张宏伟：“沪六条出台” 楼市变局将在2017年

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，10月份“沪六条”楼市调控政策从严执行后，新一轮的“控地王”降杠杆等措施也来了，房地产市场调整极有可能会因此而来临。从市场的趋势来看，10月份“沪六条”新政从严执行，市场成交量势必会出现下滑，伴随着供应量的增加，为“银十”的市场带来一些不确定性。预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在2017年年中左右的时间点出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及外环沿线“地王”频出的板块极有可能率先降价。届时，如果企业没有做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　从四季度房企策略来看，随着楼市新政不断从严执行，市场交易量和价格的指标势必会有其中一个率先调整。笔者认为，未来一段时期内市场成交量势必会出现下滑，价格也很难再上涨了，这为今年第四季度的市场带来一些不确定性。从市场因素、房企冲刺销售业绩指标“量”的角度考虑，今年第四季度适合“跑量”为主的策略。

　　从2017年房企策略来看，上半年基本上为上海楼市供求双方博弈阶段，量和价格仍然势必会损失一个指标，笔者认为，上半年交易量势必会首先出现下滑，从三季度开始，个案开始出现下跌，整体市场会出现降价的趋势，价格的指标发生变化。因此，对于房企来讲，总体上，2017年上半年应未雨绸缪提前跑量，争取更多的策略调整“窗口期”，防止下半年市场突变导致企业资金面遇到问题。到了下半年，房企可以因地适宜采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成，同时，因为市场低迷期地价相对合理，房企可以进行拿地布局“换仓”，调整市场布局和城市布局，争取城市优质土地资源，争取2018年之后下一轮市场上行周期的发展机会。

　　五、全面实行存量住房交易资金监管制度。

　　在已试点基础上，制定存量住房交易资金监管办法，全面实行二手存量住房交易资金监管。规范房地产企业经营行为，严禁从事首付贷、过桥贷、违规房抵贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，目前房地产经纪行业乱象主要表现在三个方面，一是房地产中介服务存在各式各样的违规行为;二是房地产中介市场缺乏行业监管;三是法律制度不够完善，并且执行不到位;四是房地产交易双方自我保护意识不到位。因此，需要建议一个第三方的监管平台，在第三方监管平台上，二手中介公司机构在这个平台上登记并统一验证，抓住源头，实时监管公司的日常交易行为，保证经纪行业交易的合法性、规范性。同时，平台也对经纪人员实名验证，动态监控，以此来监管经纪人交易活动，对其交易行为进行合法性、合规性审查，对违规运作者予以曝光和执照暂停，使房地产交易全程公开化、透明化。

　　从本次“沪六条”关注的重点内容来看，“沪六条”提出：严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。本项措施是对“沪九条”措施的进一步强化和回应。笔者认为，未来可能会从几个方面严禁“首付贷”的现象发生：一是加强对放贷机构的资金来源审查，如果是P2P资金(吸取个人投资资金而不是机构资金)来源的，这些肯定会严查，甚至马上终止;二是，对放贷主体进行资格限制，如果没有消费贷款的牌照不允许放贷;三是，对于购房者这块，也会进行贷前承诺，承诺不使用首付贷，否则今后贷款信用可能会受到影响，可能因此而影响到自己的衣食住行;4、对现行中介行业、房地产公司进行抽查，发现一个停止一个、处罚一个，不管规范金融市场，防止首付贷等行为影响金融系统正常运营。

　　六、加强政策解读和宣传

　　加强对房地产市场的监测、分析和研判，定期发布统一、规范的房地产市场信息。正确解读房地产市场监管措施和调控政策，及时澄清不实消息，稳定市场预期，引导理性消费。对编造谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序等行为，加大查处力度，依法依规予以严肃处理。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，本项措施主要是引导舆论，引导市场预期，规范市场舆论环境。