多地降低二套房首付，苏州否跟上脚步？

写在前面

从11月下旬至今，房地产市场利好政策频出。

先是金融16条支持楼市健康发展，央行等三部门发文“银行保函”置换部分“预售资金”，再有房企融资端“三支箭”、央行全面降准……还有前几天疫情防控新十条的发布。

这其中和购房者息息相关的便是央行全面降准——中国人民银行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。

今年9月15日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大行下调存款利率，这是继今年4月个人存款利率下调以来的又一次调降，三年期定期存款和大额存单利率下调15个基点，这也是为贷款利率下调预留空间。

央行降准之后，银行的资金更加充裕，最直接的影响就是房贷利率下降的可能性进一步加大。

我们看到今年4月降准后，LPR五年期利率就单独下降15个基点。

从这个角度来看，12月LPR五年期以上利率单独下降15个基点的可能性也非常大。

央行第二次降准，对于购房者来说确实是个好消息，这意味着利率还有优惠的空间，首套房贷利率有望再次下降。

NO.1

苏州首套首贷利率4.1%，未来仍有下调空间？

根据分析师电话调研，目前的苏州房贷利率仍旧执行的是11月央行发布的LPR，首套房贷利率最低执行利率为4.1%，二套房贷利率最低为4.9%。

部分银行表示按照流程正常提交材料即可，临近年底具体放款时间会根据客户情况而定，大部分银行表示额度充足，放款很快。

11月以来，不少媒体、业界专家发声，5年期以上LPR也有进一步下调的空间。

证券日报：本月MLF到期规模年内最高，业界称5年期以上LPR存下调可能

第一财经：扩内需必要性进一步加大，5年期LPR报价还有下调空间

央行此前在11月15日开展8500亿元中期借贷便利（MLF）操作和1720亿元公开市场逆回购操作，均维持利率不变。

从目前的形势来看，年内5年期以上LPR有望下调，并且明年初再次降准的必要性和概率也更高，如果LPR能再次下调，那房贷利率也有了进一步的下降空间。

现在不少购房者都在等待12月最新的LPR，目前11月维持不变，2022年还有最后一个月的时间，究竟LPR是否会再次下调？本月20号左右见分晓。

从今年以来五年期以上LPR调整时间维度来看，LPR分别在1月、5月、8月进行下调，与2021年12月LPR相比，五年期以上LPR由4.65%降至4.3%。

而对于已经买房的购房者来说，需要重点关注2022年12月份公布的LPR，因为这个数据的涨跌将直接影响大部分购房者2023年的房贷增加还是减少。

NO.2

多地降低二套房首付，苏州否跟上脚步？

除了金融端的利好外，11月以来，核心一二线城市纷纷开始新一轮的政策松绑，主要表现为二套房首付比例的下调，大大降低了改善置换购房成本，直接降低改善型住房的购房门槛。

就在上周三，省会南京的二套房首付由6成降4成，目前该政策已经得到确认，并正式执行。

除了南京，浙江省会杭州在11月11日也放松了限贷政策：对于杭州首套房首付三成的认定条件由“认房又认贷”变为“认房不认贷”，即在杭州没有住房，但有住房按揭贷款记录，并且贷款已经结清的购房者，可以按照首套房贷政策执行。

另外，贷款购买二套住宅的购房者，最低首付比例从六成调整为四成。

且房贷利率也有所调整，首套房贷利率最低调整为4.15%，二套房贷款利率最低调整为4.9%。

核心一二线城市楼市松绑，也意味着“二十大”之后，在“房住不炒”主基调之下，地方调控政策有了更多自由度。

分析师认为，楼市的低迷状态是政策发力的核心。

二套房首付比例的降低对于置换改善的客户们可以说是又一大利好，大大减少了改善置换购房成本，能够促进楼市购买力进一步的释放，加之防疫政策的全面放松，或将对年末楼市带来进一步的刺激作用。

我们知道，今年8月，在省会南京先降低二套房首付比例后，苏州紧跟南京这个“老大哥”，下调二套房首付比例，首套房贷款已结清，首付比例由五成降至3成起，首套房贷款未结清，首付比例由8成降至6成起。

目前的苏州楼市正处于卖旧换新的格局下，改善占主力，即很多购房者卖掉当下的自住房去置换新房，所以即使目前的二套房首付已经有所下降，但是对于很多改善型置业客户而言，买房痛点仍旧在于首付。

尤其是在疫情反复、市场信心缺失的大环境下，受限于实体经济持续承压，居民就业及收入预期下滑，导致改善型的购房行为也被延迟了。

分析师认为，从市场现状、购房者买房痛点出发，苏州房地产调控政策还有进一步放松空间。

首套房贷款未结清首付六成，这个门槛对于成交仍旧是有很大制约的，尤其是在目前行业下行压力持续、市场信心及购买力尚处在低位的大环境下。

如若苏州跟随南京下调二套房首套未结清的首付，意味着苏州在楼市政策上又迈出了非常关键的一步，将能在短期内释放一定的购买力，对楼市成交起到一定的促进作用，也将会大为振奋市场信心。

对于购房者来说，房贷利率处在低位，限购、限售、限贷政策全面放松，对于看好苏州市场的购房者而言，时机真的已到。

NO.3

购房信心需要时间进行修复

从当下的苏州楼市而言，楼市回暖的一大阻力便是——信心和预期。

此前，疫情扩散影响了购房者的入市节奏，这背后的原因则是疫情影响刚需收入水平，影响刚需入市节奏，导致置换链条明显受阻，改善需求释放明显放缓。

目前苏州楼市运行仍相对较弱，收入无保障、房价下跌是短期抑制购房主要因素，政策端下调房贷利率、降首付比例、提高购房补贴能够刺激需求入市。

整体来看，随着疫情管控全面放松，短期居民的购房信心需要时间进行修复。