刚需慌死！预算200W，就不配在苏州主城买新房？！

年后第一个周末，苏州楼市回暖的温度忽然被点燃，市场热度直线上升：

两天卖了比过去1个月还多的量，已经有二手房房东闻风而动上调挂牌价，这事发生在苏州；一些新房楼盘宣布即将涨价/折扣收回，这事也发生在苏州。

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甚至轻易不下场的官媒，也为苏州楼市发声站台了——前阵子央视财经频道的这则报道大家应该都已经看到了，总体意思就是“带看活跃，成交火爆，市场火热。”

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包括前几天的新闻联播、上周末的贝壳新房成交400套刷屏…各种魔幻感十足！频繁的刺激下，不少买房人开始有点慌了，尤其是最容易受伤的刚需群体。

刚需的你，今年准备出手吗？心中有目标了吗？如果还没有，这份最新版苏州市区刚需最新版买房攻略，请收好！

PART.01

先了解下苏州市区刚需的整体行情：

从2020年起，150W的预算在苏州能选择的别说板块了，就连可选择的楼盘数量都寥寥无几，苏州的刚需门槛基本全面上升至200W级；

另一方面，刚需板块大幅缩减，大多刚需已经被逼退到吴江区、吴中区和相城区等离核心越来越远的位置。

再来看看刚需楼盘板块分布情况：

姑苏区：整个区的新房本身就少，适合刚需的新房更是0；

园区：新房基本无，部分人才房可能会有，但是推出时间不确定；

新区：目前只有通安有个别项目可能会在200万以下；

吴中区：供应相对充足，目前主要集中在甪直、环太湖、东西山几个板块；

相城区：也都是在北面比较偏远的板块，譬如黄埭、渭塘、望亭、阳澄湖等；

吴江区：主要是运东和乡镇板块；

整体来看，苏州的新房层面对刚需不那么友好，不仅选择越来越少，还选择越来越偏。

PART.02

我们先不看其他，单纯从价格层面来看看，总价200W在苏州能有哪些选择？

加上盛泽、震泽等乡镇楼盘，满打满算共有48个，苏州目前有多少新房楼盘在售呢？仅仅贝壳系统上就有701个楼盘！其中刚需的选择不到十分之一！

“买房难，难于上青天！”

面对这样的事实，我想这应该是所有刚需购房群体内心一句最真实的独白，想要在这座城市买房立足的难度系数每天都在上升。

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尤其刚需买房，一要看价格（预算有限），二要看配套（交通通勤、商业文娱、教育等），三还想看远景（第一套房只是为了上车，以后多数要置换大的，最好能保值），这样下来苏州的刚需选择更少了！

考虑到通勤、周围配套等因素，我们对上面48个新盘进行了比对筛选，发现这些板块中某些楼盘虽然位置稍显偏远，但不排除有些楼盘以后可能会有一些空间，例如在地铁附近和园区外溢板块的楼盘，就很有潜力！

PART.03

所以如果刚需近期打算苏州买房的话，这些板块的新房楼盘值得优先考虑，下面这份买房清单赶紧收好：

①甪直——望湖玫瑰园

如果你生活的范围主要在园区，那么园区东（甪直）和园区南（运东）无疑是你最好的选择，在这里首推甪直。

至于原因，甪直早在2021年就已经被纳入园区未来发展规划之中，从独墅湖开放创新协同发展示范区到后来的甪端新区再到最近园区直接发文成立独墅湖科教创新区（东区），政府给这里的着墨一直在线。

配套层面，交通上目前甪直是没有轨交规划的，主要以来自驾和公交，但板块内是预留了轨交线路的，6号线延伸横穿甪直；教育上学校众多，去年还引入了星海教育集团序列的九年一贯制学校——星泽实验学校，由园区教育局输出管理；商业上有南山维乐城等，生活方便。

望湖玫瑰园实景

湖东未来实景

尤其近两年甪直已经越来越偏向于改善，新拍的万盛江南、创元地块都是改善型产品为主，刚需的选择只会越来越少，从目前来看，甪直板块只有望湖玫瑰园和湖东未来两个项目有100㎡以下产品，尤其是望湖玫瑰园整体是洋房社区，低密舒适又均价低，可以着重看一下。

②吴江太湖新城——湖湾天地、逸品阁繁华里

这个板块去年都和吴中太新一起被政府定义为“世界级湖区”了，板块价值不言自明。如果说吴江最值钱最有前景的板块，吴江太湖新城一定是头一份。

交通、教育、医疗、商业、高端住宅等扎堆，这里是吴江最醇熟的生活板块。

苏州湾实景

华润湖湾天地实景

整个板块是早几年就步入全面改善时代了，目前板块里仅有2个楼盘有总价200W内新房，一个是华润的湖湾天地，一个是老盘逸品阁繁华里的最后一批，一个属于苏州湾首花港板块，一个靠近运东。

如果考虑价格优先的话，建议逸品阁繁华里，如果预算能往上拔一拔的话，优先选择湖湾天地。

③运东——恒力健康城、绿地理想城等

由于位置上板块比较靠近湖西，16-17年上下，园区南就开始面对园区外溢、主打刚需火速起飞。后来的东环南延正式开通，直通园区湖西，把这个板块几乎是捧上神坛，开发商如过江之鲫般来此掘金。

交通上虽然没有轨交，但有些盘是比较靠近4号线庞金路站的，商业上有在建的天空之城和稍远些的新湖广场，教育上有上海世外教育附属吴江云龙实验学校和北大新世纪外国语学校，生活配套还是很全面的。

旭辉吴门里实景

恒力健康城实景

绿地理想城实景

目前，板块内有4大楼盘在售，，其中爱情地产云锦万象、旭辉吴门里和恒力健康城是精装新房，绿地理想城是毛坯交付，起步总价最低是绿地理想城，最高是旭辉吴门里，因为均价较低，200W在这里还可以买3房，在园区工作的话，这几个盘可以好好挑挑。

④新区——洛克公园、保利时光印象

经过了这么多年的发展，狮山、大阳山、科技城等这些年板块逐渐成熟，配套、产业也相继落地完善，新区目前也基本全面去刚需化了。偌大的新区，预算200W在新区基本没什么选择，能买的地方只有浒关和通安两个板块。

洛克公园实景

先说浒关，“先有浒墅关，后有姑苏城”，这座有着三千年历史的古城，各项配套还是十分完善的，交通上有轨交、有轨电车、新区火车站，商业上有“四大金刚”，教育上也纳入了新区集团化，生活的便利性不输城中心，板块内买房建议优先选择洛克公园，周边三条环线通达，双轨交通纵横，社区内还有地上地下双会所和丰富的运动配套，性价比很高；

保利时光印象实景

再说下通安，自从被纳入大科技城板块以后，通安的价值也跟着水涨船高，板块内的刚需项目仅保利时光印象一个独苗苗，而且虽然处于通安，但距离科技城的核心仅2公里不到，可以共享各种配套，和正科技城新盘比，这个项目的性价比也是不错的，

⑤渭塘——湖畔春晓、万科星遇光年等

渭塘就是俗称的高铁新城北，听名称就知道地理位置上距离相城高铁新城很近，那么基本高铁新城的配套渭塘都可以同享。

板块200W以下项目主要是湖畔春晓花园、万科星遇光年、保利天樾人家和鲁能泰山9号，地图上看4个项目比较靠近2号线北延线珍珠湖路站。

湖畔春晓效果图

相对来说性价比最高的是湖畔春晓花园，起步价仅157W起，鲁能泰山9号是别墅盘，整体低密圈层高端，万科星遇光年是纯新盘，选择哪个买房人可以根据自己需求实际看房决定。

纯新盘上面，还是有两宗新地块，和恒置地41号地块和禾盛置业14号地块，后续新盘会不会抬价，就看这两宗地块的表现了。但刚需最不适合等，因为不知道等来的是时机还是危机，所以合适的话还是先下手为强。

⑥太湖度假区——蔚然锦绣、蔚然璀璨花园

5号线的通车，对于环太湖来说一大利好，也真正盘活了沿线楼盘。不过很可惜的是，目前板块内在售的项目基本都不算是轨交房，距离地铁都还是有点距离的，传说中的5号线延伸线，目前还没有正式的规划出炉。

目前板块供应量十分充足的，共有4盘在售，蔚然锦绣、阅湖山、北辰观澜府、蔚然璀璨花园，以及4宗待入市地块，短期内刚需的选择有很多；产品类型也比较丰富，涵盖了洋房、高层、小高层，装修和毛坯都有。

比如蔚然锦绣，建筑以洋房+小高层形式为主，项目由两宗地块组成，体量也比较大，内部打造了太湖湾区「唯一」社区高端会所——七大会所空间，配备金钥匙物业、装修交付，总体上居住舒适度很高。

价格上面也比较惊喜，1.8W的均价、精装修交付，还是非常值得去看一看的。

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最后：

近年来，苏州房价不断攀升，刚需板块也在被不断挤压外溢。越等越买不起！

如果你是真的出于刚需自住，早点买永远是最好的建议。尤其现在各项刺激政策频出，能享受更低的利率（苏州已是史上最低）、更优惠的政策，是时候出手了。切记过犹不及，过度观望等待最低点并非明智之选。

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郑重声明：以上内容仅为本号观点，力求客观，但买房还需自身多跑多看，本文内容可以参考，但不作为具体买房依据。

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