思源：供应成交下滑 园区成交保持高位领跑各区

         宏观动态

　　国五条楼市调控收效甚微 住宅地价半年涨40%

　　土地市场半年报：上半年全国百城土地出让金同比增幅近五成，溢价率呈高位运行。1-6月，全国百城土地出让金为7629亿元，同比增加47%，土地溢价率为16%。全国百城土地楼面均价为1321元/平方米，同比增加38%。从各类用途土地楼面均价情况来看，住宅地价上涨最快，住宅用地楼面均价为1798元/平方米，同比增加28%;商办用地楼面均价为1790元/平方米，同比增加17%。

　　观点：在房地产市场基本面刚刚回暖的市场环境下，土地市场频频出现“高溢价”、“高价地”。如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能使市场走向出现偏差，甚至促使楼市调控政策由当前的定向“微调”为主转为再度“阶段性”收紧。

　　国土部：今年住房用地供应为近5年均量1.5倍

　　国土资源部：2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，为过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍，其中“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的79.4%，符合调控政策要求。2012年完成住房用地供地计划调减后计划量近七成，完成情况欠佳。由此，国土部要求，各地需认真做好房地产市场形势分析，稳步推进商品住房用地供应，对房价较高、上涨较快的地区，适当增加并优先供应中小套型普通商品住房用地。

　　观点：看似高增长的住宅用地计划，实则是走下滑曲线。今年的住宅用地供应计划的确增量明显，但是国土部已经连续两年调减供地计划，住房用地供应计划缩减了近四分之一。住宅用地供应计划完成比例直接影响住宅供应量，将会直接反应在房价的走势上面。

　　四大地块集中建保障房　标准不低于普通商品房

　　今年，苏州市(不含昆山市)保障性安居工程建设目标任务为新开工16650套、基本建成13458套、廉租住房补贴1580户。对这一建设目标，我市根据实际情况对保障房的任务量进行了增加，市委、市政府划出四大地块，总占地面积达155.55万平方米，拟建保障房211.42万平方米，我市还将以不低于普通商品房建设水平的标准来综合提升保障房小区的品质。

　　观点：保障性住房建设力度逐年增加，但依旧不能满足需求，确立四大地块用于集中开发建设，能够有效化解保障房工序矛盾。建设保障性安居工程，能够加快经济的发展，为今后扩大消费创造了有利条件，将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。

　　龙头房企市场份额进一步提升上半年多采取提价策略

　　上半年房地产市场延续了去年下半年以来的回暖态势，大型房地产企业顺势加大推盘力度，销售业绩有较大幅度增长，拿地热情高涨。52家品牌房地产企业年中销售业绩报告显示，50%的房企在上半年销售额突破百亿元，万科销售额达到843亿元，排名第一。品牌房企在上半年大多采取了提价策略，行业龙头市场份额进一步提升。

　　观点：下半年房地产调控政策或保持平稳，但不排除部分城市应对房价上涨压力而出台针对性政策。此外，下半年货币政策宽松幅度有限，房企融资成本将上升，这在一定程度上对土地市场会起到降温作用。

　　 新房市场

　　1、本周住宅销售分析

　　从销售数据来看，本周供应量和成交量均呈下滑态势，7月初，仅一项目新增供应，园区成交保持高位，领跑其他各区。中海8号公馆的集中签约潮，带动园区成交居高不下。 6月底吴中区、高新区和相城区都有大盘推新，但与园区相比，新房源的去化速度显然过慢，园区的置业热度再次凸显出来。

　　各区销售套数排名依次为：园区、吴中区、高新区、相城区、姑苏区。

　　平均单套成交面积为120㎡，苏州楼市改善族购买力持续发力，对套均面积贡献较大。

　　成交方面，本周成交环比上周降幅22%，本周苏州开盘市场迅速冷却，仅2盘住宅入市，7月6日吴中区首开国风华府加推24套多层房源。从前几个月的情况来看，月首1-2个盘入市几乎成为惯例，前期成交的热度会成为后期开盘是否逐渐加快的重要依据。

　　均价方面，本周苏州住宅成交均价波动幅度较大，从8,000-12,000元/㎡间浮动。头两日全市成交平淡，以吴中区和姑苏区低价房源成交为主导，均价跌破8,000元/㎡。之后，园区新推房源成交迅速上扬，拉动全市成交快速逼至12,000元/㎡。

　　本周园区预售住宅面积为46,992㎡，住宅成交面积为72,564㎡，供求比：1：1.54。本月住宅代表项目九龙仓国宾一号新获4.70万方住宅预售。

　　本周园区主力成交户型面积段在91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为119㎡。

　　主要成交项目有中海8号公馆(425套)、雅戈尔太阳城(22套)、九龙仓时代上城(19套)。中海8号公馆于6月30日首次开盘，均价13,000元/㎡，当天2小时劲销9个亿;推出738套园区稀缺小高层公寓，面积80-160㎡，共9种户型，主力户型为88㎡。目前可享受99折再减3万的优惠。雅戈尔太阳城天邑目前在售高层14、15、16号楼，主要有97、110㎡,3房和126、137㎡4房户型，均价11,000元/㎡。九龙仓时代上城目前在售高层22、23、25、26号楼，面积100、120㎡，折后9,600元/㎡起，折后均价11,000元/㎡，总价优惠4万再99折;预计7月加推18、20、21号楼，房源300套左右，面积100、120、140㎡。区域成交以改善型户型为主，个别成交项目拉动整体，本周中海8号公馆刚需房源集中签约，对区域成交贡献明显。

　　本周吴中区无住宅预售。

　　本周吴中区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，受改善项目成交比例增加影响，为143㎡。

　　主要成交项目有紫元阳光水榭(42套)、御湖湾(35套)、中海独墅9栋(32套)。紫水阳光水榭目前主力户型区间89-140㎡，房源位于84栋和85栋，15年年底交房。商铺均价13,500元/㎡，剩余数量有限。御湖湾预计7月开盘，届时将推出150套房源，房源集中于2号楼和5号楼，主打93-168㎡户型，经典3至5房设计，最大约4.8米面宽，均价预计9,500元-11,500元/㎡，现预约可享受1万抵5万优惠，小区一次性全部交付，合同中交付日期为2015年6月。中海独墅9栋主力户型面积90-120㎡左右，目前剩余房源约100套左右，后期剩余部分公寓加推待定，均价10,000-13,000元/㎡。本周改善性项目成交比例比重较大，刚需成交比重下降，多盘成交的回落使市场暂时遇冷。

　　本周高新区无住宅预售。

　　本周新区主力成交户型面积段在131-144㎡，成交以首置两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，本周套均面积为118㎡。

　　主要成交项目有绿地中央广场(106套)、旭辉华庭(16套)、山湖湾(10套)绿地中央广场已经推出2、3、16号楼，以中小户型为主，面积为79、90、100、110、130、140㎡，现参与团购享受94折，折后均价8,800元/㎡。目前还有100多套房源在售，预计9-10月再次加推。旭辉华庭目前17、18号楼预约中，户型为76、90、115、133㎡，预约享受电商团购8,000元抵38,000元优惠。目前三期在售13、14、15号楼，轻轨三房总价75万，户型为76、90、115、133㎡。山湖湾97、125、142㎡三大户型样板间已经公开，在售6、10、11幢剩余房源，户型97-142㎡;以及3幢01、02单元，5幢02单元，104、129㎡，均价9,000元/㎡，享99折优惠。区域签约主要集中在主打刚需的北新区板块内，区域项目的签约力度还有待升级，多为个位数的签约为主;新房源去化缓慢，成交环比下降明显。

　　本周相城区无住宅预售。

　　本周相城区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、三房为主，套均面积受改善型项目成交影响，为111㎡。

　　主要成交项目有水漾花城(96套)、合景峰汇国际(26套)、融侨城(15套)。恒基水漾花城二期房源在售，面积78-195㎡，均价9,600-9,700元/㎡，现享受电商团购优惠交1万享受95折;二期房源还有3、4号楼没有推出。合景峰汇国际加推高层13号楼，户型面积88、89、132㎡，均价10,000元/㎡，高层在售，8期在售房源为8、9、10、11、12和14号楼;户型面积88、89、105、132㎡，折后均价9,500-10,000元/㎡，目前还剩50套左右。金辉融侨城在售房源一共约100多套，电商团购享1万抵10万优惠。在售高层，户型面积99㎡，均价9,000元，最低起价8,300元;大平层在售36号楼，户型为150㎡，大平成面宽6.4米，买150㎡得190㎡，改造后可扩容面积40㎡，均价11,500元/㎡。区域内的刚需市场所占比例增加，本周环比上扬态势。

　　本周姑苏区无住宅预售。

　　本周姑苏区主力成交户型面积段在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，区域套均面积继续受政策性住房强势影响，本周为95㎡。

　　主要成交项目有世茂运河城(24套)、中海御景湾(23套)、湖山新意(18套)。世茂运河城6月16日已经加推五期瀚河图3、5号楼房源，目前在售户型面积为88-138㎡，均价12,500元/㎡，享3万抵6万优惠。五期房源预计2014年底或2015年初交房。中海御景湾目前在售二期7号楼小高层、6、11号楼高层88-140平米房源以及一期18、23号楼130㎡、140㎡保留房源，高层均价9,100元/㎡，小高层10,500元/㎡;目前买房可享8,000元抵25,000元优惠，准时签约再优惠5,000元，预计7月份加推4号楼，户型面积90-140㎡。湖山新意最后2栋高层已经推出，户型为94-140㎡，21号楼均价13,600元/㎡，23号楼均价12,200元/㎡，项目房源已经全部推出。姑苏区成交跌幅最大，环比下降严重，保障性住房集中成交期结束，在无新房源刺激下，区域成交无力支撑。

　　各区重点项目销售情况

　　园区

　　主要成交面积段集中在91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡ ，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，主要成交项目有雅戈尔太阳城(占竞品总量的24%)、九龙仓时代上城(占竞品总量的15%)。

　　吴中区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，主要成交项目有紫元阳光水榭(占竞品总量的37%)、招商小石城(占竞品总量的21%)。

　　姑苏区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，主要成交项目有世茂运河城(占竞品总量的34%)、中海御景湾(占竞品总量的33%)。

　　高新区

　　主要成交面积段集中在111-130㎡，成交以首置两房、三房为主，主要成交项目有金科王府(占竞品总量的51%)、姑苏公馆(占竞品总量的22%)。

　　相城区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、 111-130㎡、 131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，主要成交项目有水漾花城(占竞品总量的60%)、合景峰汇国际(占竞品总量的16%)。

　　4 预售证领取情况

　　预售证总建筑面积 4.70万方

　　住宅预售面积 4.70万方

　　占新增预售总量 100%

　　园区住宅预售面积 4.70万方

　　占全市住宅预售总量 100%

　　本周园区获住宅预售，其他区域无新推预售信息。

　　6 苏州市场楼盘优惠信息

　　从优惠力度比来看，2013年7月苏州市场预计有209个楼盘(在售楼盘总调研量为273个)推出优惠，占比75.66%;环比6月的85.71%略减少。其中住宅项目124个，别墅项目39个，商业项目46个。总的来说，7月优惠谨慎增加，甚至减少，住宅优惠减少楼盘比例最高12.10%，别墅和商业分别是7.69%、4.35%。

　　从区域来看，优惠分布主要集中在园区与吴中区，园区优惠总量最高，增加和优惠的项目总体都较为平衡，吴中区在此次优惠楼盘中贡献最大，其他四个区分布较为平均。

　　从市场整体来看，一些楼盘先涨价再增加优惠，搜房网统计数据显示，70.81%的楼盘优惠基本不变,9.57%的楼盘优惠减少，更有改变优惠方式，换汤不换药的楼盘。在供需不平衡，房地产市场被看好的情况下，无法消除这种现象。

　　园区代表项目九龙仓国宾一号新获4.70万方住宅预售。