坐标园区车坊，中国铁建·星樾湖滨与中海独墅云著，如何选？

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昨天我们对比了斜塘与车坊这两个板块，我们知道从规划来看，车坊被划入了吴淞湾未来城，拥有高规划起点和强兑现能力。

延伸阅读：斜塘VS车坊，苏州园区这两个板块你怎么选？

车坊板块因背靠独墅湖高教区 ，且板块内拥有丰富的产业，产业集聚之下大量高精尖人才汇聚，人才带来楼市购买力，故板块楼市具有一定的支撑。

从二手房市场看，板块内拆迁安置房较多，挂牌均价在2-3万元/㎡，唯一的次新房中锐星奕湾挂牌价格在3.7万元/㎡，板块断供8年有余，可谓承载了大量的改善需求。

目前，车坊板块有两个在售新盘——中国铁建·星樾湖滨与中海独墅云著，备案均价都在3.5万元/㎡左右，购房者该如何选择呢？

今天分析师通过实探，从城市界面、功能配套 、产品力这几个方面，对这两个项目进行比较，希望对粉丝有所帮助。

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城市界面

中国铁建·星樾湖滨与中海独墅云著两个项目相距很近，直线距离不到1公里，都位于2022年园区政府新规划的吴淞江未来城的核心居住片区内。

除了中国铁建·星樾湖滨与中海独墅云著外，未来板块还将有10多宗地块待出让，未来居住氛围更加浓厚。

中国铁建·星樾湖滨位于蔺谊路北、朝前路西，周边为安置小区与企业园区，整体环境相对比较好，生活氛围浓厚。

中海独墅云著位于松涛街与普惠路交汇处以东，相较之下，目前周边界面略显逊色，南面基本是待拆迁的“老破小”，周边也是工地与待开发土地。

整体看来，中国铁建·星樾湖滨周边的城市界面较好，但相信随着两个项目交付、入住率不断提高，以及后期其他地块开发和各项配套逐渐落地，城市界面会有所改善，毕竟这里将会是未来车坊板块的核心居住片区。

生活配套

前文提到两个项目相距并不远，所以交通、商业、教育、医疗等生活配套基本是共享的。

交通方面，地铁与自驾出行将十分便利。

目前地铁8号线在建，终点站就是车坊站。

自驾方面则可以走东方大道与4月即将通车的星塘街南延段，通过中环快速到达苏州其他区域。

中国铁建·星樾湖滨步行至地铁站需1.4公里左右，而中海独墅云著距车坊站仅500m，中海独墅云著公共出行会更方便一些。

两个项目都比较靠近学校，中海独墅云筑距朝阳路实验小学约800m，这是一所九年制教育学校。

中国铁建·星樾湖滨较靠近车坊实验小学（松涛校区），项目西侧的星湖幼儿园已经投入使用，在家门口接送孩子上下学非常方便。

目前板块内仍旧缺乏大型商业综合体，这也是车坊和园区核心板块相比之下明显短板。

目前仅有文荟苑邻里中心在建中，距两个项目均500m左右，预计今年就能完工。

此外中海独墅云著筑西侧还有两块商业用地待开发，但面积都不大，基本是社区邻里型商业，满足买菜、购物等基本生活所需。

板块内还有星湖财富广场、文萃广场等，可以满足基本的生活购物需求。

8号线预计2024年开通，届时乘坐地铁8站路到达时代广场站，享受圆融久光商圈。

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产品力

壹 中国铁建·星樾湖滨

中国铁建·星樾湖滨是中国铁建在园区的第三个项目。从社区规划来看，项目打造了10栋6-10F洋房和4栋26F高层，共14幢住宅，仅有747户，洋房占比较高，主力户型为建筑面积约112-143㎡，是一个典型的改善型住区。

在社区景观方面，中国铁建·星樾湖滨结合多个苏州园林景观元素，打造“1座森林，3片森园，8大大主题景观空间场景”。

在社区公共空间设计上，引入康体、娱乐、社交、休闲4大模块，以及童玩天地、邻里书吧、长者欢聚场、四点半学堂等9大场景，丰富邻里社交。

项目首开户型分别是建筑面积约129㎡与143㎡的洋房户型。

约143㎡四房户型，约15米南向面宽，约5.7米宽厅，BLDK一体化设计，主卧套房搭配双台盆设计、浴缸、淋浴，全屋共有6个飘窗，得房率较高，该户型受板块内改善客群认可度较高。

约129㎡四房户型，约5.5米大横厅，约11.9米南向面宽、主卧套房、次卫干湿分离，4个房间全都带有飘窗设计。

项目于去年12月开盘，共推出165套洋房，目前去化相当不错，从现场销控表来看目前只剩下不到40多套房源，下批房源加推时间待定，根据现场业务员介绍备案均价可能还会有一定上调。

装修标准方面，除了标配的中央空调（东芝或同等品牌）、新风（布朗或同等品牌）、地暖（NABO或同等品牌）三大件，厨房配备了老板燃气灶、抽油烟机项目，卫生间配备了海尔热水器、三雄极光浴霸、摩恩龙头和花洒等高端品牌，同时值得一提的是项目全屋墙纸交付，入住时更加舒适与便利。

贰  中海独墅云著

中海独墅云著是车坊板块断供6年来首个入市的项目。项目打造4栋17F小高层与9栋8-9F洋房，共551套房源，洋房占比没有中国铁建星樾湖滨高。

从往外部看，楼栋外脚手架已拆除，应该处于内部精装修与外立面施工阶段。

在建筑设计上，项目运用大面积玻璃材质，外立面颜值较高，且楼间距较大，保证了社区的低密性。

在社区景观与休闲空间方面，项目将打造“两轴七境”沉浸式光合花园，同时以口袋公园为主题打造休闲架空层，包含全龄会客、怡然健身、儿童游乐等不同分区。

在户型设计上，项目打造建面约97㎡小高层户型与110-133㎡洋房户型，目前洋房户型已全部售罄，项目仅在售13#、15#小高层户型，同时还有两栋小高层未推。

建面约97㎡户型，三房两厅一卫设计，格局方正，三开间朝南，双阳台设计，同时有多飘窗赠送，是园区少有的小户型设计，该户型去化较好，受到众多在独墅湖高教区上班但是预算有限的年轻人的青睐。

项目全装修交付，配有格力中央空调（或同等品牌）、百郎新风（或同等品牌）、菲斯曼水地暖（或同等品牌）三大件，还配有方太燃气灶、抽油烟机，卫生间配置百朗浴霸、科勒龙头与马桶等一线品牌。

叁  小  结  

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社区规划对比

两个项目均打造了风格不同、品质不俗的社区景观，社区活动区域规划也很合理，中海独墅云著更偏国际化现代风，而中国铁建·星樾湖滨主要以苏州园林为蓝本，景观风格也更偏新中式。客户可根据自己的喜好选择。

二者之间的差异之处在社区整体体量，中国铁建·星樾湖滨最大楼间距达到约41米，保证了居住舒适度、采光通风效果，也有足够的空间打造丰富的社区景观。

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产品户型对比

目前两个项目并不存在重叠户型，中海独墅云著起步为建面约为97㎡户型，且多飘窗赠送，拥有总价低的优势，多面向为刚需、刚改客户。但受整体面积限制，虽然做了3房，但房间较为紧凑，北向约9平米的书房，居住功能也比较弱。

中国铁建·星樾湖滨目前在售起步建面约129㎡户型，还未推售的高层户型起步面积段在110㎡左右，社区整体改善属性更加纯粹，单从居住舒适度而言，肯定是中国铁建·星樾湖滨更胜一筹的。

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装修标准对比

两个项目在售均为全装修交付，三大件、厨房卫浴等设备均为高端一线品牌。值得一提的是，中国铁建·星樾湖滨洋房户型做到了户内房间墙纸交付，具有一定的优势。

NO.4

总体来看，中国铁建·星樾湖滨和中海独墅云著两个项目都各有优势。

中海独墅云著目前仅剩小高层在售，起步为建面约97平米的户型，对于首次置业的购房者较为友好，项目主要偏向首次置业或者刚需首改的客群，置业门槛比中国铁建星樾湖滨要低。且项目的地段相对而言更加优越，距离地铁站、学校和周边规划中的商业配套都比较近，生活便利度要高一些。

中国铁建·星樾湖滨着产品类型更多样，高层和洋房户型都有，周边整体界面也相对整洁和良好，隔壁就是幼儿园，未来上学比较方便。项目整体户型偏改善，二批次推售时备案均价还可能会有上调，因此相对中海独墅云著置业门槛较高一些，不过相较其他板块，这也是一个低总价入手园区4房洋房的机会。

两个项目目前的价格基本都在3.5万元/㎡左右，对于这两个项目，你又会pick哪个呢？

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