上周新房源入市未带动销量 8月市场去化稍显平淡

　　政经要闻

　　房地产调控长效机制征求意见 增加房屋持有成本

　　“房地产调控长效机制”在完成草稿起草后，已经进入征求意见阶段，主要涉及房地产保有交易环节税负、地方政府土地出让金收支管理、城镇居民住房保障等内容。其中，以“市场化为主手段，辅以政府调节”解决房地产市场阶段性供需矛盾，是十分重要的内容之一。为实现这一目标，将通过增加房屋持有成本实现房地产的去投资化，同时，通过交易税费制度的改革与调整和其他手段，促进房地产市场的流通，从而解决阶段性、区域性房地产市场供需矛盾问题。

　　观点：房产税可以有效遏制投机性需求，使市场疯炒的现象有所改善。对于自住型需求，房产税可以使得更多的人购买中小户型;对于投资性需求，房产税可以有效改变目前大量空置房的现象。房产税最终将对需求方和供求方形成综合作用，促进房地产业的发展更健康、更少泡沫。

　　开发商引入外资抢滩养老地产 开展经营模式创新

　　随着房地产调控不断深入，传统的单一住宅开发模式已经面临经营困境，房企开始谋求在养老地产等新型地产业务上的突破。目前，各大品牌开发商正以不同的经营策略进入养老地产领域。万科、绿城、龙湖、复星、远洋地产等开发商均开始在养老地产领域争夺市场份额。

　　目前开发商进入养老地产主要有三种模式：一是开发商与运营商合作，主要“拼能力”;二是央企开发商并入医疗板块，主要“拼资源”;三是险资与开发商的合作，主要“拼规模”。

　　观点：养老地产涉及物业开发、持有运营、护理服务、市场培育、资本运作等多个环节。由于业务复杂，所需资本投入大，要求多方参与，共担风险。养老产业的竞争，不仅是单个企业间的竞争，未来还将成为商业集群间的竞争。

　　苏州相城区打造特色城市建筑

　　此次规划范围东至齐门北大街，南至华元路，西至玉成路，北至太阳路，规划面积约181公顷，核心区面积37.6公顷。元和塘华元路至太阳路段将以体现悠远、宁静、现代气质为主题，保护元和塘生态环境、历史环境基质，尊重其作为传统文化遗产的基因传承，有机嵌入为城市生活增加趣味的功能建筑，通过景观节点、建筑形态、水域水岸、特色桥梁等要素组成，改善内部及周边的商业、景观功能。

　　观点：此次规划元和塘两岸不仅具有公共空间的物质性，更是公共生活的载体和地标，融入市民生活，彰显城市文化。同时，由于特殊的区位，元和塘两岸还兼具着城市公共功能的延续和社区公共设施的补充等功能。

　　房产税收土地出让两相大增 地方政府财路双升

　　今年上半年，房地产税收和土地出让金作为拉动地方财政收入的“两驾马车”均出现了大幅增长。 1-6月，房地产交易税如房地产营业税、契税同比分别增长45.7%和39.8%;地方国有土地使用权出让收入16722亿元，同比增加5292亿元，增长46.3%。

　　观点：前6个月房地产市场交易额的大幅增加以及土地市场的量价齐升，带动了相应房地产税收和土地出让收入的增长，同时也折射出地方政府对土地财政的依赖度有增无减。目前各地政府债务压力未见缓解，保障房建设也需要土地出让金支持，土地出让收入仍是现阶段地方政府最主要的收入来源之一。

　　新房市场

　　从销售数据来看，本周成交量小幅上涨，新增供应量略有下滑，约22.23万方新增供应量入市，环比减少4.35%。住宅市场继续呈现供大于求的状态，新房源的加速入市并未带动全市销量大幅上涨， 8月市场目前来看，整体去化稍显平淡。

　　各区销售套数排名依次为：吴中区、园区、姑苏区、相城区、高新区。

　　平均单套成交面积为115㎡，本周苏州市场改善需求逐步释放，整体市场稳健发力。

　　成交方面，本周成交环比上周涨幅11%，本周楼市终于扭转“三周连跌”的局势，小幅上涨一成多。全市销量占比高达六成的吴中区，对住宅市场的支撑作用十分显著，成为8月楼市的最大赢家。本月开盘市场遇冷，大部分开发商放弃了8月楼市，只求最大程度地暖场“蓄水”，全力以赴征战“金九银十”。吴中区趁机抢市，7盘推新，占全市开盘总量的44%。

　　均价方面，本周住宅成交均价走势整体趋稳，基本在10,000元/㎡上下徘徊，仅8月20日突破12,000元/㎡的高位。本周楼市吴中区销量占比高达六成，楼市成交价格受吴中区影响较大。

　　NO.2 各区成交情况分析

　　本周园区无住宅预售。

　　本周园区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为138㎡。

　　主要成交项目有九龙仓时代上城年华里(27套)、雅戈尔太阳城天邑(18套)、白塘壹号(15套)。九龙仓时代上城3期年华里目前在售18#20#22#23#25#26#高层毛坯，均价12,000元/㎡，户型面积100㎡、120㎡、140㎡，还有几十套房源，目前总价优惠4万再99折。雅戈尔太阳城天邑在售高层有97、110㎡3房和126、137㎡4房户型，均价11,000元/㎡;小高层预计8月底开盘，17-20号楼开始预约，面积142-168㎡。白塘壹号预计10月加推三期户型88-136㎡共300套左右房源，目前在售一期6#11#17#，户型95㎡110㎡150㎡，折后均价14,500元/㎡。二期面积从108-197㎡不等，其中景观楼栋毛坯21#28#户型面积有170㎡3房和200㎡4房，均价13,000元/㎡;22#37#39#均价13,500元/㎡;23#38#均价12,000元/㎡。园区刚需市场大范围的集中签约潮暂时结束，100㎡以上的改善型房源成为去化主力;园区热门楼盘涨价幅度较大，导致客源流失严重。

　　本周吴中区预售住宅面积为150,304㎡，住宅成交面积为67,964㎡，供求比：1：0.45。本月住宅代表项目合景叠翠峰5.33万方住宅预售;花样年太湖天城3.99万方住宅预售;新城石湖公馆5.71万方住宅预售。

　　本周吴中区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为105㎡。

　　主要成交项目有朗诗绿街南岸(122套)、香溢澜桥(61套)、太湖纯水岸(36套)。朗诗绿街南岸8月17日开盘，户型84㎡、88㎡、117㎡。其中，6#楼A户型均价12,000元/㎡;2#、3#、7#、8#、9#号楼均为88㎡B户型，均价13,000元/㎡;5#楼均为117㎡大户型，均价大约13,000元/㎡。香溢澜桥疯狂夜闪购8,800元/㎡起，目前在售高层18#、11#、20#、12#、21#，面积90-135㎡，均价9,500元/㎡;多层3#、6#、9#，面积90-140㎡，均价11,500-12,000元/㎡，团购优惠：高层、洋房一万抵三万，购房享98折。太湖纯水岸二期目前10#、17#、3#、11#在售，6,000-7,000元/㎡，面积80、88、105㎡。区域环比涨幅六成，连续第四周获得销冠，且大幅甩开园区的追赶，纯新楼盘的入市热销对区域成交贡献较大。

　　本周高新区预售住宅面积为72,039㎡，住宅成交面积为9,123㎡，供求比：1：0.13。本月住宅代表项目山湖湾3.90万方住宅预售;旭辉百合宫馆3.30万方住宅预售。

　　本周高新区主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，本周套均面积为110㎡。

　　主要成交项目有旭辉华庭(24套)、宝带熙岸(9套)、山湖湾(7套)。旭辉华庭在售房源户型面积为76、90、115、130㎡，目前剩余20-30套左右。76㎡的总价为65-75万元/套，90㎡的为75-80万元/套，115㎡的为100万元/套左右，130㎡的为120-130万元/套，目前团购优惠为8,000元抵38,000元。宝带熙岸二期12#楼目前已经可以预约，户型为112㎡，预约可以享受10000元优惠，从预约之日“日进百金”的活动。目前在售一期2#、10#、11#、20#、29#小高层房源，9,200元/㎡起，均价10,000元/㎡，户型面积89-143㎡，目前剩余100套左右。山湖湾97、125、142㎡三大户型样板间已经公开，在售6、10、11幢剩余房源，主推97-142㎡面积户型;以及3幢01、02单元，5幢02单元，主推104㎡、129㎡面积户型，均价9,200元/㎡。区域市场缺少销量大盘支撑， 8月以来鲜有楼盘新增供应，低迷行情还将持续。

　　本周相城区无住宅预售。

　　本周相城区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，为130㎡。

　　主要成交项目有水漾花城(23套)、融侨城(15套)、首开班芙春天(13套)。恒基水漾花城主售二期高层，目前在售房源为1#、2#、5#楼，剩余不多，面积78-195㎡，均价9,500元/㎡，购房96折。金辉融侨城7月20日加推192套房源，目前93㎡户型几近卖完，均价在11,500元/㎡;99㎡的均价在9,500元/㎡;116、130㎡的房源均在10,600元/㎡左右;大平层户型面积150㎡，均价在11,500元/㎡，依旧享受购150得190㎡的优惠。同时，购房特惠2万抵10万。首开班芙春天8月下旬将推出19幢，户型在97-160㎡之间。目前在售21#、22#、30#，在售悦府户型面积约97㎡，136㎡，140㎡和160㎡，均价9,500元/㎡。相城区本周表现比较亮眼，在长期没有新盘推动的情况下，依靠老盘发力推动成交上扬。随着本周末纯新盘中惠晨曦怡庭推出200多套新房源，区域成交将在8月底结束低迷大幅上扬。

　　本周姑苏区无住宅预售。

　　本周姑苏区主力主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，区域套均面积继续受政策性住房强势影响，本周为113㎡。

　　主要成交项目有中海御景湾(22套)、世茂运河城(12套)、平江怡景(11套)。中海御景湾已于7月26日下午加推了高层4号楼，户型面积为88㎡，总价在80万左右。目前在售二期7号楼小高层、6、11号楼高层88-140㎡的房源。买房可享8,000元抵23,000元优惠，准时签约再优惠5,000元。世茂运河城五期瀚河图目前在售1、2、3、5、6、7号楼高层房源，户型面积为88-138㎡，均价12,000元/㎡。五期房源预计2014年底或2015年初交房。平江怡景二期《御品》在售，8号楼一共约100套房源，房源户型为85㎡、130㎡、150㎡，景观房源9号楼在售，主力户型包括86㎡两房，120㎡三房，130㎡三房和150㎡三房，均价18,000元/㎡。3号楼、10号房源余量不多，主力户型为88㎡两房和120-130㎡三房，价格14,000-16,000元/㎡。姑苏区楼盘自持“稀缺”，下半年“涨”声一片，由于库存压力相对较小，开发商似乎更乐于抬高区域价值，并不急于跑量。

　　NO.3 各区重点项目销售情况

　　园区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，主要成交项目有九龙仓时代上城(占竞品总量的22%)、雅戈尔太阳城(占竞品总量的20%) 。

　　吴中区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，主要成交项目有朗诗绿街南岸(占竞品总量的47%)、新城香溢澜桥(占竞品总量的25%)。

　　姑苏区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，主要成交项目有中海御景湾(占竞品总量的38%)、世茂运河城(占竞品总量的24%)。

　　高新区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，主要成交项目有姑苏公馆(占竞品总量的32%)、绿地中央广场(占竞品总量的26%)。

　　相城区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，主要成交项目有水漾花城(占竞品总量的36%)、首开班芙春天(占竞品总量的21%)。

　　NO.4 预售证领取情况

　　预售证总建筑面积 24.88万方

　　住宅预售面积 22.23万方

　　占新增预售总量 89%

　　吴中区住宅预售面积 15.03万方

　　占全市住宅预售总量 68%

　　本周吴中区、高新区获住宅预售，其他区无新推预售。

　　吴中区代表项目合景叠翠峰5.33万方住宅预售;花样年太湖天城3.99万方住宅预售;新城石湖公馆5.71万方住宅预售;

　　高新区代表项目山湖湾3.90万方住宅预售;旭辉百合宫馆3.30万方住宅预售。

　　NO.6苏州市场楼盘优惠信息

　　从优惠力度比来看，2013年8月苏州市场预计有207个楼盘(在售楼盘总调研量为273个)推出优惠，占比75.8%;环比7月的75.66%略减少。其中住宅项目121个，别墅项目40个，商业项目46个。

　　从区域来看，园区在此次优惠楼盘中贡献最大,区域楼盘增加优惠力度占增加优惠楼盘总数的39.29%。相对于园区，其他区县均已常规性优惠为主，延续七月的优惠力度。

　　从市场整体来看，绝大部分项目都以常规优惠来吸引购房者，团购、抵房款、特价房等等。总的来说，8月大规模的优惠罕见，苏州楼市仍将延续之前的局面，8月优惠谨慎增加，甚至减少，尤其在住宅市场方面，开放商的“缩手缩脚”一定程度上反映出在置业者与开发商的博弈中，开发商仍然占主导地位。