6月苏州楼市低价房源增多 中海独墅9栋登榜首

        宏观动态

　　国务院会议明确支持首套自住购房信贷需求

　　6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施。会议确定推进利率市场化改革，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。会议明确表示要助推消费升级，具体则为要进行创新金融服务，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求，支持保障性安居工程建设，扩大消费金融公司试点。

　　观点：在限购、限贷等政策延期执行的市场背景下，通过支持居民家庭首套自住购房需求，为楼市长效调控机制出台争取更多的时间。预计在今年年底或明年年初之前，房地产调控不会有特别大的政策出台。

　　前五月一线城市土地出让金总量超去年全年

　　虽然5月份房地产销售平淡，但土地市场火热。上海广州两地，一个月时间内便出现11块高价地，北上广深前五月土地出让金更是超去年全年，而5月一线城市土地成交均价已达三年来新高。本月一线城市推地数量继续保持在高位，仅上海一地就出现上海计划出让的经营性用地已达23幅，起始总价约225亿元，将创出月土地出让新高。

　　观点：近期各地年度土地供应计划已确定并上报国土部，地方政府开始积极推地，此外，房企资金较为宽松，也导致各地土地成交进一步活跃，预计二季度末土地市场这一活跃态势仍将继续。土地市场的热度一向滞后于房屋市场，目前房产市场的成交量和价格涨幅已经出现降温，预计四季度土地市场会出现一定的降温。

　　苏州古城不再新建医院学校行政楼

　　苏州市政府印发《苏州市城乡规划若干强制性内容的规定》，从7月1日起，苏州六类区域的规划和建设，将依从新的强制性规定。其中，古城范围内将不再新建医院、学校及行政办公楼，除观前、南门地区外，不再新建大型商贸设施。六类区域分别是：苏州历史文化名城、苏州历史文化街区、文物保护单位、风景名胜区、其他生态敏感区、轨道交通沿线区域。

　　观点：苏州山水资源丰富，目前已有八个国家级风景名胜区和两个省级风景名胜区。但对于这些风景名胜区怎样保护成为重要的问题，此《规定》的出台为保护历史街区、文化遗产提供了良好的依据，也更明确化地加强对名胜区的保护与管制。

　　5月全国财政收入12749亿 房地产契税大增40%

　　6月13日，财政部公布的5月财政收支情况显示，5月份，全国公共财政收入12749亿元，比去年同月增加744亿元，增长6.2%。在前5月全国财政收入增长放缓的背景下，地方财政收入增长，主要是前4个月房地产市场成交额大幅增加，相关地方税收相应增加。

　　地方其他税种情况显示，受上个月房地产市场成交额大幅增加带动，契税315亿元、同比增长40%，土地增值税276亿元、同比增长27.4%。

　　观点：随着中央财政收入去年同期基数较高影响逐渐减弱，后几个月中央收入增幅将有所回升，但制约财政收入增长的因素仍然较多，预计全年中央财政收入增幅有可能低于预算目标(中央收入预算增长7%)。要继续坚持依法征管、应收尽收，同时坚决遏制收取“过头税”等行为。

 

　　土地市场-供求走势

　　

　　

         2013年大牌房企热衷拿地，1月土拍共挂牌出让32宗地块，共计面积(占地面积)95万方，吸金31.5亿，商用地块唱主调，多个地块遭到房企“疯抢”，溢价率超过100%，让整场土拍高潮不断。3月新政后首场土拍未受影响，吸金近75亿，外来房企圈地布局苏城，众房企对于苏州楼后期发展充满信心。 4月土拍吸金27.87亿，龙湖卷土重来25亿夺狮山路高价地。 6月土拍可谓大牌房企云集，总面积为138万方，年中土拍上演“豪门斗”， 吸金93.6亿最高溢价404%。

         土地市场 -供应信息

　　13年03号：国有建设用地使用权出让公告

　　地块特别说明：

　　地块上建筑建成后，不少于60%的计容积率建筑面积须由竞得人长期持有，自全部房屋初始产权登记证办理完毕之日起10年内不得出售。地块上建筑须按建设部二星级绿色建筑标准建设。

　　挂牌时间： 2013年7月12日9：00起至2013年7月23日13：30止

　　拍卖时间： 2013年7月23日14：00

　　土地市场 -成交信息

　　2013年5号公告土地挂牌出让成交情况表

　　2013年5号公告土地挂牌出让成交情况分析

　　6月21日竞拍，本次挂牌24宗地块，出让总面积138万方，其中，姑苏区4宗，吴中区11宗，相城区7宗，高新区2宗。11宗地块进入竞价程序，全部溢价成交，最高溢价404.55%;

　　位于吴中经济开发区独墅湖西侧、星岛仁恒南侧的2013-G-28号，被吴中经济以总价5,550万元斩获竞得，楼面价51,046元/㎡，溢价率404.55%。该地块用途为商服用地，容积率小于0.6，起报单价为6,000元/㎡;苏州吴中国太发展有限公司是于2012年1月成立的国有企业，是苏州滨湖新城吴中片区的开发主体，主要担负滨湖新城的开发建设和运营管理;

　　苏地2013-G-30号，位于尹山湖板块，12家房企惨烈争夺，最终被常熟弘阳12.5亿豪情入囊，楼面价5,959元/㎡;弘阳集团，确立了“商业+地产”双轨并行的发展模式，以开发建设城市新区的商业生活中心为己任;

　　万科以总价20.8亿拿下2013-G-40号，楼面价5,002元/㎡，溢价率82.46%。该土地面积为13.86万方，活力岛将再添住宅大盘。该地块位于活力岛板块，与在售的康桥溪岸仅一街之隔，紧邻中央商贸区、相城实验中学、荷月东路综合功能区，位于人民路北延沿线，紧邻中环，交通便捷，15分钟内达市中心和区域中心。商业配套主要有万达广场、华润超市、亿象新天地，学校有相城区实验中学、蠡口中学、御窑幼儿园、蠡口中心幼儿园;

　　高新区优质住宅用地2013-G-46号地块由7.3亿吴中地产竞得，吴中地产作为本土品牌房企，目前正在热销的项目石湖华城、太湖黄金水岸、太湖相王府、姑苏桃花源、越湖家天下等10余盘。随着此地块的落锤，意味着吴中地产正式走出吴中区，向高新区强势挺进。地块周边风景秀丽，预计产品类型与新创大河山也较为接近，将规划为别墅、高层混合型社区。

　　新房市场

　　1 月度住宅销售分析

　　本月楼市关键词：支持首套自住购房、土地出让金、契税

　　6月份，苏州楼市的价格较低的房源增多，尤其是团购房源相对增多，卖不动房子的开发商不得不抛出足够大的优惠，以期诱惑手握资金的购房者入市。住宅项目中海独墅9栋以860套的月度成交量高居榜首，九龙仓时代上城以210套荣登住宅成交次席，雅戈尔太阳城以206套位居月度前三甲。

　　本月套均面积117㎡，成交以三房产品为主，改善型需求释放升级。

　　成交走势方面，6月成交量环比上涨12%， 6月楼市在经历了金三银四以及红五的连番轰炸之下，前三周开盘并没有达到预期的热闹，前三周的开盘量仅约为月初预告的二分之一。但就个盘而言，开盘劲销的热闹现象也有出现，如旭辉百合宫馆、中海独墅9栋等首次开盘都达到了销售高峰，也出现了千人抢房的高潮。可见，刚需购房需求仍然旺盛，但也看重楼盘性价比。

　　成交均价方面， 6月份苏州住宅成交均价整体走势波动较大，保持在10,000-12,000元/㎡之间。

　　本月园区预售住宅面积为194,682㎡，住宅成交面积为184,316㎡，供求比：1：0.95。本月住宅代表项目白塘壹号(172套)、雅戈尔太阳城(468套)、中信森林湖(282套)、中海8号公馆(738套)获得预售许可证。

　　本月园区主力成交户型面积段在91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡、180㎡以上，成交以首置两房、改善三房、四房为主，受区域大户型增量去化影响，区域套均面积继续稳定在大户型145㎡。

　　主要成交项目有九龙仓时代上城(210套)、雅戈尔太阳城(206套)、招商雍景湾(83套)。九龙仓时代上城年华里主推22#23#25#26#高层毛坯，户型面积100㎡、120㎡，均价11,000元/㎡，最低折后9,600元/㎡起，目前办卡预约优惠1万元再2万抵5万优惠。雅戈尔太阳城天邑14-16号楼价格在11,00元/㎡左右，在售的户型面积主要有97㎡、110㎡的三房和126㎡和137㎡的四房户型为主。招商雍景湾独栋别墅320-430㎡，总价500-600万/套，购房可享5万抵30万优惠;双拼别墅总价500-600万/套，全款95折，按揭97折，三期大公馆剩余房源主要为195㎡户型，均价9,000元/㎡，认购可享2万抵5万优惠。区域成交以改善户型为主，本月新房源成交对区域贡献明显，品牌房企主导该区域的成交。

　　本月吴中区预售住宅面积为241,716㎡，住宅成交面积为240,351㎡，供求比：1：0.99。本月住宅项目保利观湖国际(360套)、招商小石城(398套)、中海独墅9栋(97套)、保利独墅西岸(230套)、天韵苑(132套)、天地壹号(200套)、碧堤半岛(260套)、中房澜泊湾(108套)获得预售许可证。

　　本月吴中区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房、常规三房、改善三房为主，受改善户型成交回暖影响，升至115㎡。

　　主要成交项目有中海独墅9栋(860套)、招商小石城(155套)、保利观湖国际(124套)。中海独墅9栋5.25首次开盘，推出6个单元高层瞰湖公寓，主力户型面积88、94、107、115、143㎡，小户型折后均价8,000-10,000元/㎡，大户型折后均价9,500-12,000元/㎡。招商小石城7期2#、4#、6#在售，目前均价9,200-9,500元/㎡，户型面积在95-150㎡之间，案场享受1万抵5万的优惠;近期推出20套特价房，在案场折扣的基础上，认购并准时签约还可享受总价2%的优惠。保利观湖国际，目前在售7#高层，均为140㎡大户型，均价11,000元/㎡，98折，目前剩余房源三十多套，二期居上主推30#、31#房源，均价11,000元/㎡。区域以地缘性刚需客户为主，改善型房源销售态势转好，新房源签约明显，本月稳居首位。

　　本月高新区预售住宅面积为105,407㎡，住宅成交面积为62,298㎡，供求比：1：0.59。本月住宅项目旭辉百合宫馆(365套)、金科王府(37套)、梧桐公馆(61套)、绿地中央广场(347套)获得预售许可证。

　　本月新区主力成交户型面积段在76-90㎡、111-130㎡、180㎡以上，成交以首置三房、改善三房为主，套均面积受苏州中等户型成交影响，达107㎡。

　　主要成交项目有旭辉华庭(201套)、旭辉百合宫馆(173套)、梧桐公馆(29套)。旭辉华庭14#15#热卖中，均价9,000元/㎡，户型90㎡为主，目前13#预约中，户型90㎡为主，共计40套左右，预计6月底开盘。旭辉百合宫馆目前一期剩余30套房源，户型76、115㎡，89㎡已卖完，剩余是10、12、14、15共4栋楼，总价60万起，有搜房专属团购18,000优惠。梧桐公馆6.10已加推楼栋12#14#，共计约40套房源，户型139㎡，均价8,100元/㎡，可享受一万抵八万优惠，电梯洋房至此全部推出，后期有别墅推盘计划。区域项目的签约力度还有待升级，缺乏热门楼盘的有力支撑，新区市场6月表现平平。

　　本月相城区预售住宅面积为103,009㎡，住宅成交面积为53,841㎡，供求比：1：0.52。本月住宅项目合景峰汇国际(396套)、水漾花城(280套)获得预售许可证。

　　本月相城区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房为主，受中小户型成交影响，套均面积达121㎡。

　　主要成交项目有合景峰汇国际(77套)、融侨城(77套)、首开班芙春天(38套)。合景峰汇国际6月16日已加推高层13#，户型面积88、89、132㎡，均价10,000元/㎡，共推出45套房源，去化20多套房源;目前高层在售，八期在售户型面积88、89、105、132㎡，整体折后均价9,500-10,000元/㎡左右。金辉融侨城6月1日加推30#楼，99㎡均价9,000元/㎡左右，在售36#楼，面积155㎡，均价11,500元/㎡左右，买150㎡得190㎡超值优惠;30#楼均价9,000-11,000元/㎡，93、99、116㎡户型，买93㎡送34㎡，优惠1万抵10万。首开班芙春天5月25日已加推，在售悦府户型约94㎡，140㎡和160㎡，最低价7,200元/㎡起;目前2#、5#、 7#、8#、12#、21-22#、28-30# 已启动搜房团购优惠，主力户型94-160㎡之间。区域内的老盘去化速度相对较慢，又缺乏真正能大幅拉动区域销量的大体量新盘，本月区域成交垫底。

　　本月姑苏区预售住宅面积为103,009㎡，住宅成交面积为136,262㎡，供求比：1：1.32。本月住宅项目湖山新意(153套)、中海御景湾(336套)获得预售许可证。

　　本月古城区主力成交户型面积段在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房，改善三房为主，受中小户型成交影响，套均面积降至97㎡。

　　主要成交项目有世茂运河城(191套)、中海御景湾(121套)、平江怡景(37套)。世茂运河城五期瀚河图5月30日已加推，目前在售1#、2#、3#、6#、7#高层房源，户型面积为88-138㎡，均价12,000元/㎡。中海御景湾在售二期7#小高层、11#高层88㎡和110㎡房源以及一期18#、23#88、110、130、140㎡保留房源，目前参加团购独享年内最大优惠“8000抵3万”;一二期整体均价在9,100元/㎡，一期处于准现房销售状态，户型为88-140㎡。平江怡景在售10号房源，价格14,000-16,000元/㎡，现有搜房专属团购优惠，主力户型为88㎡两房和120-130㎡三房，景观房源9号楼在售，主力户型包括86㎡两房，120㎡三房，130㎡三房和150㎡三房，均价18,000元/㎡。姑苏区保障性住房集中签约，致区域整体成交大幅走高，区域内普通商品房除了几个热销项目成交贡献明显，其他项目成交一般。

　　3 各区重点项目销售情况

　　园区

　　主要成交面积段集中在91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡、180㎡以上，成交以首置两房、改善三房、四房为主，主要成交项目雅戈尔太阳城(占竞品总量的25%)、九龙仓时代上城(占竞品总量的15%) 。

　　吴中区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房、常规三房、改善三房为主，主要成交项目有招商小石城(占竞品总量的31%)、保利观湖国际(占竞品总量的19%)。

　　姑苏区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房，改善三房为主，主要成交项目有世茂运河城(占竞品总量的45%)、中海御景湾(占竞品总量的24%)。

　　高新区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、180㎡以上，成交以首置三房、改善三房为主，主要成交项目有姑苏公馆(占竞品总量的28%)、永新秀郡(均占竞品总量的24%)。

　　相城区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房为主，主要成交项目有融侨城(占竞品总量的27%)、合景峰汇国际(占竞品总量的21%)。

　　4 预售证领取情况

　　6月全市预售证总建筑面积84.92万方，住宅预售面积67.01万方，占新增预售总量78.90%;园区住宅预售面积19.47万方，占全市住宅预售总量29.05%

　　主要供应项目：

　　园区：白塘壹号(172套)、雅戈尔太阳城(468套)、中信森林湖(282套)、中海8号公馆(738套)

　　吴中区：保利观湖国际(360套)、招商小石城(398套)、中海独墅9栋(97套)、保利独墅西岸(230套)、天韵苑(132套)、天地壹号(200套) 、碧堤半岛(260套)、中房澜泊湾(108套)

　　姑苏区：湖山新意(153套)、中海御景湾(336套)

　　高新区：旭辉百合宫馆(365套)、金科王府(37套)、梧桐公馆(61套)、绿地中央广场(347套)

　　相城区：合景峰汇国际(396套)、水漾花城(280套)

　　5 本月开盘情况概述

　　6月开盘情况分析

　　苏州楼市6月实际开盘量为29个，累计推出4,000余套房源，其中住宅项目24个，商业项2盘，别墅3盘，商业及别墅降温明显。

　　6月实际开盘的项目29个，其中吴中区13个项目开盘，占总比45%，是开盘楼盘最多的一个区域，占据半壁“江山”。另外，新区6盘占第二位，其次吴江4盘、园区3盘、相城2盘、而姑苏区仅1盘加推。吴中赶超园区成为新的推盘“大佬”。

　　6月开始，苏州楼市开始进入传统的淡季，而目前苏州楼市处于很奇怪的状态，再加上市面上流传“钱荒”，苏州银行房贷利率85折基本消失殆尽，甚至有些银行还在基准利率的基础上上浮了10%，或将导致购房者持有观望的情绪。

　　6 下月开盘情况预告

　　2013年7月开盘住宅项目(园区11个、吴中区9个、高新区4个、相城区1个、吴江区7个、姑苏区2个)

　　2013年7月开盘别墅项目(园区2个、相城区1个、吴中区2个)

　　2013年7月开盘商业项目(相城区1个、吴中区2个、姑苏区2个)

　　开盘情况预告分析

　　苏州楼市2013年7月将有44家楼盘计划开盘，普通住宅34个、别墅5个、商业5个;约6,280套房源，与6月计划开盘量相比，增加了1,431套。与往年同期苏州计划推盘量相比，2012年苏州市区7月计划推盘29个，今年苏州吴中区、姑苏区、高新区、相城区、园区共推盘37个，同比增长27.6%，预计推盘力度大于去年。

　　由于受到3月出台的国五条及之后细则的影响，很多人也将改善型房源纳入了自己的选择之列，考虑一步到位的置业计划。从6月份开始，很多新项目逐步跃入人们的视线。中海独墅9栋、旭辉百合公馆等再次缔造了热销的传奇。而从7月计划开盘的调研来看，两个项目的提前暖场，只是下半年市场的一个简短开篇，真正的抢客大战正在拉开。

　　7 本月代表项目活动内容

　　8 苏州市场楼盘优惠信息

　　从优惠力度来看，2013年6月苏州市场预计有234个楼盘推出优惠，占比85.71%。其中住宅项目123个;别墅项目49个，商业项目62个。总的来说，6月优惠力度与前5个月相似，上半年苏州开发商普遍以常规性优惠为主。当然，逐渐增多的团购优惠，是不可多得的亮点。

　　从区域来看，优惠分布主要集中在园区与吴中区，其中园区52个，吴中区75个。其他四个区分布较为平均，姑苏区24个，吴江区27个，高新区27个，相城区29个。

　　从市场整体来看， 6月份，苏州楼市的价格较低的房源多了起来，尤其是团购房源相对增多，卖不动房子的开发商不得不抛出足够大的优惠，以期诱惑手握资金的购房者入市。目前苏州楼市的低迷成交某种程度上刺激了开发商，优惠力度的增大，也为想要置业的购房者，提供了较多的选择余地。