郑州3.8%、天津3.9%！全国降利率潮杀来了！苏州利率降了？

NO.1

就在昨天，郑州的首套房贷利率降到3.8%，直降30个基点；

今天，天津的首套房贷利率降到3.9%，直降20个基点；

一个是省会城市，一个是直辖市，打响了降利率的第一枪。

关于房贷利率是否进一步下调，近期中央高层论调的信号已经十分明显。

1月5日晚，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

对购房者来说的确是大利好，降低了首套房的利率，变相减少了购房成本。

据统计，目前至少有38个城市符合自主下调房贷利率的权限，其中江苏只有无锡、徐州、扬州3座城市在列，苏州并不在70城之列，但是不排除后续苏州房贷利率下降的可能，此外存量房的贷款利率后续也有可能会下调。

NO.2

新年伊始，很多人已经惊喜地发现，房贷利率正式下调了，执行最新的LPR，也就是4.3%！

众所周知，存量房利率一年一变，重新定价有2个时间段，一是每年的1月1日，二是办理贷款时间的次年，比如你首次还贷是8月份，在明年的8月份，利率也会重新定价。

目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。也就是说，从2023年1月开始，房贷利率的基准利率变成了4.3%，一直持续到2023年末。

不管之前办理贷款的时候LPR是多少，都统一按照4.3%去执行。比如之前4.65%，那就是在此基础上降35个基点，达到4.35%。

2022年，5年期以上的LPR一共经历了3次调整，从4.65%降到了4.3%，共计下调了35个基点。所以，接下来，存量利率也会跟着下调35个基点，也就是0.35%的利率。（不包括今年新发放房贷）

比如之前房贷利率4.65+165个加点，为6.3%；

现在LPR下降，房贷利率变成4.3+165个加点，为5.95%。

举个例子，按照等额本息贷30年，假如房贷200万，当下利率6.3%，原先月供12379元，那从2023年1月1日起就会变成4.3%+165bp，也就是5.95%，月供为11927元，减少452元，一年可以减少约5432元。

贷款100万30年的等额本息，月供将减少226.33元，一年可以减少约2716元。

当然，除了商业贷款的存量利率下调外，公积金贷款的存量利率也要下调了！

去年9月30日，央行发文调整了公积金贷款利率：

自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

对于2022年10月1日前已经发放的首套住房公积金贷款利率，自2023年1月1日起，执行调整后的新利率。

所以，那些选择用公积金贷款的人，在2023年贷款利率将从3.25%调整为3.1%，降低了0.15%。

举个例子，假如原先公积金贷款90万元，等额本息30年，那原先的月供是3917元，现在将降到3843元，每月少还了74元，一年可以减少近1000元。

所以，存量房贷利率的业主即使在当时“高位接盘”，但从2023年1月1日起，月供也会大为减少的。

首次使用公积金的购房者购房成本也是有一定幅度的减少。

值得一提的是，在今年1月1日起，苏州的公积金贷款信息被纳入征信系统！

也就是说，从2023年起，使用公积金贷款买房后，再使用商业贷款买房，就会算作二套房，首付4成。

NO.3

近期苏州房贷利率如何呢？

根据分析师调研显示，目前的苏州主流银行的房贷利率仍旧执行的是首套房贷利率最低执行利率为4.1%，二套房贷利率最低为4.9%。

部分银行表示按照流程正常提交材料即可，小部分银行表示具体放款时间会根据客户情况而定，大部分银行表示额度充足，放款很快。

从目前的形势来看，今年上半年5年期以上LPR有望下调概率更高，如果LPR能再次下调，那房贷利率也有了进一步的下降空间。

值得一提的是，苏州的房贷利率有望在2023年伴随LPR下调继续下降。

去年11月25日，央行降准0.25个百分点，2022年4月降准后，LPR五年期利率在5月就单独下降15个基点。

今年1月LPR五年期以上利率单独并没有下调，下个月是否下调，我们拭目以待。