即将回暖？2023年开局，苏州楼市表现如何？

NO.1

春节假期一过，1月也即将进入尾声了。

2023年伊始，伴随着疫情管控的全面放松，2023年春节为疫情放开后的首个春节，“回家过年”成为今年春节的主题，所以春节假期再度迎来返乡高峰，铁路客流继续保持回升的态势。

从苏州楼市表现来看，由于市场仍处于下行调整阶段，各大楼盘以顺销为主，并未进行大规模加推，且折扣力度基本延续前期优惠，楼市热度较春节前有明显降温，区域分化仍是苏州楼市的主流特征。

由此可见，2023年开局依旧很“难”。

今天是农历初九，想必大家都已经回归到了工作岗位，开启新一年的征程。

在2023年1月收尾之际，分析师想跟粉丝聊一聊2023年开局的苏州楼市及今年的楼市走向。

NO.2

2023年春节假期，苏州大部分楼盘春节“不打烊”，持续发力营销，楼市整体活跃度较去年春节略有提升，但受春节离苏返乡影响，春节期间售楼处整体来访量、认购量明显不及1月前两周。

营销活动方面，苏州多个楼盘推出特价房、限时一口价、总价立减、购房送新春大礼包、成交送家电、到访抽红包等优惠措施，优惠力度与节前变化不大。整体来看，春节期间苏州新房市场的热度较节前大幅回落，实际成交并不理想，多个项目春节期间认购套数为3套以下。

目前，市场观望情绪仍然较重，一是经济好转预期尚待建立，购房动作仍较为谨慎；二是这个春节是近三年以来最大规模的“返乡”潮，大部分人群返乡过年，客观上延迟了购房行为。三是春节假期房企推盘积极性普遍不高，各大楼盘以顺销为主，并未进行大规模加推。

值得肯定的一点是——今年春节苏州楼市整体表现较近三年春节“休眠状态”有所好转。

从数据来看，截止至2023年1月29日，1月苏州市区商品住宅的供应面积为12.14万㎡，同比减少73.38%，环比减少82.62%。

究其原因，不难解释。

1月本就是楼市淡季，再叠加春节假期，所以房企推盘积极性普遍不高。

1月苏州楼市有6个楼盘领取预售证，均集中在春节之前，其中浒关城铁的雅乐云庭、相城开发区的澄澜云庭、吴中甪直的万盛江南皆是纯新盘首次入市。

狮山核心的狮子山澜庭在春节前的最后一个工作日——1月20日领取三批次房源的预售证，备案均价43100元/㎡。

今天下午，狮子山澜庭项目三批次房源认筹正式结束，一共有805组客户抢80套房，中签率低至9.94%，比前两次开盘的中签率都要低，相当于10个人抢1套房，掀起2023年第一波抢房热潮。

成交面积为21.96万㎡，同比减少61.3%，环比减少67.76%。多因素叠加导致市场低温运行，2023年1月苏州楼市无论是供应量还是成交量皆为近三年以来的新低。

成交均价为24619元/㎡，同比下跌了3.28%，和2022年同期相比属于结构性下跌，相较去年12月下跌了26.01%。

得益于园区核心高品质楼盘的集中网签，2022年12月成交均价被拉高，一度达到了33088元/㎡，而在2023年1月没有核心高价盘的大量入市网签，故成交均价环比下跌。

苏州二手房市场在2023年开局也呈现下行的态势。

截止至1月29日，2023年1月苏州市区二手房的成交套数为3748套，同比减少18.77%，该成交量也是近三年同期的低谷。

自从去年苏州二手房取消两年限售限制后，挂牌量持续攀升，买房讲价空间增大，市场进入盘整期。

虽然2022年政府出台的二手房鼓励政策在一定程度上增加了购房需求，但实际上也提升了卖方市场竞争程度。

而且受新房市场上高端倒挂盘大量供应的影响，大量投资客转向购买新房，非核心板块的二手房受到新房降价的影响明显，价格也呈现阴跌，成交周期不断拉长，整个苏州二手房呈现“无价又无市”的局面。

更值得一提的是，受教育均衡化、弱化学区的大宏观环境影响，姑苏区和新区狮山的学区房光环暗淡，特别是老破小社区，二手房挂牌价和成交价格均出现不同程度的下跌。

这种现象在2023年或将继续上演，可以说今年的苏州二手房市场仍旧压力很大。

NO.3

经过较长时间的调整，2023年或将是房地产重启的一年，相信在政策的支持下行业将重回正常运行轨道。

去年11月以来，房地产供需两端政策支持力度不断加大。

2023年新年伊始，高层就在政策端再次释放利好信号。

1月5日，央行、银保监会、住建部三部委同日表态要建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

2023年1月17日，全国住房和城乡建设工作会议提出，2023年房地产工作要以“增信心、防风险、促转型”为主线，促进房地产市场平稳健康发展。

会议指出，2023年要大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇坚持房住不炒的定位，因城施策、精准施策。推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，努力提升品质、建设好房子，整治房地产市场秩序，让人民群众放心购房、放心租房。

其实从高层发声中，我们可以清晰地看出，今年政府在房产领域的工作重点是支持刚需和改善上车，并减少上车成本。

目前苏州政策的宽松程度基本见底，未来调控主要是局部放松，预计需求端政策将继续宽松，结合周边重点城市的情况，例如南京限购已经逐步宽松，苏州的限购政策放开依然有一定的操作空间。

在限价方面，预计今年房价上限将有进一步突破以带动市场的热度，助力市场复苏。

土地市场方面，之前我们预判2023年的苏州会上市一些核心地段的优质地块来拉高市场热度。

果不其然，在1月17日，2023年苏州首批次集中供地挂出11宗涉宅地块，大部分地块条件较为优质。

延伸阅读：重磅！苏州2023年首批挂地！园区湖西、狮山上新！最高起拍楼面价31000元/㎡！

11宗涉宅地块包括园区3宗、新区4宗、吴中3宗、吴江1宗，其中园区出让三宗地块位于湖西、娄葑、青剑湖等核心板块，新区四宗地块皆位于狮山板块，吴中区三宗地块有两宗位于太湖新城。

园区湖西、青剑湖皆是断供好几年首次挂地，狮山核心再发力出让4宗宅地，补仓板块新房市场，这些优质地块对有雄厚实力的央国企和优质民企有着十足的吸引力，加上限价持续放松，也给到房企希望和信心，我们预测2023年首批次集中土拍或将掀起热潮，这也对楼市信心的恢复有着明显的促进作用。

2023年苏州楼市将会如何走？

3月能否率先迎来小阳春？

分析师对苏州楼市的复苏回暖持有坚定的信心。

要知道，虽然2022年苏州楼市的供应量同比下跌四成以上，成交量也是近十年以来新低，但是在长三角相近能级城市中，苏州2022年的成交量跌幅仍旧是最低的，这很好体现出苏州楼市的韧性。

2023年，随着疫情管控全面解绑之后，在苏州楼市持续宽松的政策环境之下，之前被延迟的购房需求将会陆续释放。

且园区湖东、奥体、狮山核心及四大新城等头部及次核心板块的高品质项目入市，也很大程度上提升了市场信心，并推动成交量稳重上扬。

成交均价方面，随着限价进一步放松，带来新房整体均价提升的同时，带动楼盘产品力的提升，同时放大板块价格梯度，使2023年整个楼市项目回归到市场竞争的范畴。

从人口、经济及城市面来看，苏州都是一座高投资价值的城市，我们始终对苏州楼市充满信心，因为这是一座值得被相信的城市。

现阶段，市场处于数年来的一个低谷期，对于购房者来说，是一个难得的黄金窗口期。

刚需购房者要考虑价格的承受力和基本生活的便利度，对于改善客群而言，“好的一定是贵的”、“贵的往往是对的”，毕竟这是个产品为王的时代。