苏州园区最新房价格局来了，板块价格梯度已拉开！

NO.1

还记得2月落幕的苏州首场集中土拍吗？

园区湖西华润三星地块的成交楼面价达到了35650元/㎡，直接刷新园区地价天花板。

去年五批次集中土拍中成功出让三宗宅地成交楼面价也屡屡刷新，其中绿城唐宁府东地块32000元/㎡、建发上华琚西地块33350元/㎡、华润独墅湖地块34500元/㎡，其成交楼面价皆是板块新高。

除了地价上涨，在过去一年中园区核心板块的房价也在一路走高！

从4万元/㎡→4.5万元/㎡→4.85万元/㎡→4.95万元/㎡，经历了一年中的四连涨！

随着绿城、建发、华润项目入市，今年园区房价天花板或将突破5万/㎡！

可以说，经历了本轮房价上涨的行情，园区核心板块的门槛将会持续被拔高，今年园区核心可能需要千万级才能进场。

从各个板块的新房均价来看，头部价值板块已经冲破4.5万元/㎡，次核心板块也冲破4万元/㎡。

可以说，现在苏州政府对楼市的态度非常明确，在消费者追涨不追跌的逻辑下，让核心板块的项目价格突破原来的限价，来增大板块间的价格梯度。

加上土地出让规划要求愈发精细化与高级化——产品套型面积向上（约140㎡以上）、精装配置成本定级（精装标准不低于3000元/㎡），可以说，今年园区房价天花板大概率江突破5万元/㎡！

今年很可能形成园区湖东、湖西、奥体、独墅湖5万元/㎡+，园区斜塘4.5万元/㎡、青剑湖冲4万元/㎡、娄葑冲3.5万元/㎡的房价体系。

城市核心价值板块备案价的上调将带来苏州房价格局重新洗牌，换句话来说，核心头部价值板块的房价上涨，将会让次核心的价格优势更加凸显。

今天我们一起来看下园区今年的房价格局。

NO.2

头部价值板块将冲破5万元/㎡

湖东、湖西和独墅湖这三个头部价值板块在今年将迎来多个项目入市。

万科朗拾在3月2日领取预售证，取证房源位于1#、6#、13#，主力户型建面约152、258㎡，备案均价为48950元/㎡，和首批次持平，非人才房源在3月6日-9日开启线上认筹。

万科朗拾48950元/㎡的备案均价为目前园区房价天花板，预计建发上华琚西项目、绿城唐宁府东项目入市后将会刷新这个记录。

为什么这么说，因为这三个项目无论是地段还是产品力都是位列苏州第一梯队的。

绿城唐宁府东项目将打造11栋6-7F的低密洋房住宅，近两年，园区核心低密洋房少之又少，加上绿城品质，从已经公布的户型规划来看，都是四房户型，且装标不低于3000元/㎡，不高于6000元/㎡，预计入市后均价或将突破5万元/㎡。

建发上华琚西项目拟建4栋20层住宅。与建发狮山缦云项目一样，将打造建发3.0「新现代」产品系。从规划的户型来看，有四房和五房户型，项目装标不低于3000元/㎡，不高于6000元/㎡。

与项目一路之隔的中海上华琚，挂牌均价则达10万元/㎡。

对比南侧的招商沁苏禧备案均价4.85万元/㎡，以及自身楼面价因素，建发上华琚西项目入市后备案均价或有机会突破5万元/㎡大关。

华润独墅湖项目拟打造19幢6-7F的洋房，项目西邻独墅湖，拥有一线生态湖景资源，从规划的产品来看，清一色的湖景大平层，且其成交楼面价为园区第二高，入市后突破5万元/㎡基本没有悬念。

次核心板块将或冲破4.5万元/㎡

近期，断供近三年的斜塘板块终于有了新动作，斜塘三盘——华发仁恒项目、保利天珺和象屿天悦东方三盘均已开启验资，验资金额为200万，预计最快3月底入市，放风价在4.5-4.6万元/㎡之间。

华发仁恒项目拟建9幢17F小高层，产品类型也十分纯粹，全盘户型只做了一个户型，也就是约143㎡的大三房户型，主打舒适性改善，仁恒品质值得信赖。

保利天珺为保利高端产品系“天字系”。项目规划拟建8栋17F小高层，将打造建面约148㎡和160㎡洋房户型。

象屿操盘的天悦东方拟建12幢6-9F洋房和2栋23-24F层高层，洋房占比较高。主打建面约143/165/195㎡三大户型，洋房户型有两种，一个是约165㎡、一个是约195㎡。天悦东方的区位优势较为明显，距离5号线斜塘站约20米，未来与8号线（在建）交汇，一路之隔是斜塘邻里中心，象屿天悦东方是斜塘三个楼盘中唯一的洋房社区。

斜塘板块自2019年泊云庭项目以后，这几年均无新房入市，新房市场空白。直到去年土拍，斜塘拍出了3宗地块，目前三个项目即待入市，板块房价体系也将重新定义。

在近期工业园区也发布了控规调整中，斜塘还有8宗宅地待出让。

阳澄南岸创新城定调3.6万元/㎡

阳澄南岸创新城的核心居住区位于跨塘板块，板块也是久未供应，目前仅保利天汇一个项目在售，首批次取证房源136套，有人才房，整体备案均价为35820元/㎡，首开户型为建面约140、178㎡洋房大平层。

近期项目即将加推二批次高层（18#、19#）和洋房（15#、20#）产品，主力户型为高层建面约109㎡/127㎡三房，洋房建面约140㎡四房。

其中建面约109㎡户型是目前园区次核心板块唯一的小户型产品，且单价3字头，装修品质和高层一样，总价400万以内就可以上车，具备一定的性价比。

车坊两盘定调3.5万元/㎡的房价体系

近两年才登上苏州楼市舞台的车坊，在园区“光环”的映衬之下，市场认可度尚可。

目前车坊板块内在售项目为中海独墅云著与中铁建星樾湖滨，目前板块均价为3.5万元/㎡。

中铁建星樾湖滨主力产品为建面约129㎡和143㎡洋房户型，中海独墅云著户型面积在97-133㎡，从产品来看，中铁建星樾湖滨改善属性更为纯粹。

和斜塘一样，车坊未来也是园区的主力供应板块，板块房价是否会有拔高，还需要看后期的土地出让条件及地价。

娄葑或将冲破3.25元/㎡的房价大关

今年首批次集中土拍中，园区娄葑星翠澜庭北地块经过1轮报价，被招商蛇口竞得，成交总价为91910 万元，成交楼面价为20000元/㎡，溢价率0%。该成交楼面价比建屋朗诗地块少了500元/㎡。

当下的娄葑正处在房荒状态，仅有建屋朗诗项目吴风和苑待入市。项目共规划了8栋14-17F的小高层住宅，最低装标1500元/平，配备有朗诗自由方舟系统。

就在今年2月，园区管委会发布娄葑的规划，南部打造为独墅湖西岸、追求理想生活的实践区，北部打造为园区西北入口新地标。

依托轨交3号线和7号线交汇站——通园路南站，按照TOD模式进行高强度复合开发，在轨交站点周边布置商业综合体、酒店、邻里中心等公共服务设施。

发展产业、引进人才，并给不断完善城市界面、丰富生活配套。

未来今年内，娄葑板块的城市界面将会提升、生活配套更加完善，板块价值或将实现跃升。

且最新规划了14宗纯住宅用地，未来娄葑新房供应量将大为增加，娄葑也将成为园区的一个“供应大户”。

高贸新城步入改善时代

房价从3→3.25万元/㎡

作为园区主力供应板块，高贸新城在售楼盘有4个，中铁建花语澜苑、五矿路劲澜悦溪云相继入市，直接把板块房价从3万元/㎡拉高到3.25万元/㎡！

随着五矿路劲澜悦溪云、中铁建花语澜苑在户型尺度、装修品质、改善的纯粹性等多维度的升级，直接把板块房价从3万元/㎡拉高到3.25万元/㎡！房价即将赶超娄葑。

2022年，高贸新城板块没有新地块出让，2023年板块楼市的主要看点还在这四个楼盘上。

NO.3

2022年，由于限价的放松，园区核心的新项目开发更加注重产品品质的提升，在项目规划、户型、配置方面释放了更多的想象力，2023年将是苏州大平层迎来爆发的一年，也是好产品集中涌现的一年。

优质地块的大量供应和限价的放松也带来高端项目的内卷，各大房企纷纷拿出看家本领，拿出自己的高端产品系、公建化立面、科技住宅、会所等高端元素的注入，拉开了苏州高端市场竞品质的序幕。

2023年，绿城唐宁府东、华润置地独墅湖、建发上华琚西等项目预计都将入市，且带动板块楼盘产品力提升的同时，拉动板块房价的进一步提升。

总的来说，园区头部核心板块的房价仍有上涨空间。次核心板块限价也有进一步突破，园区各个板块的价格梯度会愈加明显。

从园区核心二手房价格来看，呈现明显的倒挂态势，而今严格执行多年的限价被放开，一二手倒挂空间缩小，这背后折射出园区新房的价格还有进一步突破的空间。