刚刚，苏州房价7大梯队曝光！新格局形成！

01头部价值板块限价再突破

    苏州房价格局7大梯队形成

近几天，苏州楼市突然就热闹了起来，主要表现为城市核心板块多个热门红盘相继取证。

先是园区华发仁恒河滨雅苑备案均价44750元/㎡，重新定义斜塘房价格局。据悉象屿天悦东方也将在近期领取预售证，即将入市，届时板块房价天花板是否能刷新，我们拭目以待。

新区狮山的纯新盘金狮印象苑在周三首次领取预售证，备案均价48480元/㎡，高于已经清盘的大悦风华苑（备案均价46500元/㎡），刷新狮山房价天花板！3月22日-24日（14:00）为项目认筹期，即将开盘。

狮山的建发缦云也在昨天深夜领取预售证，备案均价为47380元/㎡，于3月23日开始认筹，3月27日14时截止，并将于3月28日开盘进行线上选房。

除了城市级红盘集中入市，区域主流核心板块也有纯新盘入市，备案均价达到板块新高，比如说相城元和的和悦塘前，备案均价为32900元/㎡，相城“第一高”！

除了第一梯队板块，苏州几大新城的房价也在去年实现了跃升，最高均价已经挺进了3.4万元/㎡大关！

可以说，现在苏州政府对楼市的态度非常明确，在消费者追涨不追跌的逻辑下，让核心板块的项目价格突破原来的限价，来增大板块间的价格梯度。

城市核心价值板块备案价的上调将带来苏州房价格局重新洗牌。

今天克而瑞分析师从在售楼盘情况，大致将苏州板块房价分为了7个梯队，大家可以自行匹配，选择自己心仪的楼盘。

02  核心头部板块直冲5万元/㎡

      房价梯度差距被拉大

NO.1  4.5-5万元/㎡

备案均价在4.5-5万元/㎡区间是苏州房价天花板、城市级高端品质盘的风向标，高阶置业客群的优选。

园区湖东、湖西、独墅湖、新区狮山，皆是苏州楼市的价值高地，新房市场即开即罄、一房难求，二手房市场挂牌和成交价格皆位列苏州第一梯队。

招商沁苏禧和文禧花园清盘后，目前园区在此价格区间的在售项目仅有两个，一个是万科朗拾，其48950元/㎡的备案均价为目前园区房价天花板，预计建发上华琚西项目、绿城唐宁府东、华润独墅湖项目入市后将会刷新这个记录。

新区狮山的金狮印象苑和建发缦云即将入市，清一色的大平层产品，两个项目各有千秋。

延伸阅读：狮山之巅的对决：建发缦云PK金新城金狮印象苑

狮山的热度不输园区湖东和奥体，在2023年苏州首场土拍中，两宗核心地块触顶摇号，狮山板块正在迎来新盘大爆发的一年。

随着板块客群的定位越来越纯粹，大户型+高装标已经成为狮山核心项目的标配，且房价天花板再次被刷新。

纵观苏州楼市，建面约200㎡的大平层产品还是主要集中在园区湖东、奥体和新区狮山，且这种情况还将延续。

NO.2   4-4.5万元/㎡

随着奥体的颐和玲珑花园清盘，当下4-4.5万元/㎡这个房价梯队被园区次核心“拿下”！

目前，姑苏护城河内、护城河外、园区斜塘的房价区间在4-4.5万元/㎡。

3月17日晚，园区斜塘华发仁恒河滨雅苑深夜取证，备案均价44750元/㎡，热议数月的斜塘房价，第一锤终于定了！

目前保利天珺、象屿天悦东方还没取证，价格至今仍是悬念，换句话说，4.47万元/㎡并不一定是斜塘房价最终的天花板。

可以肯定的是，园区斜塘的三兄弟中，另外两个项目取证开盘也都快了。

NO.3  3.5-4万元/㎡

受限价影响的湖东中海星湖ONE和姑苏留园的留云轩，备案均价仍在4万元/㎡限价大关以内。

3.5-4万元/㎡这个区间多为园区和新区的次核心板块。

比如说阳澄南岸创新城的核心居住区位于跨塘板块，板块也是久未供应，目前仅保利天汇一个项目在售，其中建面约109㎡户型是目前园区次核心板块唯一的小户型产品。

近两年才登上苏州楼市舞台的车坊，在园区“光环”的映衬之下，市场认可度尚可。

目前车坊板块内在售项目为中海独墅云著与中铁建星樾湖滨，目前板块均价为3.5万元/㎡。

狮山的览月阁即将加推105/135㎡户型，是目前狮山核心门槛级户型。

狮山横塘当下仅星河盛世一盘在售，今年首批次集中土拍成功出让的苏高新股份和保利发展地块将会补仓板块新房市场。

NO.4   3-3.5万元/㎡

3-3.5万元/㎡在苏州楼市处于一个中游的梯队，也是改善的门槛。

相城的两个主流核心板块高铁新城和陆慕，新区科技城、吴中城南、尹山湖、吴中太湖新城、园区胜浦、姑苏平江新城板块房价处在这个价格区间。

作为园区主力供应板块，高贸新城在售楼盘有4个，中铁建花语澜苑、五矿路劲澜悦溪云相继入市，直接把板块房价从3万元/㎡拉高到3.25万元/㎡。

平江新城是姑苏区供应大户，目前仅有平江观棠一盘在售。

相城陆慕作为相城区老牌核心板块，配套完善生活氛围浓厚，板块内在售楼盘皆有建面约150㎡的大户型产品。

吴中太湖新城的房价高位不断被刷新，从2019年底的28000元/㎡到现在的33950元/㎡，是四大新城中备案均价涨幅最大的板块。

吴中太湖新城在售商品住宅的品质在全苏州都处于较高的标准，强产品力赋能之下，板块的价值和价格皆能被市场认可。

NO.5   2.5-3万元/㎡

备案均价在2.5-3万元/㎡这个价格梯段的楼盘众多，吴中、吴江和相城三个区域共有42个楼盘，是刚改、改善的集中段。

这个价格范围内涉及的楼盘，要么地段上有一定的潜力，要么产品力上有优势。

但总体来看，这种板块虽然没有狮山、园区湖东、奥体那样的高价、抢手，但是不少板块价值兑现能力强、速度快，交通、商业、教育和医疗等资源配套不断完善，板块价值得到一定提升，且未来预期向好，兼备生活需求和上升潜力。

比如说相城活力岛板块，近几年随着大悦春风里开业、春申湖快速路通车、第二图书馆、工人文化宫的落地，板块的市场认可度在不断拔高。

新区科技城和太湖科学城这两个板块的规划利好和价值优势明显，价值成长性较高，所以具有一定的市场认可度。

吴江太湖新城的楼盘也是沿着地铁线路而建，且多为高端改善楼盘，改善的纯粹性和产品力比吴中太湖新城略逊一筹。

目前板块内主力在售楼盘为中建|吴江城投笠泽之星 、恒泰朗诗熙华府和城投地产朗诗乐府。

NO.6  2-2.5万元/㎡

备案均价在2-2.5万元/㎡这个价格梯队的楼盘共26个，高新区、吴江区、吴中区和相城区的热门板块和潜力板块均有涉及，可选择的楼盘较多。

不少板块房源供应量充足，可选的产品也比较多，有的板块处于价值上升期，有的板块在政府的政策倾斜之下，规划起点较高。

从整个2-2.5万元/㎡价格梯队来看，新区通安、浒关、吴中胥口、甪直和越溪等板块的起步户型建面约90㎡，适合预算有限的刚需群体。

从板块来看，有浒关城铁、相城元和开发区、吴中越溪一些成熟板块，也有新区通安、相城黄埭等外围板块，就看如何选择。

值得一提的是，相城黄埭、渭塘、运东等外围板块打折优惠力度较大，图表中显示的是项目的备案价格，实际成交价格比备案价格要低。

NO.7   1.5-2万元/㎡以下

备案均价在2万元/㎡以下的这个价格梯队的楼盘有28个，这个价格梯队也是我们通俗来讲的刚需。

近几年，苏州的买房门槛在不断拔高，均价在2万元/㎡以下的楼盘越来越远郊化、外围化。

吴江区的刚需楼盘较多，多集中在运东、汾湖、盛泽和城北，还有相城的黄埭、望亭、阳澄湖板块。

近几年，苏州楼市分化加剧，核心板块高品质楼盘走出独立行情，外围板块的楼盘去化艰难，一直采取打折优惠的措施来以价换量。

目前市面上建面约100㎡的小户型越来越小，刚需客群可选择的优质板块不多，很多一部分客群转向二手房市场。

03   2023年苏州房价进入新格局 

       房价梯队或不断洗牌

由于限价的放松，园区湖东、湖西、独墅湖和新区狮山等核心的新项目开发更加注重产品品质的提升，在项目规划、户型、配置方面释放了更多的想象力，2023年将是苏州大平层迎来爆发的一年，也是好产品集中涌现的一年，更是头部价值板块房价重新定义的一年。

总的来说，头部核心板块的房价仍有上涨空间，次核心板块限价也有进一步突破，各个板块的价格梯度会愈加明显。

2023年苏州楼市将进入新的格局，房价梯队或将不断洗牌。