开发商“越狱”新国五条 楼市上演“三十六计”

　　金蝉脱壳

　　“楼栋”趟路 高开低走

　　金蝉脱壳，比喻制造或利用假象脱身，使对方不能及时发觉。

　　对价格的管控是北京“国五条”细则中最醒目的一款。按照规定，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，北京市住建委可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

　　“后期价格不得高于前期”的条款虽非北京首创，但对于习惯了“低开高走”开盘节奏的房地产开发商来说，面对这一强制性条款，仍会感到相当不适应。

　　“先开高价盘不就行了!”京城某代理机构负责人向中国证券报记者表示，房地产项目在申报预售许可证时，只要按照价格顺序，由高到低进行申报，就可避免“后期价格高于前期”的情况。他还透露，近期正在为一些房地产项目设计策划方案，其中就包含了上述对策，且有不少房企对此颇感兴趣。

　　按照正常的房地产项目销售节奏，首期开盘的项目往往单价最低，随着配套的逐渐完善，后期项目销售均价也逐渐提高，即“低开高走”。这种销售策略符合购房者“买涨不买跌”的心理，并能起到一定的蓄客效果，为开发商所常用。

　　为规避政策，该代理机构提出的策略是“反其道而行之”。即按照项目品质的不同，率先为“楼栋”项目申报预售证，其次再申报户型较为一般的房屋，最后为条件相对较差的“尾房”申报。这样一来，后期项目的开盘价格就不会高于前期。

　　该负责人表示，这种策略的好处在于，一旦首期的“楼栋”项目获批预售资格，后期项目便可顺利出货。从而在严控价格的情况下，实现项目销售的“金蝉脱壳”。

　　按照北京市的规定，只要后期项目的预售价格不会明显高于前期，项目便可获批预售资格。因此，这种销售策略还将使得品质相对不佳的后期项目在定价时，可向前期的优质项目看齐，从而保证利润。

　　业内人士指出，当前北京严控高端住宅价格，这种策略的风险在于，首期项目或因报价过高而无法通过审批。“首期‘楼栋’项目申报时的价格不宜过高，从而在一定程度上牺牲利润，并为后期项目的出货预留空间。”该负责人表示。

　　事实上，2010年以来，有不少项目采用了上述策略。业内人士认为，若政府部门加强对预售价格的管制，就可能造成项目推迟开盘的情况，并影响市场供应。