住宅市场呈供不应求 金九楼市有待市场放量提振

　     政经要闻

         财政部：房产税改革试点将扩围规范地方举债

　　28日，发改委、财政部分别向十二届全国人大常委会第四次会议作今年以来国民经济和社会发展计划执行情况及预算执行情况的报告。下一步将扩大消费税征税范围，将部分严重污染环境、过度消耗资源的产品及部分高档消费品等纳入征税范围。扩大个人住房房产税改革试点范围。全年经济社会发展主要预期目标可以实现，继续大力推进重点领域改革。

　　观点：房产税可以有效遏制投机性需求，使市场疯炒的现象有所改善。对于自住型需求，房产税可以使得更多的人购买中小户型;对于投资性需求，房产税可以有效改变目前大量空置房的现象。房产税最终将对需求方和供求方形成综合作用，促进房地产业的发展更健康、更少泡沫。

　　发改委：“土地差别化”发展西部创新型城市

　　国家发改委下发通知，要进一步完善西部大开发政策措施，研究制定向西开放政策性文件，进一步加大对西部地区均衡性转移支付力度。同时，对2013年的工作进一步提出，实施差别化土地政策，支持西部地区创新型区域和城市发展等。推进对口援疆、援藏、援助青海和对口帮扶贵州工作。

　　观点：当前及今后较长时间内，差别化区域土地政策要在调控区域经济社会发展方面扮演重要角色。政策制定应从区域土地资源禀赋、土地利用现状和发展阶段着眼，考虑行政手段、经济手段、法律手段的协调运用。

　　轨交5、6、7号线规划首次公示

　　苏州市轨道交通近期建设规划(2015-2020)环境影响评价公众参与首次进行公示。本次公示内容包括苏州轨交5号线一期、6号线一期、7号线二期北段和南段的线路走向和规模，这几条线路总长约110公里，规划覆盖吴中区、高新区、姑苏区、相城区、园区等重点建设区域。苏州轨交5号线一期全部为地下段，总长42公里，设地下站33座;6号线一期34.2公里，全部为地下站，共29座;7号线二期北段、南段分别为27公里和6.4公里，也全部为地下站，分别是23座和4座。

　　观点：此次规划覆盖吴中区、高新区、姑苏区、相城区、园区，方便沿线市民出行，对周边居民的购房意愿也会产生显著影响，居民出于多种原因在轻轨沿线购房的偏好十分明显，这是拉升轻轨沿线房价的基本动因。

　　房改房未办土地过户按个人住房征税

　　日前，财政部、国家税务总局联合发文明确房改房用地未办理土地使用权过户期间的城镇土地使用税政策。这一政策主要针对一些应税单位将房改房出售给职工后并未办理土地使用权过户情况。按照以前规定，这部分房产的土地使用权仍属于应税单位，仍需要参照企业纳税政策交纳城镇土地使用税。根据调整后的政策，这部分房产的城镇土地税如何缴纳将参照个人住房用地政策。

　　观点：房改房用地上的住房已经出售给职工，土地实质上已经归职工占有，单位也难以据此获取经济利益。因此，根据“实质重于形式”的原则，对这部分房改房用地参照现行个人所有的住房用地政策给予税收优惠是必要的。

　　土地市场 -供应信息

　　苏州市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告 2013年第8号

　　地块特别说明：

　　以上地块起报价包含毛地地价、地面建筑物拆迁安置补偿费、政府有关部门收取的行政规费

　　挂牌时间： 2013年 9月17日上午9点起至2013年 9月26日下午4时止工作日内

　　拍卖时间： 2013年9月27日下午1点30分

　　新房市场

　　NO.1 本周住宅销售分析

　　从销售数据来看，本周成交量涨幅明显，新增供应量大幅下滑，约5.89万方新增供应量入市，环比减少73.50%。住宅市场呈现供不应求的状态，前两周新房源的加速入市带动全市销量大幅上涨，金九楼市有待市场放量提振。

　　各区销售套数排名依次为：吴中区、园区、高新区、相城区、姑苏区。

　　平均单套成交面积为113㎡，本周苏州市场改善需求逐步释放，整体市场稳健发力。

　　成交方面，本周成交环比上周涨幅49%，本周楼市大幅上涨五成。全市销量占比高达近六成的吴中区，对住宅市场的支撑作用十分显著，成为8月楼市的最大赢家。8月最后一周也没有出现集中入市抢跑的现象，看来多数开发商在观望之际还是选择押宝金九。苏州43盘“盯梢”9月，又一场楼市大战即将开始。

　　均价方面，本周住宅成交均价走势整体趋稳，基本在10,000元/㎡上下徘徊，本周楼市吴中区销量占比近六成，楼市成交价格受吴中区影响较大。

 

　　NO.2 各区成交情况分析

　　本周园区预售住宅面积为15,650㎡，住宅成交面积为43,344㎡，供求比：1：2.77。本月住宅代表项目商旅新悦城1.57万方住宅预售。

　　本周园区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为139㎡。

　　主要成交项目有九龙仓时代上城年华里(34套)、雅戈尔太阳城天邑(28套)、白塘壹号(24套)。九龙仓时代上城3期年华里目前在售18#20#22#23#25#26#高层毛坯，均价12,000元/㎡，户型面积100㎡、120㎡、140㎡，还有几十套房源，目前总价优惠4万再99折。雅戈尔太阳城天邑在售高层有97、110㎡3房和126、137㎡4房户型，均价11,000元/㎡;小高层预计8月底开盘，17-20号楼开始预约，面积142-168㎡。白塘壹号预计10月加推三期户型88-136㎡共300套左右房源，目前在售一期6#11#17#，户型95㎡110㎡150㎡，折后均价14,500元/㎡。二期面积从108-197㎡不等，其中景观楼栋毛坯21#28#户型面积有170㎡3房和200㎡4房，均价13,000元/㎡;22#37#39#均价13,500元/㎡;23#38#均价12,000元/㎡。园区刚需市场大范围的集中签约潮暂时结束，园区热门楼盘涨价幅度较大，导致客源流失严重。

　　本周吴中区预售住宅面积为43,295㎡，住宅成交面积为106,225㎡，供求比：1：0.45。本月住宅代表项目太湖临湖湾4.33万方住宅预售。

　　本周吴中区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为105㎡。

　　主要成交项目有新城石湖公馆(176套)、花样年别样城(142套)、太湖纯水岸(62套)。新城石湖公馆8月25日已开盘，开盘当天均价一万二，首次推出26#高层和等多层产品，高层房源全部为非毛坯房源，洋房为毛坯，户型为80-270㎡不等，开盘当天非毛坯高层和花园洋房均价皆为一万二。花样年别样城一期已开盘，二期将加推即，价格5,500-5,800元/㎡主要房源面积约85-129㎡，其中85㎡两房两厅一卫、103㎡三房两厅一卫、129㎡三房两厅两卫。太湖纯水岸二期目前10#、17#、3#、11#在售，6,000-7,000元/㎡，面积80、88、105㎡。区域环比涨幅近六成，连续第五周获得销冠，且大幅甩开园区的追赶，纯新楼盘的入市热销对区域成交贡献较大。

　　本周高新区无住宅预售。

　　本周高新区主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，本周套均面积为101㎡。

　　主要成交项目有旭辉百合宫馆(96套)、旭辉华庭(43套)、宝带熙岸(11套)。旭辉百合宫馆二期8月26日已开盘，推出1、2、5、6、7、11号楼，推出的户型有89、115㎡，均价8,300元/㎡，总价69万起，目前一期剩余10套左右。旭辉华庭在售房源户型面积为76、90、115、130㎡，目前剩余20-30套左右。76㎡的总价为65-75万元/套，90㎡的为75-80万元/套，115㎡的为100万元/套左右，130㎡的为120-130万元/套，目前团购优惠为8,000元抵38,000元。宝带熙岸二期12#楼目前已经可以预约，户型为112㎡，预约可以享受10000元优惠，从预约之日“日进百金”的活动。目前在售一期2#、10#、11#、20#、29#小高层房源，9,200元/㎡起，均价10,000元/㎡，户型面积89-143㎡，目前剩余100套左右。区域市场缺少销量大盘支撑， 8月以来鲜有楼盘新增供应，旭辉百合公馆的加推对区域支撑较大，本周成交上涨。

　　本周相城区无住宅预售。

　　本周相城区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，为116㎡。

　　主要成交项目有合景峰汇国际(42套)、融侨城(21套)、水漾花城(14套)。合景峰汇国际于8月24日加推高层3#，在售八期1#2#3#5#和6#，主力户型为89、90、105㎡，均价10,000-10,500元/㎡;八期其他在售房源8#9#10#11#12#13#和14#，户型88、89、105、132㎡，整体折后均价9,500-10,000元/㎡左右。金辉融侨城7月20日加推192套房源，目前93㎡户型几近卖完，均价在11,500元/㎡;99㎡的均价在9,500元/㎡;116、130㎡的房源均在10,600元/㎡左右;大平层户型面积150㎡，均价在11,500元/㎡，依旧享受购150得190㎡的优惠。同时，购房特惠2万抵10万。恒基水漾花城主售二期高层，目前在售房源为1#、2#、5#楼，剩余不多，面积78-195㎡，均价9,500元/㎡，购房96折。相城区表现比较亮眼，随着纯新盘中惠晨曦怡庭和峰汇国际新房源的入市，区域成交在8月底结束低迷大幅上扬。

　　本周姑苏区无住宅预售。

　　本周姑苏区主力主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，区域套均面积继续受政策性住房强势影响，本周为116㎡。

　　主要成交项目有中海御景湾(34套)、世茂运河城(23套)、平江怡景(11套)。中海御景湾已于7月26日下午加推了高层4号楼，户型面积为88㎡，总价在80万左右。目前在售二期7号楼小高层、6、11号楼高层88-140㎡的房源。买房可享8,000元抵23,000元优惠，准时签约再优惠5,000元。世茂运河城五期瀚河图目前在售1、2、3、5、6、7号楼高层房源，户型面积为88-138㎡，均价12,000元/㎡。五期房源预计2014年底或2015年初交房。平江怡景二期御品在售，8号楼一共约100套房源，房源户型为85㎡、130㎡、150㎡，景观房源9号楼在售，主力户型包括86㎡两房，120㎡三房，130㎡三房和150㎡三房，均价18,000元/㎡;3号楼、10号房源余量不多，主力户型为88㎡两房和120-130㎡三房，价格14,000-16,000元/㎡。姑苏区楼盘自持“稀缺”，下半年“涨”声一片，由于库存压力相对较小，开发商似乎更乐于抬高区域价值，并不急于跑量，本周去化平稳。

 

　　NO.3 各区重点项目销售情况

　　园区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，主要成交项目有九龙仓时代上城(占竞品总量的18%)、雅戈尔太阳城(占竞品总量的15%) 。

　　吴中区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，主要成交项目有招商小石城(占竞品总量的30%)、新城香溢澜桥(占竞品总量的27%)。

　　姑苏区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，主要成交项目有中海御景湾(占竞品总量的32%)、世茂运河城(占竞品总量的26%)。

　　高新区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，主要成交项目有旭辉百合宫馆(占竞品总量的78%)、永新秀郡(占竞品总量的8%)。

　　相城区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，主要成交项目有合景峰汇国际(占竞品总量的36%)、融侨城(占竞品总量的26%)。

　　NO.4 预售证领取情况

　　预售证总建筑面积 11.59万方

　　住宅预售面积 5.89万方

　　占新增预售总量 51%

　　吴中区住宅预售面积 4.33万方

　　占全市住宅预售总量 74%

　　本周吴中区、园区获住宅预售，其他区无新推预售。

　　吴中区代表项目太湖临湖湾4.33万方住宅预售;

　　园区代表项目商旅新悦城1.57万方住宅预售。

　　NO.6苏州市场楼盘优惠信息

　　从优惠力度比来看，2013年8月苏州市场预计有207个楼盘(在售楼盘总调研量为273个)推出优惠，占比75.8%;环比7月的75.66%略减少。其中住宅项目121个，别墅项目40个，商业项目46个。

　　从区域来看，园区在此次优惠楼盘中贡献最大,区域楼盘增加优惠力度占增加优惠楼盘总数的39.29%。相对于园区，其他区县均已常规性优惠为主，延续七月的优惠力度。

　　从市场整体来看，绝大部分项目都以常规优惠来吸引购房者，团购、抵房款、特价房等等。总的来说，8月大规模的优惠罕见，苏州楼市仍将延续之前的局面，8月优惠谨慎增加，甚至减少，尤其在住宅市场方面，开放商的“缩手缩脚”一定程度上反映出在置业者与开发商的博弈中，开发商仍然占主导地位。