公开资料显示，信保基金是由保利地产联合国内大型金融机构发起成立，专注于房地产业投资的基金管理机构。

“该项目对资金要求很高，未来也会沉淀很多资金，投资回报周期较慢，甚至可能几年都是负资产。”10日据接近保利的知情人士分析，假设将来卖60000-70000万/平方米，则此次保利从滨江地块中所获取的现金收入，即销售住宅所获得的现金，可能只覆盖地价及开发成本，商业建成后几年内或许是亏的，几年后租金收上来才会盈利。因此从根本上来讲更是一个商业地产的投资，追求未来投资物业长期持有的收益。

此外，本报记者查询出让公告发现，此次地块的付款要求也较为苛刻，要求拍地后两个月内付清全款，这便将很多资金不足的开发商拦在门外，变成了华润、保利、中海、绿地等实力央企和地方国企的竞逐。

即使资金充裕者，也未必有把握拿下。本报记者从多家参与竞逐的开发商人士处获悉，本次竞拍者背后，都有地产基金和私募投资股权基金的影子。这样做的目的，是为了提高资金利用杠杆，同时避免风险。

保利上述知情人士透露，安排信保基金参与此次竞拍，是出于对未来商业地产运作的考虑。未来滨江地块的商业部分将全部持有经营；而对方也有很大意愿进入，因为，地产基金可以通过这个项目再去融资，或进行一些其他资本运作。

这或许是国内地产商与地产基金合作的新趋势。另一家参与竞逐的央企地产高管对本报记者表示，开发商需要准备充裕的资金流支撑“高价地”继续生存；同时，合作开发使市场资源优化配置，高价地风险可规避。

大型房企集体补仓

对于“高价地”的示范效应乃至对房价的可能带动，上述保利人士称，此次拿地并非完全因为看好后市，而首先是为了“补仓”。

保利地产中报显示，公司在一线城市的土地储备明显不足，下半年会择机增持。

保利地产公告显示，公司今年前9个月销售良好，平均每个月有80-90个亿的收入，手头资金充裕；前述人士透露，公司要考虑长远发展，每年必须有增长，就必须补充土地储备，按照保利的“总量拓展”原则，即每年各分公司卖多少补充多少土储，今年保利各地分公司并没有完成。而其他大型房企如万科、中海、龙湖、招商等莫不如此。

综合中原地产和链家地产数据显示，截至9月底，10家标杆房企（万科、中海、保利、碧桂园、富力、恒大、华润、金地、龙湖、世茂）在三季度的拿地金额达到494亿元。1-9月十家标杆房企拿地金额为931亿元，同比下降26.5%，仅占其同期销售额的19.4%，仍低于往年。

万科总裁郁亮最近对本报称，此时出手拿地并非下注后市回暖，而是低价补仓：在各个地方政府财政吃紧的背景下，部分区域的地块价格几乎回到了2008年。

不过有业内人士担心，保利此次夺得上海滨江地块，或将带来对房价的传导和联动效应。

从历年调控来看，地价与房价的联动效应明显，如2009年北京一日拍出三幅高价地后，房价随即迅速上涨。

美联物业全国研究中心一位中层认为，尽管屡有监管部门喊话，防止房价反弹等言论，但至现时为止还没有实质性措施出来，而货币放松、地方投资计划出台等却是实实在在。可以预计，随着土地市场活跃，房价上涨压力恐将增加。

从8月份至今一线城市推地情况看，不仅量明显放大，质方面也相对较高，多幅优质地块推出，加剧了9月份土地市场升温的预期。

对此，郁亮的观点是，如果房价和地价上涨过快，必然会引发新一轮调控，“开发商不听话，高价地频出，房价上涨，就可能招致调控”。

张宏伟也表示，近期上海高溢价和“高价地”地块位置区位确实很好，比如在市中心核心区域、滨江豪宅板块等核心地段，但这些地块不代表整个市场的趋势。

国土部从7月就开始警告土地市场，7月19日，国土部、住建部紧急通知：坚决防止房价反弹。