条例实施一周年丨物业管理实用问答①——业主大会篇

为进一步宣传好、贯彻好《苏州市住宅区物业管理条例》，向广大市民朋友普及关于物业管理的相关知识，在条例实施一周年之际，苏州住建特别推出“条例实施一周年”之“物业管理实用问答”系列，让我们一起来学习。

一、业主大会

问题：业主组织有哪些形式？

答：一是业主可以依照法定程序设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会。二是业主户数超过三百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会的职责。三是业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。四是暂时无法成立业主自治组织的，可以依照有关规定成立物业管理委员会，代行业主大会、业主委员会的职责。

问题：成立业主大会的条件是什么？

答：《江苏省物业管理条例》第十三条规定：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

问题：如何成立首次业主大会筹备组？

答：符合规定成立业主大会条件的，建设单位应当在一年内向镇人民政府（街道办事处）提出筹备业主大会的书面申请，协助业主大会筹备工作；十人以上的业主公开联名可以向镇人民政府（街道办事处）提出筹备业主大会的书面申请。镇人民政府（街道办事处）应当在收到书面申请后核实情况，并在六十日内组织成立首次业主大会筹备组。符合成立业主大会条件满一年，且未收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请的，镇人民政府（街道办事处）可以根据物业管理区域实际情况，组织成立首次业主大会筹备组。‍

问题：首次业主大会筹备组人员组成要求？

答：首次业主大会筹备组由本物业管理区域内履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主和建设单位、镇人民政府（街道办事处）、社区（村）党组织、居（村）民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由镇人民政府（街道办事处）组织业主推荐产生。筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由镇人民政府（街道办事处）指定人员担任。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由镇人民政府（街道办事处）协调、解决。

问题：首次业主大会筹备组职责？

答：首次业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）拟订业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

问题：首次业主大会筹备经费由谁承担？

答：筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至镇人民政府（街道办事处）指定的账户。

问题：建设单位需要报送哪些筹备首次业主大会的文件资料？

答：建设单位应当按照镇人民政府（街道办事处）的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。‍‍

问题：首次业主大会会议应当做哪些事情？

答：首次业主大会会议应当通过业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约，选举产生业主委员会成员和候补成员。

问题：首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的应该怎么办？

答：首次业主大会会议依法选举产生业主委员会之日起，筹备组自行解散；选举产生的业主委员会成员人数低于业主大会议事规则规定人数下限时，应当决定补选；决定补选的，筹备组工作期限延长九十日，期满自行解散。

如果决定补选的，筹备组工作期限延长九十日之后，仍未选举产生业主委员会，则筹备组自行解散。出现该情况后，镇人民政府（街道办事处）可以根据业主需要和项目实际情况，重新组织成立首次业主大会筹备组或者组织成立物业管理委员会。

问题：业主大会会议召开的方式有哪些？

答：业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、在物业管理行政主管部门建立的业主决策电子投票系统上投票的方式召开，对有关事项进行表决。倡导优先采用业主决策电子投票系统。

召开业主大会会议的三种方式，可以任选其一，也可以同时采用。‍

（来源：苏州市住房和城乡建设局）