斜塘VS车坊，苏州园区这两个板块买房如何PICK?

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近几年，园区加大供地量，2022年新房供应量显著增加，占据苏州市区总供应量的10%，这个占比在近三年中是最高的。

不仅奥体、湖东等核心板块与高贸新城这一类新兴板块均有纯新盘入市，车坊、斜塘、青剑湖等断供多年的板块也有新鲜血液的注入。

随着园区核心高价值板块总价门槛不断提高，且一房难求，众多购房者开始将目光放到了园区的次核心板块上。

在近期的『戈文问苏州买房问答课』中，就有一些粉丝提问，“园区斜塘和车坊，哪个更有潜力,更值得买？”

斜塘和车坊皆属于园区的次核心板块，地理位置相隔不远，同样是断供好几年后，近年新房市场得到了补仓，房价也都处于园区第二梯队。

那么，这两个板块如何做个优选呢？今天，分析师从规划、配套、楼市等几个维度为您解读。

NO.2

去年7月，苏州工业园区正式提出，将重点打造南北两大副中心，即北部的阳澄湖南岸创新城，和南部的吴淞湾未来城。

其中，斜塘板块位于核心居住区域，而车坊板块则位于吴淞湾未来城协同区中，官方将吴淞江未来城定调为园区“新大门”。

斜塘板块主要规划为“梦想小镇创新社区”，是吴淞湾未来城核心居住区。

车坊板块则位于“吴淞江科创带”，主要依托独墅湖科教创新区加强区域合作，实现高新产业聚集，形成“产城融合”格局。

从这一点来看，在吴淞湾未来城的高起点规划下，斜塘和车坊虽然定位有所不同，但是同享受政府的政策倾斜，未来板块价值的提升是有预期的。

从两大板块地理位置来看，斜塘板块不仅完胜车坊，而且相较园区其他次核心板块也是领先的。

斜塘与园区头部价值板块——奥体仅一条斜塘河之隔，所以斜塘板块也打上“奥体南”的标签，同时南临独墅湖高教区，恰好就在园区两大核心板块中间，距双湖也不远，可以享受园区核心板块的优质配套。

车坊板块则位于园区较南边，与园区核心板块的联系稍显疏远。

从地段及和与园区核心地段的距离来看，斜塘的优势非常明显。

斜塘与车坊板块均有地铁8号线通过。

在建的地铁8号线终点站就设置在车坊，预计2024年通车，加强了其与园区核心板块的联系。自驾出行方面，星塘街南延、东方大道、星湖街等也可以快速让车坊到达全城。

斜塘则有“三轨环绕”，除了已经开通的5号线，在建的6号线和8号线都将在板块内设站，从公共交通角度，斜塘三条地铁的优势显而易见。

自驾方面，东西向有金鸡湖大道、独墅湖大道，南北向有星湖街、星塘街和中环东线等城市主干道。

总体来看，斜塘的交通优势更为突出。

斜塘与车坊均有体量巨大的安置房小区，整体城市界面与城市配套都有待提升。

大量的拆迁安置小区让车坊的生活居住氛围浓厚，斜塘、车坊的商业配套目前也较为“接地气”。

斜塘板块内有有斜塘邻里中心、联丰广场和莲花商业街等社区底商；

车坊板块内有财富广场等底商，其他娱乐休闲配套也在不断完善中，正在建设中的园区南部市民中心和文荟邻里中心将丰富板块居民的生活。

两大板块都缺失高端商业综合体，但凭借地理位置与交通优势，斜塘可享受奥体和园区金鸡湖的高端商业资源。

教育资源方面，相较核心板块名校众多，斜塘和车坊的名校资源较少，板块内的学校基本能满足基础教育需求。

斜塘目前仅有苏州工业园区斜塘学校、苏州工业园东延路实验学校、莲花学校，东宏路南的斜塘河南九年一贯制学校在建设中，此外根据规划还将建设2所幼儿园。

车坊板块则为了缓解周边教育资源矛盾，制定了苏州工业园区第八中学重建计划，学校变成拥有小学、初中、高中一贯制现代化学校。

虽然两个板块的教育资源相较园区核心板块有差距，但是两个板块都在不断规划新建新学校，教育资源配套在不断更新完善。

由于政府的定位规划不同，斜塘板块内部几乎没有大型产业。

车坊板块未来则是园区产业聚集地之一。

根据规划，车坊将依托“吴淞江科创带”，打造高新产业阵地，串联甪端新区、太湖科学城的多个高端产业载体，形成一圈一带的“产城融合”格局。

目前板块基本完成大部分动迁，为未来规划的实现奠定了基础，整个板块分为南北两片区中心，北部布局产业，南部核心居住。

随着未来车坊板块更多高精尖产业入驻，也将引入更多人才，为板块发展提供源源不断的内生动力。

NO.3

其实斜塘和车坊从规划起点和兑现能力来看是不分上下的，但是两个板块也存在一定的差异，比如我们前文说到的地理位置与产业相关因素。

从楼市角度看，我们也能发现斜塘和车坊有相似性又具差异之处。

前些年斜塘与车坊在苏州楼市中都很没有“存在感”，主要原因都是新房断供已久。

斜塘板块自2019年泊云庭项目以后，这几年均无新房入市，新房市场空白。直到去年土拍，斜塘拍出了3宗地块，目前三个项目即待入市，板块房价体系也将重新定义。同时，近期工业园区也发布了控规调整，斜塘还有8宗宅地待出让。 

车坊是断供近6年后，2021年下半年才迎来补仓。板块目前有两大新盘，中海·独墅云著和中国铁建·星樾湖滨。根据园区土地规划调整，车坊未来仍有近10多宗宅地待出。

车坊与斜塘未来毫无疑问会是园区的主力供应板块。

产品方面，斜塘早已进入了高端改善时代。目前板块待售的三个楼盘：华发仁恒27号项目、保利天珺、天悦东方雅苑，均达打造大平层产品，起步面积就达到了143㎡，三个项目都已经公布城市展厅，并且开启验资，最快将于3月入市。

仁恒华发27号项目

将打造9幢17F小高层，总户数约365户，产品类型十分纯粹，只做约143㎡的大三房户型。凭借仁恒在苏州的“金字招牌”，入市后或将吸引大批关注。

保利天珺

与华发仁恒项目一路之隔，由保利发展独资开发，项目规划8栋建面约142、162㎡的17F小高层，打造保利高端“天字系”产品，品质也值得期待。

天悦东方雅苑

由象屿恒泰商置合作开发，项目打造12幢6-9F洋房和2栋23-24F层高层，建面约143-195m²，是三个项目中唯一有洋房产品的。

而车坊则更偏向园区刚改一些，产品则选择面也更多，其中中海独墅云著更是有着园区少有的100㎡以下户型，受到了大批园区刚需、刚改客群的青睐。

价格方面，在售中海·独墅云著和中国铁建·星樾湖滨备案均价都在3.5万元/㎡，而园区的斜塘三兄弟放风价已达4.5万元/㎡以上。

客群方面，随着奥体板块开发趋于饱和，斜塘板块承接了园区核心外溢客群，基本以高端改善置业需求为主。车坊则主要以刚需改善与地缘改善为主，同时存在着看重板块发展潜力的投资客，客群素质较之前也有了普遍提高。

NO.4

从目前的城市界面来看，斜塘板块是领先的，但从长远规划角度来说，车坊板块的价值成长性也值得期待。

从居住角度来说，目前的斜塘板块肯定是更加适合居住，其资源配套相较车坊更成熟完善一些。

从投资角度来说，斜塘的价值成长性也会高于车坊，因为园区核心发展饱和后的第一站就是斜塘，斜塘未来将接棒奥体，成为园区主流核心板块。

值得一提的是，车坊同样也是园区发展的重点，未来产业聚集，人才也将带来众多楼市购买力，板块楼市有一定的后劲。

但它的房价天花板不会高过斜塘，因为它和园区核心还有一定的阻隔，而且和核心板块相比，缺乏高端的生活配套的落位。

总得来说，无论是自住还是投资，斜塘要比车坊更有潜力。