苏州7月商品房供应成交均上升 均价11537元/平

　　房地产政策部分 (2013年7月)：国五条政策落空，各地指责不实在

　　本期政策提要

　　国务院:继续执行稳健货币政策 支持首套自住房需求：7月5日，国务院办公厅又对外发布了《金融支持经济结构调整和转型升级指导意见》，进一步明晰了近期的金融政策。此前，7月19日，李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施。接连的政策出台传达出一个清晰的调控思路：调控不因经济放缓转向，货币仍将继续稳健政策，调结构扩消费仍是主流。值得关注的是，两次都提及支持首套自住房的需求，这或许意味着，楼市对经济的影响仍然无法割除，短期内既无法继续加深对楼市的调控，当然为长远考虑，即使经济下行压力再大亦不会为拉动经济再次放松楼市调控。

　　国税总局：研究扩大房产税改革试点：国家税务总局日前下发通知，明确表示将研究扩大个人住房房产税改革试点范围。 在这份名为《国家税务总局关于转变职能改进作风更好服务大局的通知》中，国税总局明确，将按照国务院统一部署，适应打造中国经济升级版和保障改善民生的需要，积极推动深化税收制度改革。

　　央行:为贯彻楼市调控政策个人住房贷款利率不变：7月19日央行网站发布公告称，经国务院批准，中国人民银行决定，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。届时将取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平;取消票据贴现利率管制，改变贴现利率在再贴现利率基础上加点确定的方式，由金融机构自主确定;对农村信用社贷款利率不再设立上限。

　　本期市场资讯

　　西山岛出入通道一桥一隧两大工程：作为西山岛出入通道的重要工程之一，在原址上扩建的太湖大桥的“姊妹桥”昨天举行了集中开工仪式。新建“姊妹桥”全长约12公里，包括一桥一隧道工程，总投资达12亿余元。大桥建成后，将有效缓解旅游高峰期交通拥堵现状，扭转枇杷、杨梅等地产水果上市时出入西山岛步履维艰的尴尬局面。。

　　全球物管高端品牌落户园区：全球顶尖的地产服务供应商———第一太平戴维斯与园区万润投资发展有限公司签约，双方共同出资成立苏州工业园区万润第一太平物业管理有限公司。第一太平戴维斯最新报告指出，苏州工业园区现有近70万平方米的甲级办公楼面积，每平方米月租金约为人民币85元，位居全国大中城市前列。随着世界知名跨国企业的蜂拥而至，园区对高品质写字楼的需求也迅速上升，预计至2015年，园区甲级办公楼面积会增加100万平方米。

　　东环南延吴中区段明年底通车 二期工程2014年底：据市交通部门消息，在环快速路南延(吴中区段)一期工程紧锣密鼓实施的同时，东环南延二期工程也正抓紧实施，目前施工、监理中标单位均已确定，正在进行项目部、监理组驻地建设、现场交桩等前期工作。按照计划，二期工程拟于2014年底与一期工程同步建成通车。

　　二、 中原代理主要楼盘展示

　　一、 月度土地市场

　　(一) 土地挂牌信息

　　2013年第6号

　　2013年第7号

　　土地成交信息

　　园区3号地块

　　地块位于苏州大道北、星湖街西，周边在售或在建楼盘沸腾CBD、九龙仓国际金融中心等，紧邻圆融时代广场。

 

　　月度商品房市场

　　(一) 商品房市场：供应上涨27.88% 成交量上涨4.6% 均价下降2.45%

　　1. 供求价格分析

　　苏州商品房供求情况(2012年7月-2013年7月)

　　2013年7月份，全市商品房供应、成交均上升，本月商品房成交量为68.84万方，较上月增加3.03万方，同期全市新增商品房总量为106.27万方，环比上月增加了23.17万方，月供销比基本为1.54，商品房均价为11537元/㎡，环比上月下降2.45%。

　　苏州商品房存量情况(2012年7月-2013年7月)

　　截止2013年7月31日，苏州全市各类房源存量为1038.49万方，可售套数为73188套，商品房库存比上月增加1630套，环比上升5.59%，7月份新增项目多达106.27万方。

　　区域分析

　　苏州商品房各区域月度可售存量情况(2013.6—2013.7)

　　6、7月商品房新增供给主要集中在吴中区，新增了331.77万方。

　　(一) 公寓市场：供应上涨21.21% 成交量上涨6.68%

　　苏州公寓市场供求情况(2012年7月-2013年7月)

　　7月份苏州公寓市场新增供应70.96万平方米，比上月增加12.42万平方米，环比上月上升了21.21%;公寓成交面积54.13万平方米，比上月增加3.39万平方米，环比上月上升了6.68%。

　　苏州公寓存量情况(2012年7月-2013年7月)

　　7月份项目供应、成交上升，公寓存量相比6月份增加18.11万方，公寓存量419.55万方。2013年7月份中海8号公馆为销冠。

　　7月公寓市场释放量前10名

　　7月公寓市场成交排名前10名

 

　　(一) 别墅市场：供应上涨146.57% 成交量上涨11.27%

　　苏州别墅市场供求情况(2012年7月-2013年7月)

　　苏州7月新增别墅17.26万平方米，比上月增加10.26平方米，环比上月增加了146.57%;别墅成交面积为6.12万平方米，比上月增加0.62万平方米，环比上月上升了11.27%，别墅供应面积和成交面积都上升。

　

　　从近期别墅供应来看，全市别墅可售面积约为198.81万方，比6月份增加了11.52万方，环比上月上涨了6.15%。

　　7月别墅市场释放量前9名

　　7月别墅市场成交面积前10名

　　(一) 非住宅市场：供应上涨4.32% 成交量下降11.01% 均价下降8.55%

　　苏州非住宅市场供求情况(2012年7月-2013年7月)

　　7月份苏州非住宅市场新增供应17.37万平方米，比上月增加0.72万平方米，环比上升了4.32%，非住宅共成交面积8.32万平方米，比上月减少了1.03万平方米，环比下降了11.01%，本月均价12362元/㎡，比上月减少了1156元/㎡，环比下降了8.55%。

　　苏州非住宅市场存量情况(2012年7月-2013年7月)

　　从近期非住宅供应来看，全市非住宅可售面积约为389.81万方，比6月增加了9.4万方，本月非住宅市场供应较多。

　　7月非住宅市场释放量前10

　　7月非住宅市场成交面积前10名

　　(一) 月度商品房市场小结：

　　土地市场： 2013年第6号地块即将拍卖。苏州年中大型土拍现场各房企的疯狂夺地还历历在目，8月8日苏州土地市场又将再掀风云，共挂牌出让13宗地块，出让总面积349267.6㎡。从本次出让土地情况来看，分布区域集中在吴中的甪直镇，从本次挂牌出让的土地用途来看，用于城镇住宅用地的仅有3宗地块，分别为吴中区太湖西路南、龙西路东的苏地2013-G-49号地块，吴中区甪直镇小石陆东侧、西美花园北侧的苏地2013-G-57号地块以及高新区浒墅关镇永安路南、永莲路东的苏地2013-G-59号地块。三宗地块中，高新区的苏地2013-G-58浒墅关镇地块已经频传“旭辉或拿地”的消息.该地块周边配套纯熟，距离158生活广场、新浒农贸市场、敬恩实验小学不过一条马路的距离。而旭辉地产在苏州一直坚持主打刚需牌，布局浒墅关，拿地的可能确实相当大。不过，如此一宗潜力地块，是否也会引其它房企进驻同样值得期待。同样具备“被争夺”潜质的还有吴中区太湖西路南、龙西路东的苏地2013-G-49号地块，占地44014.8㎡，起报楼面单价4500-11250元/㎡，也使该宗地块成为本次土拍中起报单价最高的地块，从容积率来看，未来建筑类型主要为多层、小高层、高层。而纵观地块所在区域，西接规划中的轻轨2号线，北有世纪华联、长桥人民医院等相应生活配套，一旦建成住宅，居民的生活也已经有了一定的便利。同时，北面的吴中名邸住宅目前二手房均价也已经破万，也给该宗地块很好的开发先例和升值底气。苏地2013-G-24号、苏地2013-G-27号为2012年12月6日流拍的地块，当时起报总价分别7.72亿和7.86亿，本次起报单价均从17400元/平方米下降为12600元/平方米。而苏地2013-G-32号地块为2011年7月流拍的地块起报单价也从2年前的6000元/平方米调整为3600元/平方米，降幅40%。

　　二级市场：7月市场供应创新高。7月，全市29个项目获预售资格，商品房供应量达106万方，创月度供应新高，其中住宅新增项目有22个，新增体量高达88万方之多，也直接导致住宅库存量超600万方，8月仍有不少全新项目即将入市，预计市场存量将再创新高。

　　展望：8月新盘扎堆，相城蠢蠢欲动。一向淡定的7月，在最后一波成交热中结束了，8月的到来，也预示着“金九银十”也已经不远了，据统计，本月预计有16个纯新盘项目，共计3400套房源入市。其中住宅13盘，商业1盘，别墅2盘，旭辉御府新区美罗接待会馆8月3日耀世公开，而相城区已经按耐不住了，8月3日下午，高铁新城鑫苑•鑫城营销中心在万众期待中盛大公开，宣告鑫苑•鑫城隆重入市;同日，相城大道板块轻轨房源万宇御湖郡也公开售楼处，抢滩炎热的八月。

　　(六)、区域月度住宅市场

　　1、 工业园区

　　新增情况

　　本月工业园区住宅新增供应2190套，新增面积27.2万方， 与上月相比供应增幅36.49%。

　　成交情况

　　本月工业园区住宅共计销售2042套，住宅成交面积为23.6万方，与上月相比销量增幅29.88%。

　　供求情况(2012年12月-2013年7月)

　　本月园区住宅成交共计23.6万方，住宅供应27.2万方，供销比为1.15。

　　成交面积前10名

　　2、 姑苏区

　　新增情况

　　本月姑苏区住宅无新增供应,降幅100%。

　　成交情况

　　本月姑苏区住宅共计销售364套，成交面积4.4万方，环比降幅25.42%。

　　供求情况(2012年12月-2013年7月)

　　本月姑苏区实际住宅成交量为4.4万方，住宅新增0方，供销比为0。

　　成交面积前10名

 

　　3、 吴中区

　　新增情况

　　本月吴中区住宅新增供应2550套，新增面积39.8万方，供应增幅29.77%。

　　成交情况

　　本月吴中区住宅共计销售1551套，住宅成交面积为17.6万方，相比上月成交面积降幅18.97%。

　　供求情况(2012年12月-2013年7月)

　　本月吴中区实际住宅成交量为17.6万方，新增39.8万方，供销比为2.26。

　　成交面积前10名

　　4、 高新区

　　新增情况

　　本月高新区住宅新增1763套，合计21.7万方，新增体量环比增幅175%。

　　成交情况

　　本月高新区住宅共计销售仅693套，住宅成交面积为8万方，与上月相比销售量增幅31.44%。

　　供求情况(2012年12月-2013年7月)

　　本月高新区住宅销售约8万方，住宅新增21.7，供销比为2.72。

　　成交面积前10名

　　5、 相城区

　　新增情况

　　本月相城区住宅新增459套，合计8.6万方，环比增幅3.48%。

　　成交情况

　　本月相城区住宅仅成交602套，销售面积6.74万方，与上月相比增幅28.18%。

　　供求情况(2012年12月-2013年7月)

　　本月相城区实际住宅成交6.7万方，住宅新增8.6万方，供销比为1.28。

　　成交面积前10名

　　本月新开重点个案分析

　　开盘项目一：首开国风华府

　　1、开盘楼座

　　7月6日上午10点于售楼处开盘，推出9号楼小高层，面积133-136平米，共计24套小高层房源

　　2、销售价格

　　均价9600-9700元/平米。

　　3、SP营销及优惠

　　无优惠

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　开盘到场客户有20多组，去化约6套。

　　开盘项目二：景悦星湖

　　1、 开盘楼座

　　7月13日上午在售楼处加推20#和19#，共计70套房源，主力户型为87平米2-2-1,135平米3-2-2，141平米3-2-2,99平米2-2-1,125平米3-2-2。

　　2、销售价格

　　折后均价9600元/平米。

　　3、SP营销及优惠

　　开盘方式：

　　直接认购，现场无销控表

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　预约客户约40余组，去化约20套。

 

　　开盘项目三：朗诗未来街区3期

　　1、开盘楼座

　　7月13日上午在独墅湖会议酒店开盘，推出未来街区三期，推出的楼座为1#，2#，3#，5#，6#，7#，8#，9#，10#，11#，12#和17#，共计371套房源。

　　其中5#为非毛坯房，非毛坯标准为1298元/㎡，顶楼带阁楼户型非毛坯标准为12万元/套。

　　2、销售价格

　　折后均价:10500元/㎡。

　　3、SP营销及优惠

　　开盘方式：凭号码按顺序选房，10人一组。

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　来客预计600组左右，去化250套。

　　开盘项目四：东方维罗纳

　　1、开盘楼座

　　7月12日晚上7点，在园区科文中心加推44#、35#、32#，总共3幢380套房源，户型面积：82㎡、118㎡、128㎡、143㎡。主力为2房。

　　2、销售价格

　　价格：折后均价8000-9300元/平米。

　　3、SP营销及优惠

　　开盘方式：现场摇号。

　　优惠：1、1万抵3万优惠

　　2、持筑家会会员卡享受总价1%优惠

　　3、开盘当天购买面积110㎡以上户型再享总价减1万元优惠。

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　现场来人140组左右，去化122套.。

　　开盘项目五：新城香溢澜桥

　　1、开盘楼座

　　该项目于7月12日晚7点在售楼处加推22#0102列，共计62套。主力面积为90-100㎡，主力为3房。

　　2、销售价格

　　折后均价：9200-9300元/平米。

　　3、SP营销及优惠

　　一万抵两万，当天认购再优惠一万，准时签约97折，商贷再98折。

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　现场来人140组左右，去化122套.。

　　开盘项目六：诚河新旅城

　　1、 开盘楼座

　　7月13日上午在售楼处加推20#和19#，共计70套房源，主力户型为87平米2-2-1,135平米3-2-2，141平米3-2-2,99平米2-2-1,125平米3-2-2。

　　2、销售价格

　　高层小户价格在9500元-10000元/平，大户价格9000-9500元/平，多层房源均价10300元/平。

　　3、SP营销及优惠

　　开盘方式：按照叫号顺序，6人一组，按顺序选房。

　　优惠：1、参加团购客户，可以享受“6000抵30000”的总价优惠;

　　2、凡开盘当天(即2013年7月20日)现场成功认购，且在认购确认单约定时间内签定购房合同、足额支付首付款且办理商业贷款或一次性付款，可享受总价优惠30000元;

　　3、开盘当天成功认购的客户可获得精美礼品一份

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　预约客户约200余组，去化约120套。

　　开盘项目七：虹锦湾

　　1、开盘楼座

　　7月20日上午8:30在项目在售楼处首次开盘，推出楼座为19#，20#，26#3幢，共计200套房源。主力面积：96㎡、120㎡、133㎡。

　　2、销售价格

　　成交均价：8600-8750元/㎡。

　　3、SP营销及优惠

　　开盘方式：按预约顺序，前50组客户直接进入内场等候区，然后每次进场5组

　　优惠：365团购

　　预约7000抵30000.开盘优惠80元/平，准时签约70元/平

　　奖品：一等奖sony液晶

　　二等奖美的空调

　　三等奖海尔冰箱。

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　来客预计600组左右，去化250套。

　　开盘项目八：旭辉•华庭

　　1、开盘楼座

　　项目位于新区文昌路西、鸿福路北。总占地面积110194.3平米，总建筑面积为123567.21平米，容积率为2.0，建筑密度为18%。

　　该项目于2013年7月20日上午9点在案场推出楼座为13#、17#、18#，共推出300套房源。主力面积为：76㎡、90㎡、92㎡。

　　2、销售价格

　　价格：17#、18#约8200-8300元/㎡，13#约8600-8700元/㎡。

　　3、SP营销及优惠

　　优惠：团购8000抵3.8万，开盘当日优惠1万，三天内按时付款并使用商业贷款总价再优惠2.5万。

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　全天到场客户约150组，预计去化115套。

　　开盘项目九：蝴蝶湾

　　1、开盘楼座

　　该项目于2013年7月19日晚7点在售楼处推出9#、11#，共计200套房源。主力面积：98㎡、108㎡、130㎡、140㎡、170㎡。预计2014年1月10日交房。

　　2、销售价格

　　价格：13000-15000元/㎡。

　　3、SP营销及优惠

　　优惠：开盘当天有1万优惠，另现场将进行团购活动，购98㎡、108㎡享1万抵4万优惠，购130㎡、140㎡享1万抵8万优惠，购170㎡享1万抵8万优惠。还有抽奖活动。

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　全天到场客户约140组客户，去化约95套左右。

　　开盘项目十：融侨城

　　1、开盘楼座

　　7月20日融侨城加推43#(01，06室)，47#沿阳澄湖路(西单元05—08室)，面积94 、99、117、132平米，共计142套毛坯高层房源。

　　2、销售价格

　　其中94平奇数层11150—11550元，偶数层折后均价10750—11050元;

　　99平折后均价9200—9600元(其中1—4层8300—8700元);

　　117平奇数层折后均价10500～10900元，偶数层10100～10400元;

　　132平(位于43#)东单元01室折后均价10600～10800元，西单元06室折后10100～10300元，其中1～4层9200～9600元。

　　3、SP营销及优惠

　　房多多团购交1万抵10万，再98折，7日内签约再99折，开盘时临时追加1%优惠。

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　全天到场客户约140组客户，去化约95套左右。

　　开盘项目十一：中吴红玺

　　1、 开盘楼座

　　7月26日晚上7点在售楼处开盘，推出楼座23#(01-06室)、22#(01-02室)、13#(01-02室)共计109套小高层房源，面积114、142、159平。此外项目推出11#、12#共5层20套大平层房源，面积205-327平方米。

　　2、销售价格

　　成交均价：其中23#折后均价8400元/平方米，22#折后均价8700元/平方米;13#折后均价8900元/平方米

　　大平层1~3F含地下室，整体折后均价在16000~17000/平方米(不含地下室面积计算);1~ 3F含地下室均价13000元/平。

　　3、SP营销及优惠

　　开盘方式：按序开盘 优惠：总计最高可优惠94折

　　4、户型展示

　　5、去化量

　　到场客户约100组，截止开盘结束，当日共去化49套。

 

　　5、去化量

　　到场客户145组，截止20:25开盘结束，成交107套。