大悦城地产周政：“大资产”时代要释放商业地产的金融力

　　“目前商业地产市场存量巨大，同质化竞争加剧，结构性问题突出，与此同时许多投资者对行业的投资持谨慎态度，这使得商业地产发展遭遇瓶颈。”

　　10月18日，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政在参加大悦城“商业聚焦资本高峰论坛”和接受媒体采访时表示，商业地产领域开始面临存量巨大的问题，由于普遍缺乏优质运营实力，大多数商业项目如履薄冰，许多投资者对行业的投资持谨慎态度。“做轻、速度做快、成本做低和回报做高”的资产管理模式有望成为破局商业地产困境的出路。

　　观点1：行业面临存量大、同质化严重、结构性问题

　　周政：这几年，我和很多朋友都交流过，在中国经济和社会消费品零售总额增速放缓的大背景下，我们这个行业(商业地产行业)面临着市场存量巨大、同质化竞争加剧、结构性问题突出等诸多困境。

　　2015年年底，全国主要城市商业综合体存量面积达到3.6亿平方米，2016年后将突破4.3亿平方米，购物中心总数达到4500个。这种情况在成都表现得较为典型，目前整个城市的购物中心总体量超过700万平方米，在建面积超过250万平方米，已经成为全国商业地产在建规模最大的城市，空置率也较大。

　　所以我们也在利用大悦城这十年积累下的资源和影响力，不断在做创新和探索实验，更多地借助资本的力量，轻盈转型，加速发展，走出一条资产管理的新道路。

　　观点2：商业地产的资本价值被低估

　　周政：用资产的视角来审视这个行业，我们发现这些年来国内的房地产开发商市值普遍要比物业估值低，有的甚至还低于账面价值。而估值低迷导致了很多投资者对商业地产行业持谨慎态度，认为其在股本融资上并不具备什么优势。

　　我们已经开始关注到了商业地产的金融属性，因此更加主动地去聚焦资本，力图通过打造一个“大资管”平台，通过建立商业地产基金、管理输出等方式，实现资产和资本的良性循环，加快自身发展。通过盘活现在的优质存量资产，利用平台实现可持续资本循环，进而不断优化资产结构，推动大悦城从开发运营模式向资产管理模式的转型升级，推动商业物业资产和品牌资产的复合型增值，并最终提升股东收益。

　　观点3：资本运作核心仍是运营

　　周政：我还想强调一点，我分享了一些资本层面的想法，但对于实体商业来说，运营管理能力仍旧是商业地产发展的精髓所在，这一点过去不会变，现在、将来更不会变。

　　过去十年，比的是谁会拿地，一二线城市很多特别好的位置土地，都被其他开发商占了。但未来，市场将比拼的是谁能把项目运营好。人成长到一定时候，就要学习走路，到后面就要开始跑。而项目想要具备快速跑的能力，一方面与自身有关，另一方面外部市场要有这样的机会。

　　只有优质运营才能突破困境，借助资本的力量加速发展。比如大悦城“大资管”战略施行后，大悦城就可以在项目和基金两个层面享有资产增值收益，能够有效地提高股东回报，最终释放资产价值，这也是首次将商业地产投资发展普遍采用的基金模式引入中国。随着核心基金的成立，未来大悦城主要通过三种模式进行扩张，包括引入合作方开发、以基金模式并购和管理输出，这将为企业带来收益结构的调整。